来源:21世纪经济报道
原标题:成都新政55天:房价涨幅居70城之首，二手房以价换量。
21世纪经济报道记者沙丽实习生邹吉成都报道。
时间过半，7月成都楼市继续回暖。
据易居研究院智库中心统计，7月1日至20日，成都新建商品住宅成交面积环比上涨27%，成为一二线城市成交增速最快的10个城市之一。
事实上，今年上半年，成都楼市已经走出了独立行情。国家统计局数据显示，今年成都新房和二手房价格继续上涨，涨幅居前，在4-6月份70个城市中排名第一。
今年5月，成都两次调整楼市政策，涉及限购、限售、公积金贷款等多个方面的优化。新政后，成都楼市暴涨。
据诸葛找房数据研究中心统计，6月新房成交1.29万套，二手房成交1.67万套，环比分别上涨16.7%和34%。
在行业普遍调整下，为什么成都楼市回暖明显？成都的市场完全恢复了吗？新政的效果可持续吗？
新政释放购买力
今年上半年，房地产市场继续调整，国家统计局监测的70个城市房价指数至今仍未止跌。但横向来看，成都房价持续上涨，整体成交量回暖，市场表现良好。
国家统计局数据显示，今年1月，成都新房、二手房价格由跌转涨，连续6个月上涨，涨幅最高。4月份以来，新房和二手房价格涨幅连续3个月位居70个城市之首。
成都某品牌房企人士告诉21世纪经济报道记者，成都市场在全国表现良好，部分在售项目价格在限价范围内有所上涨，对整体房价有一定的提振作用。但成都房价小幅上涨，市场整体理性。涨幅居前的重要原因是其他城市的市场表现不佳。
从成交来看，6月成都成交量上涨明显，二手房成交量创近年来月度新高。
成交回暖的背后是新政发布的积极信号。5月16日，成都出台新政，明确郊区县住房不计入中心城区住房总量，降低无房家庭认定门槛。在此基础上，5月31日将出台新政策，降低购房社保要求，缩短限售期，降低公积金首付比例。后者影响更大，降低了购房门槛，释放了一部分购买力，同时也增加了一部分购买力。
“前天有个买家从新疆飞过来签合同，签完合同当天就飞走了。”7月16日，天府新区某新盘的销售人员告诉记者。其表示，从6月份开始，很多“531”新政后刚拿到资格的购房者来到售楼中心现场咨询。“限购政策的放松对于需求的刺激是相当明显的”。
相对来说，二手房市场新政效应更明显。成都6月成交2.96万套房屋中，二手房成交1.67万套，同比增长34%；新房成交1.29万套，环比上涨16.7%。
成都某大型房地产公司资深员工王伟告诉记者，“531”新政释放了一部分置换、学区房、现房、高性价比房的购买力。此外，今年以来，二手房信贷政策相对宽松，政策效果在二手房市场更加显著。
此外，成都一家房产中介近日告诉记者，近两年成都已取证的新房普遍面积较大，总价较高，部分资金紧张的刚需转向二手房市场。此外，新房和二手房的价格差有所减少，为二手房成交量的增长注入了动力。
王伟指出，新政也给新房市场带来了暖风。“531”新政前，除了少数“网红板块”，大部分新房开盘率不足50%。新政后，尤其是6月中下旬以来，新盘率明显上升，部分项目认购率上升30个百分点甚至更高。
市场在7月份缓慢复苏。
“成都市场成交仍在增长，但随着前期积压需求的逐步释放，成交增速在逐渐放缓，周增速在萎缩5%-6%左右。”王伟说。发现这种边际政策效应递减的现象在二手房市场上更加明显。
数据显示，7月1日至24日，成都新建商品住宅成交面积环比增长21.5%，增速较上月同期回落约0.5个百分点；二手住宅成交面积环比上涨2.3%，涨幅较上月同期收窄32%。
为了更好地了解成都市场，记者近日走访了天府新区部分在售项目。7月16日下午，记者在某售楼中心看到，现场约有10组看房人。据了解，该项目6月推出500多套房源，开盘认购率约60%。
现场销售人员告诉记者，该项目7月上半月售出近百套房源。7月16日只有少量130平米以上的房源在售。“现在每天能卖出四五套左右，周末销量能翻倍”。
当天，记者还走访了与该项目位置和开盘时间接近的另一个新房项目，了解到的销售情况与之类似。销售人员说只剩20套左右的房子了。6月份开市时，他们每天要接待20多组顾客。房源去化接近尾声，接待量大概是之前的三分之一。下调房源的退市进度比较理想。
当天，一位年轻的看房人告诉记者，“531”新政让他有了买房的资格。但在实地看了几套新房后，买家决定再观望一段时间。“只有真正性价比高的‘刚1’才有资格摇，顺品市场剩下的大户型房子总价还是太高了。”
此外，记者在采访中发现，近年来，部分在售项目的优惠力度有所降低。例如，万科姚兴天府对超过30%的首付提供0.5%的优惠，全款提供2%的优惠，而天投观澜8号提供8.8%的优惠，相当于每平方米1800元。
7月17日，记者分别致电上述两个项目的售楼处。前者报的是只保留首付30%以上、0.5折的活动到月底，后者报的是目前折扣最高只有5折。
有业内人士认为，这与“630”房企的半年冲刺有关。但在王伟看来，项目打折促销的力度因开发商而异，资金紧张、急需回款的开发商极有可能继续或加大在售项目的折扣力度。
7月，成都二手房交易量保持高位，但受访房源和经纪人反映，除部分热门项目外，整体房价并未明显上涨，部分房东为了加快成交速度，会选择降价出售。王伟还指出，成都二手房市场“以价换量”现象显著，这也是推高成都二手房成交量的重要原因。
在科控股公司(Ke Holdings Inc .)的APP上，近两周多套房屋的挂牌价下调，天府新区大源、锦江生态带、路虎的二手房成交均价已低于6月初。
成华区一位二手房经纪人告诉记者，除了部分地段稀缺、品质次优、有学区房属性的二手房外，二手房价格坚挺甚至上涨，大部分房源都呈下跌趋势。房价数据中显示的价格涨幅可能会受到交易结构的影响。
天府新区一位二手房经纪人认为，二手房价格下跌与短期内大量新房出售有关。综合媒体报道，“531”新政前，成都约有15万套二手房在链家平台成交。新政后几天挂牌房源增加了1.5万套，7月19日增加到17万多套。7月25日，超过18万套房子被售出。
虽然市场在数据上呈现出竞价上涨的现象，但成都市场仍然是买方市场。
王伟认为，目前成都市场明显回暖，但还没有完全回暖。无论是购房者买房，还是房企拿地，都是在寻找更多的确定性，更多谨慎。房企拿地会“优中选优”，而购房者更倾向于选择优质口碑房企运营的项目。
展望下半年，王伟认为下半年成都市场会缓慢复苏，节奏会比较平稳。在市场稳定的情况下，整体政策会维持目前的基调，很难再宽松积极，但年内再次收紧的可能性不大。
