年初，明袁俊在查看各家房企年报时发现，不少国企被列入利润普遍下滑的房企行列。从近两年的利润表现来看，国企似乎并没有看起来那么强。
据第三方统计，2021年九大地产央企营收均呈现同比增长。但6家房企净利润均出现下滑。从更广泛的角度来看，上个月，财政部公布了1-5月中国国有企业的经营数据。很多国企出现了“增收不增利”的问题，收入增加，利润总额减少。过去一年，地产国央企看起来很凶，在招拍挂、拍卖、市场、多元业务等领域攻城略地。但盈利表现并不理想。为什么？大规模扩张，叠加销售压力国有央企也承受着市场低迷的巨大压力。经过去年的调控监管潮，虽然大部分国企没有受到太大影响，但市场低迷是铁一般的事实。这种压力是全行业共有的，国企也不例外。而且很多地产国家的央企这两年也走上了规模扩张的道路。频繁高价拿地决策也直接造成了企业负债飙升、成本高企的问题，以至于这些央企很难在不确定的市况下保持利润增长。一是两年前忙于扩张，拿地成本不断上涨。其实回顾过去2-3年，小明发现，地产国央企的进取精神其实不亚于民营房企。许多国有企业也逐渐走上了张之路的规模扩张之路。要么在招拍挂市场频繁拿地，要么在存量经营领域大肆收并购，把自己的物业和经营管理盘子规模越做越大。从去年下半年开始，在民营房企从招拍挂市场低调躲藏的过程中，国企却表现出四处扫货的姿态。的确，趁着民企奄奄一息、缩表过冬的时期，是国企快速扫货、扩张的绝佳机会。但持续大规模扩张拿地，必然导致企业债务激增，成本上升，这些问题都会在财报中有所体现。特别是一些国企在拿地时更看重高能耗城市的优质地块，进一步推高了购买成本。另一方面，今年各地集中供应市场，地方城投、国企频繁入市抄底，负债肯定会大幅增加，中短期明显影响营业利润。二是销售端压力大，发货速度跟不上采购速度。去年的调控潮基本伴随着市场的整体下行，所有房企在销售端都承受着巨大的压力。对于国企来说，一方面前两年加速扩张，推高负债和运营成本；另一方面，在销售端没有办法加快出货，收回利润。如果进出货平衡不均，必然导致利润下降。第三，为了保证现金流安全，主动放弃部分利润。一些国企，面对三条红线的严格监管和市场的下行压力，选择优先考虑现金流的安全。所以他们加紧缩表，主动让出一部分利润。比如考虑到合作伙伴的商业风险，我们选择退出一些开发项目，以快速隔离风险。四、开发运营能力不扎实，产品创新能力不足。很多从去年到今年拿地的地方城投公司，实际上并没有吃下这么多地块的开发经验和能力。即使独立完成开发环节，后续物业管理也绝不是城投公司的强项。频繁拿地和缺乏硬实力开发形成了尖锐的矛盾，必将影响城投公司未来几年的利润实现能力。另一方面，一些国企虽然在稳步发展，但常年缺乏产品创新的动力，没有形成自己的产品特色和口碑。在置业群体结构频繁变化的时代，这些没有创新能力的地产国央企竞争力在下降。一般来说，很多国家的央企业绩不佳，大多是前几年的战略选择造成的。在快速扩张阶段，还有强调规模，忽视利润的激进，面对高溢价土地决策不够审慎。大量国企扫货的时候，遇到了过去一年的行情。这无异于踩空，踩在了市场的低点，利润下降也就不足为奇了。尝试打破游戏！如何捍卫国企利润？按照今年拿地的情况来看，未来三到五年，地产国家央企、地方城投等企业无疑将成为房地产市场的销售主力。但是他们的利润应该如何保持呢？
最重要的方向是让投资策略回归审慎，加强市场化合作，尤其是城市投资。要解决手中土地的盈利变现问题，只有开放合作，强互补，才是最理想的解决方案，才能快速释放土地的价值。第一，加强市场化合作，引进互补伙伴对于缺乏开发经验和团队储备的地方城投来说，手握过多的土地资产其实是一件相当头疼的事情。为了实现土地价值最大化，加速项目入市，必须考虑引入专业合作伙伴共同开发。合作和小股交易都是可以考虑的方向。甚至代建模式也能快速解决城投的发展问题。城投可以充分发挥其政企资源优势，在项目前期快速突破关键建设节点。如果城投能与专业开发商合作，对城投手中项目的产品质量、开发、销售进度都是最直接的帮助，提高项目的利润实现能力。其实不仅仅是城投，头部地产国家的央企都在扩大合作项目的比例，以更低的成本撬动项目储备。前阵子金地对一发和华润的下属项目公司投资4.42亿，持股比例40%。这两家项目公司分别持有成都明路北湖项目地块和深圳宝安福海街地块。金地通过合作投资，从两个高能耗城市收购优质土地，这是近年来国企低成本收储、降低投资风险的惯用手法。在物业领域，国企逐渐开始采取“保守扩张”的策略，以市场化招标的方式获取项目，典型的例子就是招商局刮起来。与碧桂园服务、华润万象生活等热衷于收购、兼并、扩张的物业公司不同，从零开始招商最主要的扩张手段是通过招投标获得新的管理项目。这种模式不需要支付大量资金，完全是基于市场化报价来促成合作。虽然从发展速度上来说相对保守，但绝对是比较稳定的方式。戳这里了解云资产管理
二、加强科技创新，以数字化手段降本增效。
数字化转型已经是业内老生常谈的话题。但是，数字化建设在很多央企还处于比较初级的阶段。事实上，目前数字化管理、数字化施工、数字化运营、数字化营销等工具已经相当成熟，与企业管理紧密结合，可以有效降低房地产企业的管理成本，值得地产国家的央企进行管理迭代。近日，深圳湾生态科技园与明源云达成合作，将全面进行园区数字化升级。对园区资产管理、投资选商、企业服务等业务领域的数据和流程进行标准化、在线化、智能化管理，使园区运营更加规范高效。现在连房地产上下游企业都开始在科技创新领域发力。比如，新材料的研发逐渐成为建材企业的第二跑道，装配式建筑市场规模也在迅速扩大。头部建筑企业正在加速战略布局。第三，果断瘦身，聚焦主业以前房地产开发业务红火的时候，很多主营业务为非房地产开发的公司也进入这个轨道，希望能分一杯羹，包括很多国企。但从去年开始，行业形势始终严峻，不少央企决定快速瘦身回归主业，快速剥离重资产。在市场不确定的时候，国企如果能适时回归主业，不贪图快钱，其实也是对国有资产的一种保护。第四，优化投资标的，加强投资研判。在目前的形势下，房地产开发已经不是闭着眼睛就能赚钱的生意了。房地产国央企为了保持利润，必须加强对投资标的质量的审计，优化项目投资结构。包括投资区域优化、与合作伙伴的优化等。以金地为例，其在投资区域分布上形成了“东密西强”的投资布局，加大了对珠三角和长三角两大高能城市群的投资。但在环渤海和中西部地区，会比较谨慎，主要集中在武汉、长沙等省会城市。至于三四线城市，考虑到其后续的市场风险，基本不会考虑进入。在过去的一年里，很多地产国央企爆出出售项目、合并区域公司的消息，这也是投资策略调整的一种表现。未来可能会有更多的国企退出低级别城市，只保留高级别城市的投资标的，以保证投资项目的质量和实现利润的能力。毕竟作为国企，有实力竞争城市优质土地市场。合作伙伴方面，最近很多房企都吃了这个亏。好好的合作项目，突然因为合作方的经营问题和债务危机，导致自己被拖垮。吸取了类似的教训，今后国企在确定合作发展伙伴时，会更加谨慎，选择可靠稳定的企业进行合作。对于出现过债务问题的企业，恐怕很难获得信任。洁玉
所谓盖窝之下，怎么会有成品蛋？在市场低迷的时候，地产国家的央企也不是万能的。增收不增利的困境，是很多国家的央企需要面对和解决的问题。随着越来越多的国有企业成为未来房地产市场的主导力量，赢得利润之战对它们来说非常重要。特别是对于地方城投企业来说，在市场化转型的道路上还有很多工作要做。
