酷玩实验室作品
俞守伟信号酷玩实验室
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昨日，一则媒体评论发布后立即冲上各大社交媒体热搜，标题为《谨防烂尾楼停供风险蔓延》。
文章开门见山，写道，“最近，部分烂尾楼业主集体决定停止还贷，引来不少烂尾楼业主效仿。如果这种趋势蔓延，可能会对楼市产生负面影响，对房地产销售更加不利，也不利于金融体系的稳定。”
说实话，看完这段话，我很无语。
买烂尾楼的人真的要为了“楼市稳定”继续咬着牙吗？
解决这件事其实并不难。就像新闻里最赞的评论说的“只要正常开工，正常交房，不就完了吗？”
然而，这有点困难...
根据克尔咨询的统计，到2021年底，在中国24个主要城市中，未完成项目总建筑面积约为2468万平方米，占2021年商品房总成交面积的10%。
其中，郑州、长沙、重庆、武汉突出问题项目总建筑面积超过200万平方米，总套数超过2万套。
此次统计，郑州有106个问题楼盘，排名第一，涉及60多万居民。郑州总人口759万，也就是说每100人中就有8人买烂尾楼。
而这些数据的背后，都是活生生的人。
Tik Tok有一对年轻的郑州夫妇。他们2013年在大学相识，相恋8年。他们努力，乐观，领证，结婚。和大多数年轻人一样，他们互相扶持，热爱生活。
这位网友说，“从他们视频里的烟火就能感受到中国青年有多单纯努力。”
去年11月，他们在郑州买房，贷款102万，月供6300，30年。
买房几个月后，虽然遭遇了降薪，但他们依然对未来充满了希望，依然在期待着房子交付的那一天。
然而，当开发商惊雷的消息爆出后，他们的生活发生了改变。
他们担心自己的物业会发生暴雷，所以一次又一次地去工地。还说是27个月才交房，还要27次。
最后我去看房的时候，他们家的工地停工了。两个人在工地录制了一个短视频。在评论区，他们说“我看到那个女生眼睛里没有光，还有黑眼圈”。
按理说，在达成买房交易的那一刻，无论是全款还是首付+贷款，买家都已经给足了钱。
也就是说，在房子建好之前，开发商已经收了钱，放在包里了。后续应该是按照规划来建设。开发商为什么不能正常开工交房？
显然，开发商手里的钱是“不够用”的。
所以，如何让开发商拿到更多的钱，解决烂尾楼的问题至关重要。
7月12日，在北京大学国家发展研究院举办的研讨会上，北京大学国家发展研究院一位专家建议调整房地产行业“三条红线”政策。
“三条红线”是指2021年以来，住建部对房地产开发商融资提出的三条标准，以防范房地产杠杆盲目加高带来的金融风险:
1.扣除预付款后的资产负债率不超过70%；
2.净负债率不超过100%；
3.现金与短期债务的比率不小于1。
这位专家认为，房地产业具有天然的金融加速器功能。“中国100多万亿GDP中，有17万亿是房地产直接或间接贡献的。”房地产的断崖式下跌对经济的影响很大。“其他行业很难用过快的增长来弥补这个坑。”
专家的结论是“普通人不买房，跟疫情和有钱没钱没关系。重要的是，房企断供，流动资金就没了。老百姓看到了供给侧的风险，所以购房意愿大大下降，长期信贷下降。”
“三条红线”确实极大地制约了房地产的债务扩张。
说实话，看完这段话，我又无语了。房企为了“稳定楼市”，有必要无视财务风险，继续做大现金流吗？
正如网友评论，“烂尾不是三条红线造成的，是开发商挪用建房款投资其他方面造成的。”
在这场烂尾楼风波中，郑州“魏勇金桥西塘”事件很有代表性。
2022年6月，这个在网上流传了几个月的谣言终于被高层搜到了。“郑州学历最高的楼盘烂尾”，一时间引发无数讨论:连人才济济的楼盘都烂尾了？
截至今年6月，这个原定2023年交付的楼盘已经停工7个月。
业主们组成了法务组、监理组、视频组，运营社交媒体、短视频账号，撰写了近7万字的买房经历，督促房企开工。
然而，在政府的干预和各种努力下，该项目仍未复工。
有人推测，既然说是房地产引进人才，那应该是因为政策原因，售价太低，房企亏本无钱复工。
然而，与想象中不同的是，这栋烂尾楼并不是业主以“政策限价”买的低价楼。
首先，只有20%的业主享受人才补贴。
其次，由于周边高校密集，附近4公里内有4所高校，对面是河南唯一的211高校郑州大学。
很多业主也看重这里的位置和氛围，所以在这里买房。“人才引进”甚至成了这个楼盘的“氛围卖点”。
这使得“魏勇金桥西塘”每平米单价比周边其他项目高出近4000元。
饶是这么赚钱的项目，还是烂尾。
这群拥有者包括医学博士、大学教授、国家公务员、现役和复员军人、央企员工、高科技人才、大互联网公司程序员，他们各自努力，对项目进行深入研究，为我们揭示了未竟事业的真相。
这个项目是由魏勇和金桥房地产公司联合开发的。一个有土地使用权，一个负责开发。项目开盘后，由于意外的销售热潮，双方对最初的利益分配都不满意。
于是金桥挪用了10亿的购房款和6亿的土地出让金用于其他项目。这直接导致“魏勇金桥西塘”建设资金被抽空，不得不停工。
和很多人想象的不一样，除了极少数情况，绝大多数烂尾项目并不是野的卖不出去的项目，开发商从来不会因为赚不到钱而跑路。相反，他们犯了与“魏勇金桥西塘”相似的通病:资金被非法挪用。
甚至越是优质地段，越是核心区域的项目，反而更容易出现烂尾。因为位置好，楼一打地基就卖光了。开发商将把赚来的钱用于购买土地和开发新建筑。
在一些与买房相关的论坛上，经常有这样一句话:房产封顶就不要高兴了，封顶后烂尾风险最高。
为什么？因为开发商赚够了钱跑了。
但是，买房的时候，明明是把买房人的钱打入监管账户？
的确，各地出台的商品房预售资金监管制度规定，“房地产行政主管部门和银行应当对商品房预售资金进行第三方监管，房地产开发企业应当将预售资金存入银行专用监管账户，只能用于本项目建设，不得随意提取或者使用。”
这个政策很好理解，就像网购中买家付的钱先由支付宝保管，买家确认收货后支付宝会打电话给卖家。只是在买房的过程中，这笔钱的保管人是银行，钱暂时存放的地方是监管账户。
但在政策的实际操作中，在楼房建成之前，开发商就以各种理由从银行的监管账户中提取了这笔钱。
为什么开发商说可以提取提取？只能说部分地方银行监管不力。
一些地方银行为了和开发商保持良好的关系，根据开发商的排名和规模，为不同的开发商设定提前支取的比例。
比如部分地区的百强房企，完全可以从监管账户提取资金。
一些地方银行为了吸引开发商在自己的银行开户，睁一只眼闭一只眼，允许开发商随意提现，即使不排名前100。
甚至更早的时候，有的购房者签的是银行贷款合同，上面的汇款账号根本不是监管账户。
因为，开发商可以在任意一家具体的合作银行开立一个监管账户，同时拥有几个不同的账户。
也就是说，一些业主交的钱，从来没有受到过当地银行和政府的监管。
房子未完工时，很多购房者都会忍不住看空空如业的监理账目。当地银行已经黔驴技穷，只能等待购房者继续还贷。
“郑州学历最高的烂尾楼”冲上热搜后，政府迅速责令相关责任方解决此事，10亿购房款被追回，项目重新开工。
“魏勇金桥西塘”项目的复工，让苦于烂尾楼的人受到了鼓舞:
“最抗疫的保健项目停工”、“最孕妇的项目停工”、“最新婚夫妇的项目停工”等话题都上了热搜。
看来购房者得找点标签，需要证明自己有被关注的价值，才能吸引眼球。
然而，更多的时候，业主并没有“人才”、“医疗”、“孕妇”等标签，甚至没有能力去发现钱去了哪里。
从某种程度上说，“魏勇金桥西塘”的主人是幸运的。在货款“消失”之前，可以及时收回。
在一些开发商的“高周转”模式下，资金早已投入到新的地块和楼盘开发中，如果新一轮楼盘不好卖，就很难收回上一轮楼盘的购房款。
今年前4个月，全国商品房销售额3.78万亿元，同比下降近30%。
在销量下滑的大背景下，热衷于“传包裹”游戏的开发商必然会出现资金链断裂。面对人去楼空空和杂草丛生的工地，购房者必然会选择停止还贷。
这就引出了眼下的一个热门话题。
为了“稳定楼市”，确实需要防范烂尾楼停供的风险蔓延，也确实需要给房企提供更多的现金流。
但如果不能从根本上改变这种“游戏规则”，即使烂尾楼业主强势接手，房企资金再充足，也只会拖延甚至放大问题。
除非，房市能迎来“第二春”。
同样是在7月12日，在北京大学国家发展研究院举办的研讨会上，中银证券的一位经济学家对房地产行业存在的问题提出了新的看法。“事实上，中国人的房地产需求远远没有得到满足。”
“原因很简单。高房价意味着房地产供不应求。”这位专家表示，2004年土地政策收紧后，是房价上涨的重要原因。
所以，专家给出了一个建议:我们需要扩大供给来解决高房价问题。
然而，根据国家统计局近日公布的《中国人口普查年鉴2020》，我国居民家庭人均居住面积已达41.76平方米，户均房间数为3.2间，户均居住面积达111.18平方米。
不仅人均面积高，“库存”也很充足。
根据今年5月的一项统计，中国商品房待售面积为5.57亿平方米，同比增长8.4%。按照目前人均41.76平方米计算，可以再满足1334万人。
我国商品房总库存已达38.4亿平方米，足以满足9200万人的住房需求。
换句话说，如果把现有的房子完全释放出来，那就是充裕而不是稀缺。
前几年房价飙升，房地产市场如火如荼的时候，当地政府加大土地供应，限制房价飙升。它得到了什么回报？房产囤积，大家借“茶水费”之名绕过物价管制之类的也不是没听说过。
所以很多人对住房的需求得不到满足。真的是土地供应短缺吗？
同样在今年7月12日，南京成交44宗地块，其中底价成交30宗，拍卖成交2宗。整个土地拍卖被央企和国企承包，部分民营房企彻底消失。
这几年类似的现象越来越多。即使政府卖地，也隐藏了很多过去的“熟面孔”。开发商为什么放弃拍卖？
不是说土地供应不足吗？
中银证券的这位专家肯定也知道这一系列数据。因此，该专家也建议“住房建设不能只看面积不看质量”。
“中国人对美好生活的向往，主要表现在住更大更好的房子。”
我们都知道真相。我们都想住在一所大房子里。目前，大多数人对他们的住房条件不满意。
但是，在大家都喝不起粥，粥都要烂了的时候，你说大家其实都想喝更好更大的一碗肉粥，有点黑色幽默...
烂尾楼的业主有没有必要继续还贷，让银行继续放贷，开发商腰包涨起来之后开发更大更好的房子？当更多的人买更大更好的房子，开发商拿到钱，他们会继续解决烂尾楼的问题…
要知道，经过多年的城市化，很多城市的核心区域已经没有可以开发的地块了。土地供应放开带来的增量多在城市边缘。
如果将这些建筑全部建成住宅楼，政府将需要花费大量资金用于周边配套基础设施的建设和维护。
如果没人来买住，这笔巨大的财政投入最终会变成无效支出。谁将承担损失？
乐章结尾部
停贷事件发生后，很多法律专家善意劝说，“贸然停贷的买家会成为违约方，征信会受到影响，可能会被起诉到法院，甚至被法院强制执行。”
也有法律专家表示，“停止向银行还贷并不能解决问题，只会导致与银行的纠纷。开发商不能交房是责任方，购房者可以维权，依法起诉开发商。”
事实上，那些停止贷款的人并不想走这么远，他们也不想起诉任何人。
“我们只是希望开发商把房子建好，交付给我们。”一位选择停贷的武汉购房者对媒体说的，都是这些人的诉求。
客观来说，自始至终，买房的人都是整个交易过程中所有参与者中，信息最少，话语权最低，最需要保护的群体。
如果开发商、地方利益组织等参与者坚持“不盈利”、不倒退，或许只有购房者继续还贷买房才能保持“楼市稳定”。
但是，苦买家的选择总不会没有商量的余地吧？
几天前，Phoenix.com发布了一个烂尾楼调查视频。
在视频中，300名Xi安购房者最终搬进了烂尾楼，没有希望重返工作岗位。
无论孩子还是老人，每天都要在黑暗中爬上十几层楼，才能回到停水没电的毛坯房，回到这个好不容易建起来、赖以生存的“家”。
其中一个场景印象非常深刻。一个小女孩坐在房间中央，手电筒照着她。
她边弹钢琴边唱:
“我是个画家，我擅长画画。我想把新房子粉刷得漂漂亮亮的。”
小女孩身后的墙上，在她的画笔下，写满了她对美好生活的所有向往。
目前我们很多已经买房和将要买房的人，都和这个小姑娘一样，相信这件事情会得到妥善解决。因为这件事关系到人民对美好生活的追求。
