作者|王涵予
编辑|潘心怡
今年11月15日，卢山和爱人2019年买的房子，按照约定应该在这一天交房。根据他们家乡的习俗，在分娩的那一天举办一个热闹的乔迁派对是值得的。
这是两个“小城作家”值得骄傲的一天——按陆山的话说，他和爱人努力读书考研，留在北京工作，结婚生子，到2019年，攒够首付回二线城市买房。每一步都是按照小家庭计划一步一步奋斗出来的，“他从来没有做过什么出格的事情”。
目前，新房所在的小区已经停工半年，一向守规矩的鹿山突然来到了人生的十字路口。眼看交房日期越来越近，他怕供应了4年的新房烂尾。最后他选择了和其他业主强行断供。
业主贷款暂停通知，图片由业主提供
自今年3月得知新工地停工后，庐山开始通过投诉、信访等多种渠道督促项目复工。在他四处奔波的同时，全国多个房地产项目被曝停工、烂尾，最终引发了部分业主的“强制停贷潮”。
易居研究院智库中心最新发布的《2022年全国烂尾楼研究报告》显示，截至7月16日，全国至少有271个停贷通知，庐山新房所在的Xi安有17个通知，居各城市第二位；排名第一的郑州有32份。
然而，相比于卢山和爱人可能因停贷而面临的失信风险，更让他们担心的是自己即将到学龄的儿子突然没地方上学。当家庭计划被烂尾楼打乱，鹿山该选择怎么办？21张停贷通知的背后，有多少“庐山真面目”？很多地方业主断供会不会造成更大的风险？
01站在未完工的建筑上。
卢看中的新房位于西咸新区沣东新城。项目名称为绿地新里程三期兰亭公馆，属于学区房，靠近Xi安高新区。
“那边有很多高科技企业，比如华为、三星的研究院。大家都是为了高新区买房，很多业主都是华为员工。我媳妇也在人工智能行业。本来打算离开北京就去那里工作，孩子可以就近上学。”
在2019年3月Xi安绿地兰亭集势开业之前，鹿山夫妇刚刚在北京站稳脚跟。考虑到孩子未来的教育和就业环境，他们决定在北京多待几年，去二线城市生活。
“那时候我们还没结婚。我们刚开始讨论买房。我们觉得Xi发展得很好，我们只是看到了一个合适的房地产。"
为了买下这套房子，当年5月，卢珊赶回家领了结婚证，他的爱人也通过当时的人才政策拿到了Xi户口。6月，有了45万的首付，卢珊和爱人开始着手房贷。当时购房合同约定的交房时间是2022年11月15日。
“那时候我们刚工作，没什么积蓄，借了很多钱才凑了首付。”
买房后，卢珊每月还5900元的房款，加上北京的房租，每月住房支出在1万元左右。不过，这对于当时鹿山一家的收入来说，并不是一个沉重的负担。“所以我们当时也打算要孩子。等房子交房装修好了，孩子快上学了，我们就去Xi安住。"
此后不久，鹿山的儿子出生了。领证，定居，生子，一切都按照他和爱人的计划顺利进行。然而，2020年11月，庐山第一次得知绿地兰亭遗址已经停工。“失主把视频发到网上，我们都知道了。当时一个工人大哥跟我们说，工地停工很久了，还欠他们两个月工资。"
兰亭绿地的停工正好是在“三条红线”新规出台之后。当时减债成为很多房企的头等大事，而且临近2020财年结束，节省了更多的建设费用，公司当年的财报也更好看了。
但绿地控股2020年年报显示，在项目停工的情况下，公司“三条红线”仍全部超标，维持“红档”，剔除预付款后的资产负债率、净负债率、现金短债率分别为84.1%、139.2%、0.97。
在那次停工后，在一些业主的敦促下，绿地兰庭于2021年4月和5月复工，但据业主称，现场施工的数量和进度明显放缓。“不过，我们有了解项目的业主算了一下，按照当时的节奏，我们也有把握在2022年11月交房。”卢珊说。
停工危机一解决，陆山的公司就遇到了行业监管。他之前工作的广告公司专注于在线教育。2021年7月“双降”政策出台后，公司相关业务量直接缩水90%。
此时，庐山一家将继续承担每月一万多元的固定住房支出。
几乎与此同时，房地产行业也面临着前所未有的危机。从2021年下半年开始，银行住房按揭暂停，预售资金监管收紧，房企销售端和融资端被卡住，深陷违约泥潭。
从最初的信用债违约，到商业票逾期拒付，再到银行提前收回贷款，各行房企的信用越来越差。到现在，这场危机终于蔓延到交付端，全国大量地产项目停工，包括绿地兰庭。
兰亭遗址，图片由业主提供。
陆山提到，去年四五月份复工后，新房工地又停工了。“今年3月份，那个老工人又联系我们，说已经半年没发工资了，连生活费都没发。整个工地没几个人了，很多工人因为不要工资都搬走了。”
从“今年3月”往前推半年，正好是2021年9月房企的“黑暗时刻”。
绿地控股自身的债务问题也因当时的危机而加剧。虽然2021年有息债务下降812亿元，年末有息债务规模降至2406亿元，但其长期债务下降36.62%。这意味着绿地控股短期负债比例增加，债务结构风险也随之增加。
此外，其2021年的应付票据和应付账款也增长了26.66%。
陆山提到，今年3月，工地上还有一些工人在等着发工资，剩下的几个看起来还在干活的工人，都是被请来“表演复工”的工人。
同为绿地兰庭业主的李可告诉36Kr，年初停工后，业主向住建局等平台投诉。后来相关部门确实成立了工作组，设立了业主开放日，保证施工信息同步。
“但是到了5月底，业主开放日突然取消了。我们自己去过几次，和现场工作人员聊天的时候能感觉到他们是被邀请来表演的。比如他们会说几天工作不了，临时叫他们来这里安装。”李灿继续说，“我们也有业主在工地外的几个出入口等着，看吃饭点有多少人出来吃饭。本来我们被告知有400人在做，但是实际每天吃饭的人数达不到，甚至1/5都达不到。"
02比抵押贷款违约风险更大
36Kr就安项目绿地兰亭的停复工时间节点和目前施工状态向绿地控股进一步求证，截至记者发稿时尚未收到回复。
但通过绿地某公司员工的经历，36Kr得以一窥绿地控股的经营状况。员工说“公司欠我们半年销售提成”。
他给36Kr看的一张公司内部通知截图显示，公司管理层“压力很大”，工程、备案、JD都需要钱。所有这些都需要营销努力；为公司渠道商支付100万前佣金，但收效甚微；员工说停工造成品牌口碑不好，但上级问为什么4月份停工的时候还能卖？
再看这个通知，他说作为员工已经麻木了，“觉得没希望了”。
与这位拖欠半年绩效提成的绿地员工相比，绿地兰庭的业主李可现阶段的生活更为艰难——她既是一栋烂尾楼的业主，又是北京某房企的员工。
与卢山不同，李克本人是Xi人。他在绿地兰庭买这套房子，不是因为打算回去生活，而是因为工作5年后给自己一个保障。
“因为是自己买房，所以只付了最低首付。现在月供4500，要在北京租房子3000多。刚从公司离职，现在生活特别艰难。”
事实上，从去年年底到今年一季度，房企降薪裁员已经成为一种集中现象，尤其是在占公司支出大头的投资部门。而李可是投资部的员工。
“现在整个行业限制很多，工资福利比以前低很多。我被迫转行。当我进入一个新的行业时，我必须重新开始。我已经工作五年了。现在就像我刚毕业一样，工资和职位都得从零开始。”李可说。
如果不是行业调控，工作和住房至少可以一样，但现在一切都要从头开始。
同样受到行业监管的陆山说，自己的公司不景气，但爱人的事业还在上升。“有时候我甚至想把自己辞掉当老赖。如果公司不去，我找个日薪的工作银行也找不到我。”
这是一种从小到大对“别人家孩子”的无奈自嘲，或许也是这种“停工潮”下每一个站在烂尾楼上的业主的普遍心态。
在房企工作了20多年的陈同新担心，这种情绪会让刚刚复苏的楼市再次陷入低迷。更重要的是，由此可能引发的多米诺骨牌效应和“退房潮”，最终会导致开发商放弃挣扎，无力偿还开发这一端的银行债务。
陈同新表示，根据现行规定，一旦开发商违约，未能按期交房，业主有权退房并追回房款。业主与银行签订的按揭合同中，开发商承担担保责任，项目出现任何问题，银行都可以追究开发商的责任。
尽管民生银行、兴业银行等10余家银行回应称，业主停贷造成的风险“总体可控”，但陈同新认为，这是各家银行根据当时业主发出的停贷通知总量做出的判断。“现在这些有问题的房产的数量每天都在增加，许多地区都在效仿。如果利差继续扩大，对已经回暖的市场影响特别大。”
此前，今年6月，楼市终于回暖，30强上市房企销售额环比上涨超过44%。陈同新表示，销售回暖和现金回笼对房企度过当前危机至关重要。
“但本月集中爆发的‘停贷潮’可能会导致市场信心再次回落，甚至可能导致部分开发商彻底放弃。”陈同新继续说，“原来房企是因为贷款没还，先保证交房才‘躺平’的。因为监管账户里有钱，交房后可以把钱取出来。但是现在，如果业主真的大规模退房，监管账户里的钱要退回来，那很多开发商就真的没办法了。他们原有的一些债务，无论是对银行的开发贷款，还是对上下游建筑商和材料供应商的付款，都可能成为坏账。”
陈同新告诉36Kr，个人住房按揭在银行发放的贷款中只占很小一部分，更多的是发放给开发商的开发贷款和经营性贷款，包括借给房企上下游合作伙伴的钱。“如果这些债务真的成为‘休眠账户’，影响就太大了。”
03预售款都去哪了？
在预售制度下，监管层设立监管账户的目的原本是为了保证项目开盘后，开发商收到的预售房款全额用于支付项目建设所需的工程款，从而保证项目的正常交付。
不过，陈同新告诉36Kr，20多年来，房企预售资金的监管一直缺失。
“一般情况下，开发商的预售房款是不能随便调用的，需要进入专门的监管账户。要调动账户内的资金，开发者需要提交使用说明，如支付员工工资、支付项目资金给合作伙伴等。，经相关部门批准后方可分配。"
但往年房企这一层面监管不力，房企有各种理由转移预售房款。
“其实直到去年上半年，市场总体还不错，所以那时候开发商更看重现金的周转率。比如一个项目投资10亿元，项目公司启动后会尽快卖出去。出售后会收到预付款，投入的10亿要在当年筹集。然后拿拟定的钱买地，形成高周转。”
“所以当时很多地块利润率看起来不高，但因为资金周转快，自有资金回报率不错。”陈同新说，2021年之前，房企基本都是这样赚钱的。
但2021年下半年，房地产行业将遭遇前所未有的调控，违约风险将从海外美元债延伸至国内债务。偿债压力会导致大量项目陆续停工，各地也纷纷要求加强预售资金监管。
陈同新透露，“当时很多房企的监管账户空历史亏损非常严重，所有的钱都被转移投资了。按照严格的监管，新销售的钱不能像以前那么容易打过来，开发商要花很多钱弥补历史亏损空，所以市场会看到房企批量违约，没钱还债。"
他判断，此次“停贷潮”可能会导致相关部门对房企预售资金的进一步严格监管。在谈到近期对预售制度的评论时，陈同新表达了不同的看法。
事实上，预售制度是从香港的“卖楼花”发展而来，自引入内地后一直沿用至今。在陈同新看来，预售制度在一定程度上控制了房价的过快上涨。
“通过预售增加房屋供应量，满足购房需求，是预售制度的初衷。如果没有预售制度，现在市场上的房子会少很多，开发商的资金成本也会更高。在这种情况下，控制房价的难度更大。”
“另外，如果取消预售制度，地方政府的土地可能也不好卖。因为房企开发的一个项目周转速度会变慢，没有那么多钱买地。这可能导致地方财政收入下降，加上目前地方城投债的偿债压力，地方政府还可能面临一系列违约责任。我们承担不起这种后果。”陈同新坦言。
而烂尾楼的业主自己，无论是卢山的家人，还是李可本人，都没有更多的精力去关注预售制度是否应该取消。他们只希望手中的新房能保证质量，早日交付。原来在北京工作的三个人，明年就成了同一个小区的邻居。但是由于烂尾风波，两家提前认识了，却不知道什么时候能等到互换乔迁之喜的那一天。
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