未来20年高层住宅面临三大困境

原问题:开发商的预言实现了吗？中国二三十层的“高层住宅”很可能会面临难以解决的“这三种”结果，所以购房者要提前了解。

作者:纵横谈城# 100 V谈楼市#

“美国30年前建的一批高层住宅，现在成了穷人的避难所”。

这不是坊间笑话，而是来自清华大学建筑学院原副院长、现中国新型城镇化研究院副院长尹稚教授。作为一名训练有素的学生，他的话自然引起了网友的热议。实事求是地说，近年来，由于城市化的快速发展，大量农村人口流入城市。在土地稀缺的城市，高层住宅确实解决了很多人的住房和居住需求，但相关问题也不容忽视。

论文称，尹稚教授再次与大家分享了“对当前中国住房问题的一些思考”，其中提到:

“住宅转让是70年，有效年限是30年甚至20年。以前很多房子的建设标准都比较低”。

无独有偶，前20强开发商阳光城执行董事长朱荣斌在2019年表示，目前的建筑质量已经跟不上发展速度。在他看来，随着楼龄的增长，建筑结构和机电系统的老化，玻璃外墙的松动脱落等等，都很难维护。这些都是未来可能出现的问题。

开发商如此坦诚，说明已经不是某些人的猜测了。有人疑惑，我们房子的设计寿命不是50年吗？二三十年怎么会有问题？对此，在多年从事工程监理的华南理工大学张远教授看来，设计年限只是一个方面，主要是开发商采取低价中标的策略。一方面，承包商偷工减料降低成本，在短时间内完成项目，以赚取更多的钱；另一方面，监理费并不是按照工程造价支付的，监理对工程质量自然难以起到相应的作用。

事实上，官方已经就住房质量发表了声明。住房和城乡建设部原副部长仇保兴曾表示，“平均寿命30年的现象”确实与建筑质量有一定关系。当然也有人说，现在建筑技术越来越先进，是不是意味着以后的建筑质量会更好？对此，尹稚教授表示担心，“如果按照目前的‘两碳战略’，技术标准会更低”。说白了就是技术标准变低了，再加上自身质量问题。理论上，未来新建筑的耐久性不如以前。

很多网友都觉得很奇怪。“我们很少听说现在的房子有多少问题，即使是高层的房子，也很少有这方面的报道。”造成这种情况的重要原因是我们的房地产只快速发展了10多年或者20年。说到底，楼龄还是比较新的。交付前几年有开发商的质量保证，以后的一些问题也可以用购房者交的维修基金解决。但问题是还需要30年？在这方面，事实上，一些开发商已经预测到，这就是他们所说的:

“说实话，接下来二三十层的高层住宅楼，拆了重建几乎是不可能的！”原因有二:一是不符合城市发展趋势；二是补偿成本太高，无法去除。

1.告别大拆大建。前段时间，住建部发布了《关于城市更新行动实施中防止大拆大建的通知》，明确提出城市更新单元和项目的拆建比原则上不大于2，更新单元和拆迁面积不大于总面积的20%。其中旧改占大多数，剩下的拆迁面积几乎少得可怜，基本很难转向大量的高层住宅小区。所以未来的主要趋势是以“旧改”代替拆迁。按照国家的说法，“推动城市更新开发建设方式转变，促进经济高质量发展”，意味着高层住宅很难再被拆除。

2.真的是去除不了。开发商算了一笔账，按照目前拆迁1:1.5的补偿比例，加上拆迁、建设工程、人工费、税费等。，至少应该是1:2。也就是说，未来30层的高层住宅，理论上需要建60层，才能基本覆盖成本。而且楼层越高，对消防、避难、节能的要求也越高，无疑增加了成本。另外，从之前的拆迁经验来看，几栋楼几十户的拆迁费了不少周折。现在一个小区几十栋高楼，几千户人家，很难和所有人达成一致。总之，高层住宅楼不能拆，也不能拆。

根据发达经济体的历史经验，富人很可能不再住高层住宅，而是选择提前“逃离”。学术界称之为“反城市化”、“主城区空城市化或贫困化”。主要原因是未来20-30层的高层住宅将面临这三大“难以解决”的结果。

首先是建筑质量。说实话，如果建筑的设计寿命是50年，如果质量达标，显然可以更长久，因为国外有上百年的建筑。问题是我们的住房发展速度太快了。业内有句俏皮话:“我们用了20年，走了发达国家几百年的路。”去年我们有30家房企销售额超过1000亿，很多企业2-3年规模翻倍。大家都知道，这个目标只有通过建立“高周转”才能实现。据一家大型房企的同事说，真正的工期很短，从拿地到5-7个月的慢开盘，到3个月的快开盘，再到交房，包括时间标准之前可能已经在上面施工了一些水泥。质量怎么保证？当然，为了赶工期，降低成本，可以省去很多施工工序，这无疑加剧了质量问题。所以，出现一些“歪楼”也就不足为奇了。

其次，设施设备老化。除了建筑结构的问题，建筑内设施设备的老化也随着时间的增加而出现。传统上，建筑内的水、电、通讯、机电系统等管网都需要在一定时间内进行维修，而现代建筑承载了很多新技术，比如科技房、智能系统等。，这无疑增加了维修项目和难度。坐我们经常说的电梯。很多住在身边高层的朋友都说自己最头疼的就是电梯经常坏，坐在坏了的电梯里都在默默祈祷不要出问题。让物业修，物业说要投票才能用维修基金。电梯一停，爬几十层楼的感觉就“酸酸的”。当然，几十年过去了，维修基金也没有用完的道理，每家每户交维修费有多难。从“老小区装电梯”的现象来看，至少低楼层的邻居未必同意。

第三是高层居民的逃离。地质灾害频发是我们的国情，无论是2008年的四川地震，还是郑州的洪水。从一些现场视频来看，高楼层的心理影响不容忽视。高楼层意味着需要很长时间。有时候，人根本跑不掉，只好听天由命。很多人会感同身受。高楼层的另一个普遍问题是消防安全。有人说消防不是一直都有的。其实从全国数据来看还是不低的。2017年的数据显示，过去10年共发生3.1万起高层住宅火灾。如果按建筑数量统计，周期为10年，每8栋高层住宅就有一栋发生火灾。

很多人可能会说，大楼里不是有消防设施和消防车去救援一场火灾吗？官方数据显示，全国23.5万栋高层住宅中，近50%没有配备自动消防设施，其余50%虽有配备，但完好率不足50%。所以现在应该可以理解“杭州高层豪宅被纵火后，同一楼层或附近楼层消防栓水压不够，消防水只能从一楼到达十八楼，明显耽误了宝贵的救援时间”的情况了。消防车呢？据消防专家琼瑟介绍，我们国家的高空作业车一般部署在50米以下，依靠外部救援的手段真的不多。

30年后，随着楼龄的增长，高层住宅的价值很可能会越来越低。

中国城市发展研究会副理事长、北京科技大学博士生导师周天勇曾说，几十栋高层住宅不接地。多年后设施设备老化，维护费用高，拆除费用高，消防和自然灾害应对能力相对较差。以后高层住宅会大幅贬值。

事实上，不止一位专家表达了对高层住宅未来命运的担忧。他们甚至认为，未来“贫民窟”将集中在高层住宅中。他们有一个共识，随着经济的发展和收入的增加，有钱人会逐渐搬出高层住宅，买低层住宅，买房子或别墅，而留在高层住宅的，通常是经济条件不好的住户或租客。再加上老龄化趋势，对住房没有那么多需求。从长远来看，高层住宅确实不是有一定经济条件的人的最佳选择，价值下降是必然的。

摘要

说了这么多，最后我想说的是，高层住宅确实通过增加单位面积的人口承载力，解决了大量新城市人的住房问题。前一二十年，高层住宅在视觉、采光等方面都有一定优势。，但随着时间的推移，相应的问题也不容忽视。有些问题是不可避免的，但其实是可以拖延的，比如在设计和建筑质量上下功夫。

在这方面，国家其实已经开始重视了。比如不久前发布的“限高令”，明确要求民用建筑高度要与城市规模、空房间大小、消防救援、抗震、市政设施等相适应。包括一些专家提出的“小城镇”的想法是好的。我们可以把交通延伸到大城市周边的小城镇，把一些产业引入过去。在发展低层建筑满足大家需求的同时，也可以缓解大城市的疾病，可谓“一举两得”。那么，你有什么好的建议吗？请在下方留言。

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