来源:时代周报作者:胡天翔
“目前内窗型月租1500元左右，外窗型月租2550元左右，与2020年5月租金基本持平。”7月5日，广州某大型长租公寓品牌负责人林茂向时代周报记者坦言“生意难做”。
虽然租金已经降到了2020年的水平，但是林茂所在的店铺仍然面临着空购买率的很大压力。
“前年这个时候，门店整体入住率还是比较理想的，有些紧俏的房间甚至需要排队，等有人退了才能报名入住。”林茂告诉时代周报记者，但现在很多类型的门店都有空房，长租的比例也有一定程度的下降。
RealData数据显示，2022年5月，全国重点40个城市租金水平为34.0元/平方米，租金指数环比微降0.7%，同比微降2.3%。从城市层面的租金指数来看，全国40个重点城市中，有20个城市的租金水平环比略有下降，27个城市的租金水平同比略有下降。34个城市租金仍低于2019年同期水平，其中北上广深等一线城市租金低于2019年同期水平。
难涨租和上涨空购买率成为今年上半年长租公寓行业的两个重要关键词。
广东省公寓管理协会会长刘鑫告诉时代周报记者，每年的3-4月和7-8月是传统的租房旺季，但今年受疫情、经济等因素影响，租房客户明显减少。尤其是低端房市，量价齐跌。
RealData指出，受短期疫情影响，住房租赁市场的季节性周期被打破，住房租赁需求减弱。但基于住房租赁需求的刚性属性，被抑制的租赁需求将得到集中释放，使得住房租赁市场更具弹性。预计下半年一线和热门二线城市的租赁市场将率先修复。
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折扣力度比前几年更大。
国内某知名长租公寓品牌的高管李明也感受到了来自管理层面的压力。
“公司在全国有500多家门店，经营的房间数量超过10万间。但从各地上报的数据来看，今年整体入住率并不理想。”李明告诉时代周报记者，上半年广州市场整体空购买率上升了10%，租金也有所下降。虽然上海市场租金持平，但空入住率上升了5%。北京的综合租价在市场上下降了5%，续约也没有涨租。
“长租公寓的商业模式是包租模式，平台需要承担空购买率的影响。当平台有10万间客房时，10% 空的入住率就能让平台无法承受。”刘鑫告诉记者，今年很多长租公寓企业扩张速度放缓，经营压力大的门店可以退，从而将亏损降到最低点。
克而瑞数据显示，2022年上半年，上海集中式长租公寓累计开业规模为16万套，同比增长11.92%，增速较去年下半年放缓。此外，北京长租公寓市场增长相对乏力，集中式公寓运营商规模扩张明显放缓，总体新开项目数量相对有限。
除了扩张速度放缓，今年以来，为了提高出租率，多元租赁公寓企业陆续推出了比去年更多的租金优惠，如“买一送一”、“免费试住体验”、“全国免费换房”等福利活动，对租金承受能力较低的大学生具有吸引力。
其中，乐乐公寓推出“2022乐巢计划”，毕业生可享受月付房租、7天0押金、首月房租五折等五项住房权益。龙湖冠寓提供最高30天免租，0元换租，月供不涨价，毕业生优惠。City推出“青橙计划”，凡在学校与青橙签约入住City品牌活动店的，均可享受半价定金优惠。
另外，很多房东和二房东选择以价换量。在这种背景下，多租数据下行。
RealData数据显示，今年上半年全国100个城市租金水平为34.6元/平方米，环比下降5.0%，同比下降4.8%。其中，深圳租金水平同比下降2.8%，成为唯一租金同比下降的一线城市。9个新一线城市租金同比下跌，东莞、郑州同比跌幅超过5%，跌幅最大。长春、大连、沈阳、哈尔滨等4个东北城市均同比下跌，哈尔滨租金水平同比下跌5.8%，跌幅最大。
市场在六月份触底。
今年1月，全国100个城市租赁市场热度触底反弹。春节假期后，随着城市外来人口陆续返城，新换租需求持续释放，进而推动2月份租赁市场快速升温。但由于3月份以来多地受疫情影响，春节后新增或换租的租房需求在3月份并未像往年一样得到充分释放，春节后租房旺季并不旺。
5月以来，此前被抑制的租房需求陆续释放，叠加高校毕业生集中涌入住房租赁市场，推动百城租房市场在6月上半月达到顶峰。
RealData数据显示，5月份，全国100个城市租赁成交环比增长近20%，6月份更是超过30%。此外，5月和6月，全国100个城市新上市房源环比增长近10%，6月新上市客户环比增长超过70%。分城市看，5月份89个城市租赁市场逐月回暖，6月份市场逐月回暖的城市增至95个。其中，85个城市的租赁量环比涨幅超过10%，63个城市环比涨幅超过20%。
租赁市场升温的同时，全国100个城市的租金水平在6月份触底反弹。RealData数据显示，在连续三个月环比下跌后，百城租金水平止跌，6月份小幅上涨0.5%。
RealData预计，今年下半年，各类新增和换租租赁需求将得到充分释放，人才吸引力强的一线和热门二线城市租赁市场将得到快速修复。
李明还告诉时代周报记者，从当地情况来看，6月份整体经营数据有明显好转，少量门店新签略有上调。
