2020年将是华夏幸福关键的一年:新业务全面展开，平安对华夏幸福的渗透不断加深，两者的表现将见分晓。
文|《中国企业家》记者李彦谚
编辑|米娜
头部来源|受访者
“产业新城运营商”，从今年开始，华夏幸福将告别这个“标签”。
以前，你在高铁和高速公路上环顾四周，总会有“华夏幸福——中国领先的新型工业城市运营商”字样的巨型广告牌赫然在目。这是华夏幸福留给外界的鲜明标签，也是这家公司多年来引以为傲的定位。
不过，华夏幸福董事长王在4月26日举行的2019年度业绩表彰会上亲口承认了这一消息。鲜为人知的是，他罕见地出席了业绩会，并对公司的定位做了新的解释:华夏幸福的战略定位将由“中国领先的新型产业城市运营商”变为“中国领先的核心都市圈——房地产投资开发与运营管理平台”，这是由于公司“业务类型的改变”。
除此之外，在这次业绩会的最后，有投资者问王:平安一年的持股给华夏幸福带来了什么变化？
王没有回答。他点名华夏幸福秘书长林成功来回答。“随着重要股东平安的入股，公司的明确定位是将成为平安重要的战略合作企业。”林成功这样回答。
华夏幸福，一个明显带有创始人王风格的公司，正在全方位地受到“白衣骑士”中国平安的影响。
中国平安在2018年和2019年两次入股，成为华夏幸福第二大股东。与此同时，华夏幸福开始探索新业务，新业务于2019年启动，由从华润置地加盟的吴向东负责。
此后，华夏幸福在53岁的王和之间开始了“南北分治”的局面，各自分工。王绝对掌权的时代已经结束了。
在房地产行业增长缓慢的背景下，今年的华夏幸福面临多重考验:疫情导致的销售不景气、现金流动性压力、与平安的对赌。王粲·文雪通过了这个世纪的考试吗？
来源:业绩会截图
王退，进
有变化的早期迹象。
3月初，华夏幸福开始了一轮大规模裁员。传统的工业园区和房地产领域成为此轮优化的重点。
据多方消息及相关报道，有公司内部人士对《中国企业家》表示，在产业园区板块，产业发展集团裁员在50%以上，而产业新城集团在30%左右。
除了人员优化，华夏幸福的区域优化和业务整合也在同步进行。
其中，区域优化措施包括合并部分城区、合并相邻城市群、部分其他城区被撤销。业务整合方面，华夏幸福取消了医疗事业部；事业部并入产业新城集团，改为产业新城中心；酒店业务保留，RD业务委托新城建设集团。
虽然华夏幸福很快回应“优化”，称裁员目的是聚焦核心大都市圈战略的实施和落地，聚焦重点业务领域，将资源和组织向重点业绩贡献领域倾斜。据21世纪经济报道，林成宏表示，公司每年都会根据业绩实行10%~15%的人员调整。今年正赶上组织架构调整，涉及部分组织的整合，造成人员的流动。调整的人数可能达到1000到1500人，但不涉及大刀阔斧的裁员。
萧何也，败也萧何。以产业新城运营起家的华夏幸福，主营业务类型为“产业新城开发+房地产开发”。当市场整体下行叠加自身流动性压力，这种模式发展受阻，公司一度陷入生存危机。
1998年，开火锅店的王在廊坊创办了华夏幸福。2010年，华夏幸福借壳上市，业务拓展至全国。20个月后，华夏幸福成功将房地产业务注入上市公司，自此行业三次跻身前十。分水岭2016年，今年公司销售额达到1203亿元，同比增长66%，成功进入千亿阵营。但2017年至2018年，公司销售增速快速下降，2019年同比下降11.2%。
“华夏幸福未来新业务的一个重要出发点就是服务中国平安的发展战略需求，让我们也能找到空自身发展的空间。”华夏幸福联席董事长、首席执行官兼总裁吴向东在业绩发布会上表示。
吴向东表示，经过过去一年的“热身”，华夏幸福的新业务将在今年全面启动。关于新业务，他提到了四个方面:城市综合体、健康医疗和长租业务、管理输出、科学社区。这些业务将在华夏幸福进驻的八大核心城市率先开展。在社区科学方面，第一个项目已在上海启动。
“在新战略的指引下，华夏幸福未来将主要发展产业新城和商业地产两大平台，并拓展其他新兴业务平台。”王为的这种变化定下了基调。对于之前一直坚持的产业新城业务，除了“战略归核化”之外，还需要回归业务逻辑，改善运营支付，优化运营现金流。
“我跟文学主席各有千秋。在过去的20年里，我们的主要职业道路和职业经历都有自己的特点。”在现场表演画面中，与王的严肃回应相比，的言语状态要平静得多。
“过去一年，华夏幸福发生了很多变化，包括股东的变化，管理层的变化，以及相应发展战略的一些新的调整和变化。”吴向东表示，战略变化包括他负责的新业务。“过去一年，华夏幸福包括股东在内，坚定支持在新业务上有所作为。”
和龙湖今年的表现类似，王第一次出现在华夏幸福的业绩发布会上，的“every 空”一起出现。华夏2019线上性能会有北京和深圳两个发布现场。北京有王、华夏幸福联席总裁、首席财务官吴和董事会秘书林成宏。深圳有吴向东、联席总裁于坚等人。
这也是吴向东正式加盟华夏幸福以来的首次公开亮相。吴向东说，与新工业城相比，华夏幸福过去的新业务雷声大雨点小。未来“只要你真的能做好，能和你竞争的竞争对手不多”。
来源:业绩会截图
在吴向东的带领下，华夏幸福南方总部以华夏幸福运营管理有限公司为平台，在过去的一年里，陆续将华夏幸福的业务触角延伸至核心城市的业务。在他的规划中，华夏幸福未来在商业地产领域的战略是:充分发挥“好”字，选择好项目，做好商业地产服务运营商。
根据规划，一方面，华夏幸福将增加商业地产及相关高端住宅业务，如写字楼、商场等；并继续探索新的房地产业务，如杨康和长租公寓。另一方面，在传统重资产模式的基础上，加快轻资产模式的发展，重轻并重。在盘活存量资产、优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式快速切入市场，逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式等。
公司内部称此为“三新”业务，即新模式、新领域、新区域。
2019年，华夏幸福部分“三新”业务已经落地，如拿下北京李泽项目，成为公司首个“轻资产”样板项目；摘牌武汉长江中心综合体项目；此外，还有8个项目入选前期服务商，如深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目的布局。
在吴向东看来，这些尝试都是“热身”，今年华夏幸福将全面铺开这些新业务。其中，华夏幸福位于五大都市圈的八个核心城市，将成为新业务的先行区域。
“2020年，我们将拥有又大又好的城市综合体。我们还将全面开发何康长期租赁住房。”吴向东说。
与华夏幸福的业务协调只是平安作为保险财产的冰山一角。正如吴向东暗示的那样，他有成为第二个“黑石”的雄心。“世界各地的保险公司，无一例外地在房地产领域配置了足够比例和数量的优质房地产，所以我们会在这方面发挥应有的作用。”
在新战略中，发展新业务并不意味着完全抛弃过去。
王谈及产业新城相关业务的发展方向:第一是战略归核化，即把资源集中到优质领域，一些无效低效的领域将不再投资；二是业务聚焦，即向核心业务倾斜资源，使核心业务始终处于战略执行状态。“另外，要回归商业逻辑，具体包括三点:第一，新工业城的现金流是自我平衡的；第二，孔雀城的利润和现金流的平衡；第三，两者要有机协调发展。”
随着战略的转变，华夏幸福在投资管理上也做出了调整。于坚表示:“总体来说，会加强总部对事业群的战略控制，进行精准投资，聚焦优质领域。”
通过生产线完工押注利润:变量和压力
缺钱，更准确的说是流动性不足，是华夏幸福这两年寻求外部输血的主要原因。
基于华夏幸福近三年的财报数据，2017年，华夏幸福融资产生的现金流净额为571亿元。然而，2018年前三季度，华夏幸福融资获得的现金净额为负。2018年全年，华夏幸福融资产生的现金流净额为-64.9亿元。
变化发生在2018年下半年。当年7月，华夏控股向平安资管转让19.70%股份，从而融资近138亿元。华夏2019年年报显示，其募集资金活动产生的现金净额达到259亿元。此外，经营活动现金流连续三年为负。以金钱计算，2019年中国幸福约为430亿元，同比下降9%。
前次交易完成后，平安资管成为华夏幸福第二大股东，持股比例由0.18%变为19.56%。2019年2月，平安资管再次以42.03亿元增持华夏幸福5.69%的股份，使中国平安系在华夏幸福的持股比例增至25.25%，位列第二大股东。当时，王控制的华夏控股持有华夏幸福30.93%的股份，为第一大股东。
但在弥补资金不足的动作背后，平安与华夏幸福的合作条件堪称“苛刻”。
一方面，随着平安资金的到来，这是一个极其严格的承诺。比如华夏控股和王自己减持需要平安的书面同意；最低减持23.655元/股；如果王以协议转让或大宗交易方式发货，必须保证平安也享受相同的价格/数量的发货。
更苛刻的是华夏幸福与中国平安的净利润对赌协议。未来三年，以华夏幸福2017年净利润为基准，华夏幸福2018~2020年净利润增速应分别不低于30%、65%和105%，即净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元，否则华夏幸福将对平安进行现金补偿。
最新的情况是，华夏幸福2019年完成净利润146.12亿元，超过基准的1.24亿元，压线完成任务。2018年117.46亿元的净利润也是靠“压线”完成的。
长期存在的债务压力依然存在。通过发行债券，华夏幸福2019年能够融资259亿元，比去年净增324亿元。但也是在今年，公司整体平均融资成本为7.86%。
虽然2019年华夏幸福的资产负债率为83.90%，但同比下降了2.75%。对比净负债率，2017年为48.16%，2018年为161.06%，2019年这一数字超过200%。
2019年财报显示，华夏幸福短期借款266亿元，较2018年的42亿元增长531%。
“随着中国平安的两次入股，公司的整体融资状况持续改善。目前，公司整体财务稳定，融资状况不断改善。”林成宏说。
来源:业绩会截图
综合营收方面，根据财报，华夏幸福今年实现营收1052亿元，同比增长25.6%；归属于上市公司股东的净利润146亿元，同比增长24.4%。但从销售额来看，2019年，华夏幸福销售额为1431.72亿元，同比下降12%。其中，住宅业务合同销售额1029.35亿元，同比下降20.4%。
对此，林成宏表示，孔雀城前两年拿地不足，影响了2019年的销售业绩，部分也反映了2020年一季度的销售数据。为了防控风险，华夏幸福在2017年和2018年投资拿地不足，导致销售额连续两年下滑。这种情况直到2019年才有所改变。住宅开发方面，孔雀城2019年新增土地储备515万平方米，土地总价181亿元，同比增长70%。
今年一季度，华夏幸福销售额157.72亿元，下滑48%；销售面积70.52万平方米，下降77%。孟静表示，第一季度，新兴工业城市和相关业务的整体销售额下降了50%以上，主要是因为孔雀城的销售额下降。
“自从疫情爆发后，公司计划的春节年就完全取消了。公司在北京周边也有很多区域。北京周边的防疫情况当时仅次于武汉，所以恢复得最晚，基本上是3月底，甚至有一部分是4月初恢复的。”孟静说。
此外，孟静还解释说，孔雀城住宅侧重于从新工业城内部拿地，这决定了其土地储备不能像其他典型房企一样储备三年。“每年三四季度是孔雀城当年销售的大头，今年一季度孔雀城整体计划数与2019年一季度基本持平。”
