作者:大卫谈房地产
大家好。我是铁柱·大卫的助手。
我是个女人，但我不是尘土飞扬
本很弱，但我心里住着钢铁侠。我的偶像是保罗·科查金。
今天就带大家一起看房，一起吐槽。
大卫说，在房子日记里，只有随地吐痰，没有广告。
机场，铁柱时间到了。
前两天有朋友跟我说，如果有买房的打算，年底可以卖掉。
因为开发商通常在年底会有促销活动。
就像双11一样。
我简单的相信。
但是大户型首付不够。
我以为买个小迷你公寓应该没问题。
想带着紧张和兴奋去看小户型。
先去哪里找？
传说中的重庆面积最小。
让我们有一个18层的小房子。
盆友，如果你看到18级你会疯掉吗？没错，18级。
我觉得我和有钱人的友谊之舟已经彻底倾覆了。
我做了功课。
先说这个楼盘的指标。
小区名字充满青春气息，叫中粮百悦汇。
广告名为“快乐的青春和回忆”。好像目标群体是我这样的年轻人。
但是，我青春期的弟弟妹妹，毕业后首付都付得起。
说重点。
1.交通状况
最近的寒流入侵，让室内外一样寒冷的重庆气温下降了几度。
冬天，如果你冻僵了，你可能会变成一只企鹅。
今天空下着毛毛雨，我裹得像个球。
一大早出门，直奔中粮百悦汇营业部。
才发现原来是万科金域书院的售楼部。
位于学府大道与二塘路交叉口。
步行5分钟到二塘站轻轨很方便。
当然，我们也不能忽视轻轨3号线早晚高峰人多拥挤的问题。
想起来我以前也是3号线的常客，每次都是那么不知所措。
现在想起来都要习惯性深呼吸空。
就公共交通而言，小区离公交二塘站很近。
可以说小区的大门就是公交站，每个班次的线路都比较多。
直达渝中、九龙坡、江北、巴南等主要城区。
就交通情况而言，中粮百悦汇周边的交通设施比较完善。
轻轨交通已经投入使用，交通非常成熟。
2.销售情况
可能今天不是周末，所以营业部比较冷清。
也许不是周末。就是因为这个菜卖的不好，没有客人。
哎，太露骨说实话太残忍了。
一堆置业顾问在角落里聊天，大概在讨论怎么忽悠客户。
我进去站了很久，置业顾问才给我介绍。
其实我看这个楼盘也是有私心的。
那是在你结婚之前。
看看有没有机会买个小户型投资出租什么的。
我的小哥，置业顾问，告诉我这个楼盘都是卖小户型的。
我暗自高兴了一阵子。看来我来对地方了。
这个项目整体是40年的商业公寓产权。
2号楼的Loft公寓即将开盘。
建筑面积25-40m2。
建筑单价13000元/平方米起。
5.1米高的合同只覆盖了一层楼的面积。
重庆的住宅产权大多是50年，商业40年。
那么这个商业公寓只有40年的产权。
预计2号楼开盘时间为11月底或12月初。
这个项目的其他1、3、5号楼也是公寓。
不过，平地预计2019年开业。
提醒一般市场的公寓，没有天然气。
但是中粮百越收水电煤气。
但是产权才40年，总有一种失落的感觉。
都是房子，但产权比别人少10年。
而且公寓的物业管理费也比一般小区贵。
3.5
确实很贵，但如果是纯投资的话，买下来租给别人。
这还不够。让房客哭吧。
3.公寓类型的情况
小哥置业顾问告诉我，2号楼19层3梯23户。
是的，你是对的。一楼有23户。
我怕得要死。我会迷路吗？
如果我没记错的话，城南家园的公租房最多只有3梯18户。
Loft公寓真的是年轻人喜欢的类型。
楼下活动区和楼上休息区
在楼下笑着玩。楼上的岁月静好。
样板间很温馨，很年轻。
样板间没装好怎么忽悠人买单？
是啊，这就是原因
住宅样板间展示图
住宅样板间展示图
当然，这种商住两用的公寓不仅仅是短期居住
也可以作为办公场所。
突然想起置业顾问跟我说过
有几个准客户想买下来开个美甲沙龙。
展示办公室样板间示意图
展示办公室样板间示意图
整个建筑坐北朝南，6-18号房间朝向正北。
也就是往二塘路方向。其他房间面向正南。
也就是面向交大方向。
朝南的房子冬夏都阳光充足。
同时避免了道路附近车辆的噪声干扰。
朝北的房子夏天更凉爽，冬天更凉爽。
2号楼各房间号朝向示意图
2号楼标准层示意图
面积差别不大。
然而，值得注意的是终端公寓类型
总价比中户型高。
而电梯井附近房间13和14的价格最低。
楼层差价方面，中间楼层略高于两端楼层。
让置业顾问的小哥算算价格。
19号房屋建筑面积25.95平方米，套内面积18.91平方米
建筑单价约19500元/平方米，室内单价约26500元/平方米。
神圣的狗屎！
我以为我能买得起18平的房子。
结果我忽略了单价。
50万左右的总价，按照10年50%房贷首付计算。
加上3%的契税和大修基金等税费。
首付27万左右，月供2900元/月左右。
就一个字贵。
再算一下中间的房型。
中间22号楼建筑面积31.11套，面积22.68㎡。
首付23万左右，付款2400元/月左右。
相对合理，但吸引力不算太辣。
虽然最终用户有更好的照明，但居住舒适度略高。
但也不会比别人贵8万吧？
看到这个价格我只想安静
嘘，别说话。
你要把这么小的商业公寓卖这么高的价格。
4.外围价格
商品房不能登记。
孩子读书没有问题，一个家庭自己生活基本不现实。
只能由1-2人短期投资或占用。
从投资价值上来说，只能出租或者过几年再转卖给他人。
我们先了解一下周围的情况，看看投资回报。
数据来自贾立安58同城。
目前一室一厅或单间两个池塘月租1400左右。
小区在交大旁边。租客大部分应该是交大的学生。
不过一般学生1400元的月租有点贵。
想多租一点吗？...
恐怕未来铁柱能想象到的整栋楼都是快捷酒店。太恐怖了。
我更好奇的是，购买终端用户的盆友酒店会装修成什么风格？
因为终端房应该比较贵吧哈哈
数据来自链家二手房。
现在二塘板块小户型价格差不多在建14000/m2。
当然这个价格太高卖不出去。
所以目前中粮百悦汇的价格明显偏高了一点。
5.区域分析
在二塘区域基本发展成熟之前，保利观塘，万科金域大学，就坐落在这个区域。
作为集中居住区，周边小区入住率相对较高，但也有一些老旧小区。
重庆工商大学和重庆交通大学有两个大学超市，餐饮和生活配套，这方面比较成熟。但是没有商场。
图片来源安居客
位于两个商业区之间的二塘区，缺乏大型成熟的商业中心。
铁柱不知道这套公寓将来会租给谁。
上班族开网店办公室还是快捷酒店便宜PAO房？
总有一点，他们会把身边的学生每个月的生活费打下来。
同学们要警惕这一点。
让学生在里面练字打游戏，创业，告别宿舍的单调，问题不是太大。
不可否认，交通条件已经比较成熟，轻轨3号线可以到达全市。
6.买房建议
对于投资小的购房者来说，中粮百悦汇的地段核心设施成熟，在大学校园内。
如果手里有20万买不了房。
那么也可以是入门级的基础房贷，不能是愚蠢的房屋投资。
买公寓贷款不影响以后买房。
但不得不说，除非价格太低，否则租金投资回报率至少能达到5%。
否则我不建议买公寓。
我的心理价位是1万/㎡。
公寓就像存钱，那是你赚的利息和房租。
最重要的是，你会伤害多少交大的学生？
这是有害的，而不是有益的。
小心点。
铁柱产品必须是精品。
公元2018年11月22日
-结束-
声明
1.微信微信官方账号发布的内容是微信官方账号运营者的个人观点、分析和判断。我努力做到客观真实，但无法涵盖所有信息。内容仅供参考，不作为交易指南。
2.内容如有侵权或失实，请联系本人，将会核实并依法处理。
3.如仍有疑问，请在后台留言，个别咨询。
上一次选择
■听说重庆的“富人圈”500强都来这里看这个楼盘了。
■楼市政策悄然转向，值得大家小心关注。
■从最近的一些迹象来看，龙兴可能确实想“上天”
■楼盘“垃圾”和服务差是怎么来的，如何避免？今天，有一个例子。
■一份重磅通知将改写重庆学区房的价值逻辑。
■隐藏在民生新闻中的一条关于重庆楼市的重磅信息。
■开发商想要“活下去”的本质应该是思考如何把房子修得更好。
