文和李锐
图图1/6画室
1.现有商业建筑和工业建筑的翻新
随着电子商务的冲击，近年来商业地产出现了过剩。根据相关数据，截至2019年7月，商业品类的库存去化周期大约需要199.6个月水上社区外围小型消防站-差不多17年。事实上，早在2016年6月，国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》就明确表示:“允许改建房屋用于租赁。允许商品房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。调整后，水、电、气价格按居民标准执行。"
可以说，上述政策为商业公寓改造提供了政策保障。后来虽然很多城市提出了“禁止商家变更住所”的限制，但是这个规定禁止公寓项目出售，而公寓出租大多不受限制。上海Kaminooji的湾流国际青年社区就是一个例子。小区前身是家居广场，因经营原因被迫停业。后来被湾流接手，改造成长租公寓社区。在原有建筑纵深与楼下商业需求并存的前提下，解决采光通风与商业形态交叉影响两大核心问题后，商场改建为198套公寓，预留1空，成为聚集青年才俊的家园。
其实还有一种建筑值得挖掘，那就是因为各种原因被迫停止使用的工业建筑。它们的利用与商业建筑的改造利用非常相似空-两者都是原有建筑无法更好适应当前市场的背景。如何把大户型空房间规划成适合人居住的小户型空房间？
香港地少人多，在这方面有先进的经验。2018年10月10日，香港特区行政长官林郑月娥在施政报告中指出，特区政府将重启“工业楼宇活化计划”，并首次允许原本违规用作房屋的旧工业楼宇用作过渡房屋。从"违法"到"立法"，建筑活化成为香港吸引和留住青年人才、解决住房问题的关键举措，为我国工业建筑的利用提供了很好的探索。2021年，即“十四五”规划的第一年，北京进一步明确提出了鼓励低效商业、办公、工厂等建筑改造为员工租赁宿舍或公寓的导向。在城市急于吸引人才，大量商业建筑急需盘活的背景下，相信这一政策会为蜜蜂公寓的建设提供更多可能。
2.城中村改造
城中村改造在广州、深圳等城市普遍存在。这些城市在最早最快的时间受益于改革开放，释放了巨大的红利。随着经济的快速发展，上述城市与当地村庄形成了二元发展格局，造成了大量的城中村。这些城中村实际上已经成为“城中村”，甚至“市中心村”。从城市政府的角度来说，由于土地资源、旧区拆迁改造、资金等方面的限制，城市中心很难在短时间内为人才提供廉价的住房。因此，将老旧的“城中村”改造成蜜蜂公寓是一种双赢的尝试，既解决了城中村本身的环境问题，又吸引了“蜜蜂一族”，不断让村民获得收益，而不必过于担心运营维护。
一个众所周知的例子来自深圳的宁蒙公寓。宁萌公寓所在的福田区是最贵的城中村。改造前虽然有8000多居民，但当地村民不到十分之一。为了解决外来人才的住房问题，村委会股份公司在宅基地基本一致的背景下，统一规划将其改造为人才社区试点。
俯瞰深圳水尾宁蒙人才公寓模型
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根据转型人才的需求，对公空房进行了全方位的设计和规划。最重要的是，因为统一规划建设，可以解决个人出租解决不了的痛点——消防设施缺乏、天然气管道不通、排水设施不畅等。最终，这里重建了500多套优质人才公寓，不仅改善了城中村的整体面貌，也为福田区的人才提供了基础。
3.农村住宅改造
近年来，随着城市科技产业的快速发展，随着城市经济的发展，许多原本位于城市郊区的科技园区，由于规划时间、规划背景等原因，产业规划先于甚至超越城市生活规划，生活设施建设严重滞后。而距离科技园较近的空，无疑可以成为园区配套用房的备用方案。在园区用地极其紧张的情况下，其实可以将这部分纳入改造改造的视野，改造成蜜蜂公寓，成为园区发展的重要支撑力量。
目前，上海已开展相关实践。随着张江科学城的建设和发展，人才住房需求日益增加与空供给有限的矛盾日益突出，严重制约了科学城众多企业吸引和留住人才。科学城周边有很多村民愿意出租自己闲置的宅基地房屋。当然，旧的闲置农房肯定满足不了人才的需求，地块的价值也无法直接实现。浦东新区看到这一矛盾后，有效对接了科学城人才和当地农民的双向需求——在张江镇新丰村率先将长期闲置的“农民房”作为张江人才的居住公寓，探索出一种由政府主导、农民提供房源、镇企业改造、全力保障蜜蜂公寓供应的农村人才公寓新业态。在这个项目的示范带动下，这个模式得到了有效的复制。截至2020年6月底，上海已有张江、奉贤南桥、庄行、奉城、青浦重固等三区五镇在所辖8个行政村开展了此项改革实践。共装修房屋86栋503间，建筑面积23600平方米[14]。
上海的乡村人才公寓，是利用园区周边闲置农民住宅建设人才公寓的实践探索，拓展了城市更新的可能性，为蜜蜂公寓的融资建设提供了新的思路和视野。这种做法特别适用于那些经济发展迅速，但由于城乡二元用地而限制人才存在的城市。
4.回迁房的使用。
拆迁改造建筑的创新性再利用，是通过提高拆迁改造项目的建设强度或异地安置的方式，释放拆迁改造项目的土地，并在释放的土地上安排专门用于建设蜜蜂公寓的土地的做法。这种方法理论上是可行的，关键是要抓住核心，即如何保证改造后释放出来的公寓使用权能够统一管理和行使。这种方式特别适用于那些正在进行大规模拆迁建设，原有居民数量多，拆迁安置补偿面积大的城市。
2017年，笔者参与了某滨海城市整体城市升级的战略设计。虽然是国家信息技术产业基地的中心，但由于历史原因，全市有近1400万平方米的旧村，不仅严重制约了城市的经济发展空，也严重制约了城市产业发展的人才承载力空。可以说村庄拆迁不可避免，但同时又面临着巨大的安置需求需要满足的实际情况。如果不做规划，最后的情况就是拆旧村建新小区。除了“面子”，经济发展和人才吸纳的问题依然没有解决。
经过实地走访调研，在尊重当地居民就地安置意愿的前提下，我们提出了拆迁户多余安置房由政府平台公司回租，然后租金统一分配给青年人才的方案。该方案为未来的产业发展预留了足够的发展空空间，并充分利用了原住民的回迁房。而且从设计阶段开始就明确了使用主体，定位精准，相关配套设施建设也是有针对性的配置，很好的解决了人才容器问题。更重要的是，从源头上杜绝了“二房东”“小地主”等松散随意的租房市场主体，提高了人才的居住舒适度和城市的好感度。
显然，蜜蜂公寓可以通过出租来实现使用的自然属性，完美规避了城市更新中最重要的困难，为科技回城打下人才基础提供了保障。蜜蜂公寓正在成为城市更新吸引科技回流城市的重要经济武器。当“蜜蜂部落”的生活场景被加载，蜜蜂部落公寓成为新的经济武器，也为科技回归城市奠定了基础，从而为科技产业的发展注入了新的动能！(未完待续)
本文摘自华高来《技术要领》系列《城市更新方法》。
《城市更新方法》是一本紧跟时代变化，研究新时代城市更新发展趋势的研究书。本书首先深入阐释了城市更新的新趋势，即“重构城市场景，引领城市功能更新，最终推动老城复兴”。之后通过不同的案例从城市更新的两个方面:如何提升老城区品质和如何提升老城区产业动能，深入分析了城市更新的新思路和新方法。
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