我在张江工作了一辈子，业内认识我的人很多。按理说我不应该写这篇文章。但是，看到越来越多的年轻人加入这个行业，更多的领导不知道这个行业的曲折，我这个濒临死亡的老兵有一种冲动，想为这个行业留下点什么，就写了这篇文章。
在开发区工作一辈子的好处就是大大小小的领导都见过，行业内的老板都谈过，各个行业的房企高管都打过交道，见得多了。只要他们不傻，大家在干什么就一目了然了。
从我们自己的角度来说，园区争的是产业，而且是高科技产业。一味追求体量或商业模式的突破，是以牺牲最后为代价的。我们自己的子行业基本都排在世界前三，国内就不说了。哪怕是日本新加坡的这个行业，我们也不会当真。所以国内的文章往往是在新加坡某个科技园写的，我怀疑作者到底是了解园区还是了解行业。
本人文笔有限，尽量把对园区招商能力的看法说清楚。
我想说的是招商引资，也就是产业先行。很多时候，对于政府领导来说，客户的标杆项目是最有说服力的，但是对于我们这些执行的人来说，结果未必是工业地产企业能力的体现。因为项目有小环境和大环境，很多项目都是沾了大环境的光，而不是他们的招商能力有多强。
如果我们把张江集团作为这个行业的龙头，张江在招商引资方面的能力如下:
1.品牌
张江的品牌得到了众多企业的高度认可，已经从品牌延伸到具体的服务和产业集聚。很多企业都离不开张江。这些硬实力是张江最近二十年积累的资产。
2.工业生态建设
虽然这不是张江独有的，但张江的集成电路和生物医药发展基本都是遵循这个思路，很少有园区或产业地产公司能做到。在民营企业中，我知道的是亿达大连总部的项目。真正按照产业链招商，把产业聚集在一起的非常少见。张江也走过同样的路，而且是当时比较领先的一条路。现在区域内很多所谓的产业链投资还不成熟，企业被吸引而不是被吸引。如果没有吸引力，再花什么力气都是浪费。
3.孵化创新。
很少有城市做到了这一步。如果说张江逊色，那就是缺乏深圳的市场化和灵活性。但从产业发展来看，张江的孵化创新已经如火如荼。可惜外部炒作的只是产业投资，这其实是本末倒置。产业投资是结果，不是能力，真正的能力是孵化创新。很多民营企业也在做实业投资，但是逻辑和我们完全不一样，其中华夏幸福和李安东集团可能更有代表性。
中国快乐的生产和投资已经被证明是不可持续的，可能会有一些盈利的项目，但无法与中国快乐的工业园区体系相融合。听说除了知识合作部，生产研发中心的投入也停了，王老板觉得这是在花公司的钱帮员工买业绩。以后别说老板的钱了。王老板，上市公司的钱，不愿意投资。你可以尝一尝。
李安东集团去年开始做实业投资，GP和LP都做了。最后也会和华夏幸福差不多。本质原因很清楚，两者都不具备产生优质企业的土壤。那你拿投资能力和一线GP机构比？
其实张江没有投资能力，也付不起投资经理的高薪。张江真正的硬核是孵化创新。
4.产业基地研发创新服务。
张江这一块也在摸索，但是相比过去，张江做的更系统了。因为以前是张江个人团队和个人做，现在是为生物医药产业和集成电路产业提供针对性的RD服务，尤其是基础RD服务，部分渗透了国家的意志。在这方面，张江的基础RD和孵化创新差不多，不求回报。很多工业地产企业在这方面远远落后于国企。据我所知，只要公司按照地产思路运作，就不会有这样做的想法。
个人认为3和4是决定张江招商能力独特存在的主要原因。其实是张江最近十年形成的体系，保证了张江的客户量问题，也就是张江自己培养的企业数量问题。这些企业的载体需求远高于张江新增供应加上关闭企业退出的面积。因此，张江的租金不断上涨。张江有一些办公物业，但是研发物业严重不足。一方面，大量企业外溢，很多周边城市受益；另一方面，张江周边公园二房东的兴起是因为三个因素。张江的三本和四本集中体现在生物医药和集成电路产业。这是很多工业地产公司不知道的情况。
说到这个话题，很多国外的领导经常很兴奋，说你能不能用这个方法在我这里做一个项目。在这个问题上，张江一直比较理性。不管轻重，张江从未考虑过离开这片区域，因为那是不可能的。
我理解地方领导发展产业的迫切性，但产业的发展是有规律的，不可能一蹴而就。一般是从产业入手，完成原始积累，然后培育独立的原创产业，最后形成产业体系。大概就是这条路。
二档，深圳湾。
深圳的发展模式与上海不同。我认为方胜在他的研究之前写了一篇类似的文章，所以我不会重复它。深圳和上海的区别在于，深圳充分发挥了市场化的优势。深圳完成了原始积累，把三来一补产业搬到了东莞。1995年后开始探索模仿的方式。在模仿的过程中，深圳市政府加大了对行业的投入，培育了自主创新产业链。10年后，这些企业开始开花结果。
深圳的一些企业家来张江的时候，笑着说上海只有技术，做不出畅销的手机。是真的，但是他们不懂的是世界科技树争。仅仅依靠资本的意志和企业家精神是不够的。这就好比技术突破从来不是资本的宠儿，但是技术突破会带来社会生产效率的进步，然后国家资本就是最好的支持。可以对集成电路的发展有个大概的了解。没有国家大资金的介入，集成电路在中国估计是另一番景象。
几年前，我们去深圳考察后得出结论，深圳在生物医药、集成电路技术等领域无法超越上海。由于生物医药发展较晚，深圳缺乏临床资源和环境资源，产业链高度短缺。深圳在设备上会有一定的竞争力，得益于深圳电子信息产业的完备性。目前上海的集成电路设计领域是重点，很多细分市场已经形成产业氛围，这些都是深圳短期内难以逾越的障碍。我们经常在张江戏弄我们在深圳的朋友。在芯片领域，川普可以扼住南山的脖子，上海可以扼住深圳的脖子。
深圳国资方面的短板也非常明显，无论是工业园区国企的数量还是发展阶段都无法与长三角相比。深圳主要的产业园平台有深投控和深工集团。他们没有经历过完整的工业发展道路，他们缺乏提供基本RD服务的动力，这与长三角的调整不相适应。
当然，拿上海和深圳做招商比较是不公平的，因为每个人的起点都不一样。当任第一次来上海设计中心的时候，我问了任总经理一个问题。你在深圳干得不错。你为什么来上海？任总的话很有启发。“我们的员工一般35岁就考虑离开深圳，主要是想去上海，所以我们要在上海设立研发中心。”这句话已经传了快20年了。回想起来还是很简单很强大的，充分说明了两个城市的不同。
但是深圳的市场活力也是上海非常羡慕和值得学习的地方。深圳也形成了一个生态。有一次，深圳某领导来上海交流，说:“我们不怕华为走，因为我们有培育华为的土壤。”换句话说，我们深信不疑，这种精神本身就是招商引资的背景。只有在公园工作的人才能充分体会这句话的力量。
