介绍
2022上海楼市迎来巨变，
头部房企面临大洗牌，民营房企生存艰难。
有人降价“断臂求生”，
有人犯了“价外加价”罪。
网易地产专题策划《地产大佬上海生存2022》，
躺在风暴中的房企在自救。
经过一年多的拿地，位于上海松江和青浦的两个老北京房企启动的新项目，即席瑞听云和席瑞云起，终于出现在三批新房名单中。
然而，就在席瑞云起喜迎批复之际，席瑞听云的项目公司上海松贤置业有限公司却在上个月率先悄然“上架”，欲转让该项目100%股权。曾经花掉第一年度拿地金额17.7%的上海双子星，命运可能会不一样。
自2013年拿下第一个项目以来，具有强大国资背景的首创，在上海市场也颇有建树。然而好景不长。在享受了房地产的红利期后，主动权不仅仅是“进或退”。这几年暴露出一系列负面，利润大幅削减、港股退市、变卖资产……上海很多项目也被交出来维权。
那么问题来了:你敢买这两张新盘吗，最早是三批创作的？
消极主动，退市后继续出售资产
2021年9月30日，老牌京派房企首创置业宣布从HKEx退市，成为去年首家退市的国企开发商。其退市前的最后一份半年报披露了首创股份退市的主要原因。2021年半年报显示，首创置业实现营业收入110.13亿元，同比增长19%；营业利润6.52亿元，同比下降43%。虽然还有几百亿的营收，但是首都地产并不怎么赚钱。
退市后，首创置业有限公司被兼并吸收，进入首创城市发展有限公司这一注册资本50亿元的新实体。后来资本不断收缩战线。2022年北京第一批集中供地，没有看到这家老牌国企。在不久前结束的第二轮土地供应中，尽管报名参加，但首都未能获得任何东西。
随着高负债和利润损失，资本也开始出售其资产。今年年初，资本出售了海南奥特莱斯旅游项目。就在今年6月，来自北京产权交易所的消息显示，上海松江区计划出让的首个商住项目——首创席瑞听云，是目前已正式申报准备取证的三批项目之一。
来源北京产权交易所官网截图
我连即将出售的楼盘都不要了，可见开发商是多么没有安全感。而与首都席瑞听云同区的第三批钟君景晖阁前两天认购率仅为12%，可见首都席瑞听云后续认购不会太乐观。更何况项目能否顺利过户，谁来接手还是未知数，给想买这个项目的业主增加了一些不确定性。
上海新盘陆续上演“维权”，北京项目一度停工。
2013年资本首次在上海市场拿地。位于松江的首都金悦是其在上海的第一个新址。随后几年，资本开始在上海开疆拓土，在青浦、闵行、嘉定、浦东、杨浦等地进一步发展。
了解第一次购房者，很清楚近几年来，上海第一房产接二连三上演“维权事件”。2020年，位于上海杨浦区的首个“田玉娥系”高端住宅——田玉娥滨江交付。据业主反映，该工程不仅延迟交付，而且质量问题众多，包括地漏堵塞、浴缸下水管道未安装、窗户关闭不严、插座安装松动、电箱门未安装等。
是“Xi系”随着席瑞听云和席瑞云起即将开业的刚需项目，近两年来并没有让人担心。2021年4月和12月，第一期西岳项目第四期和第五期分别交付，出现了管道渗漏、墙体与地面连接处开裂、墙体裂缝过大等多项质量问题。
图微信搜索截图
长期以来，作为超级市场的先行者，业主们要么在维权，要么在路上。开发商态度或行动都不积极，处理问题一直拖拖拉拉。作为一家品牌房企，他们的口碑屡创新高。
更何况，首创作为国企，今年被曝出其在北京的项目停工的消息。民营房企的“雷雨”对我们公司来说已经是家常便饭，[/k0/]，但国企也有“雷雨风险”，可能会颠覆很多购房者的认知。
北京石景山限价房项目西岳学苑业主近日起草了一份致住建委的信，信中提到，该项目原定于今年10月30日交付，已多次停工，存在不能按时交付的风险。
土西月书院朱烨微信官方账号
该项目由新城发起并联合开发。新城虽然是私企开发商，但不存在“雷雨”风险。在相关部门的介入下，项目逐渐恢复建设。虽然未完业务风险不大，但业主担心的是逾期交房和交房质量。喜云琪不担心卖？置业顾问:没有样板间，售楼处就不用来了。
让我们回到席瑞云起，青浦的第一个倡议，今天开始认购。从位置上看，项目距离青浦新城地铁站约900米，并不算远。青浦新城是上海五大新城之一，也是大虹桥辐射发展的长三角一体化示范区。
但是青浦新城的缺点是离上海远。从人民广场出发，青浦新城距离人约34.5公里。除了临港新区，五个新城的偏远程度和奉贤新城差不多。大新城与人民广场的直线距离这里新房的一个优点是价格低。43000元/平的价格，确实算是新城五区的洼地了。在今年第二批集中供地中，青浦新城地铁站附近出让的夏阳街道大辉路南侧08D-01地块，价格已经高达44500元/平。目前青浦新城地铁站附近的二手房价格为5.5万元/平，价格倒挂。另外，未来预期更高，还是有吸引力的。
青浦新城核心区人口少。走在这里的街道上，最直观的感受就是道路人烟稀少，与松江新城、嘉定新城明显不同。笔者在青浦新城地铁站走访社区型商业绿地多彩城时，也发现商场人气颇为惨淡。刚开始生意不多，疫情过后很多店铺都关门了。较大的购物中心，需要去17号线淀山湖大道站的青浦万达茂和上海青浦吾悦广场，或者17号线汇金路站的青浦宝龙广场。
空摇曳的绿地，缤纷的城市，很容易看到房子的实拍。
第一个席瑞云起建筑工地已经开始，很容易看到房子的实拍。
值得一提的是，该项目的售楼处并不在工地上，而是17号线淀山湖大道旁的第一熙悦营销中心。认购前夕，前来看房的客户也是络绎不绝。然而令人意外的是，接待台告诉购房者，项目即将认购，置业顾问都在忙，暗示没人接待你。
从现场来看，坐在吧台的几位置业者正在聊天或玩手机。这时有看房客户过来问能不能安排人介绍楼盘，有置业顾问说:“我忙着呢，资料都贴在墙上了，我自己看。”一种你喜不喜欢买，但是不空伺候你的态度。
第一席瑞云起售楼处网站很容易看到房子的实拍。
不知道是不是项目太火了，根本不想卖。所以，置业顾问任性躺平，还是北京国企特有的第一“傲慢”姿态？想必未来交付后，无论交付质量是否有保障，其物业服务都可能难以让人满意。
笔者随后从一位工作人员处了解到，该项目于7月20日开始认购，采用网上认购的方式。买家可以自己准备材料，按照微信官方账号上的说明操作。现场没有样板间可以看，资料在网上有。订阅者不需要特意来现场。好像买新房就像“开盲箱”。甚至去一趟售楼处都被置业顾问认为是没有必要的。
另据了解，项目此次推出的“两栋楼”为3梯6户格局，其余为2梯4户。72%平率不到70%，其余住房率在70%左右。总体来说，住房率较低。
席瑞·云起的第一个总平面图信息很容易看到，房间实际上是拍摄的。
户型方面，以70-112平2-4室为主，入门级户型总价290多万。从网络户型图可以看出，70平虽然是1+1房，但是作为一房使用还是绰绰有余的。如果三口之家作为两个房间，可能需要自己安装隔断墙或者玻璃墙。从平面图上看，次卧空会很窄，大概率只能做书房。建议一家三口直接去85平3房。
净70平平面图
值得一提的是，这次项目连样板房都省了，最终交付给购房者的是什么样的房子，就看大家自己动脑筋了。这也成为第三批众多楼盘的“通病”。无论是疫情导致的工程延期，还是资金短缺，对于很多开发商来说，恐怕最终把房子交付给购房者才是任务的完成。从置业顾问处获得的招标资料显示，面板有中央空调，但没有地暖和新风系统。中央空品牌是美的，厨房主要是老板和摩恩，热水器是海尔，卫浴品牌是科勒。装修品牌以国内一二线品牌为主，基本可以满足刚需购房者的住房需求。
综上所述，项目较低的均价，适合预算在400万左右的刚需上车者，青浦新城未来发展潜力巨大，但首款产品交付质量未来可能难以让人放心。如果你想尽快上车，你可能要提前做好承担这些风险的准备。
