8月26日，据《第一财经日报》报道，以广州城投、越秀为代表的国资开始接手恒大集团的项目，包括恒大广州体育场及其配套公寓、香港恒大总部大楼等。的确，恒大要解决触碰三条红线的问题，必须加快出售资产的步伐。8月19日，中国人民银行和银监会相关部门约谈恒大集团高管，督促其积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定。8月17日，许家印卸任恒大地产董事长。
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2017年万达陷入债务危机时，王健林除了出售14%的万达股份获得340亿元现金外，还将旗下13个文旅城和77家酒店资产以630亿元“出售”给RF和融创。恒大是否也会出售旗下文旅资产？早在6月初，就有传言称恒大文旅估值4000亿，将按照1000亿市值释放10%股份。预计明年6月上市，若未能如期上市，将以12%的年利率回购。如果此消息属实，恒大将提前拿到100亿左右。恒大自2013年涉足文化旅游以来，表现如何？恒大文旅资产真的好卖吗？需要长期输血的文化旅游板块如何持续运营？
五个孩子的世界已经五年没有开园了。为什么？
“恒大有文化游吗？我们在业内也经常嘲讽这一点，因为大家都知道文化旅游是恒大的拿地工具，不是主营业务。”一位主题公园从业者小声告诉新文旅行业，“但不可否认的事实是，恒大文旅确实是一股不可忽视的力量。”
恒大旅游集团成立于2015年，总部位于广州。旗下产品主要有恒大儿童世界、恒大水世界、中国海南海花岛、恒大健康谷、恒大高科技农业等。眼查资料显示，恒大旅游集团注册资金100亿元，注册在海南省儋州市白马井镇滨海二道海华岛外宿舍区，参与人数23人。
2016年底，恒大旅游集团只有两个项目:海南海华岛和海上威尼斯；2017年，恒大文旅开始加速全国布局:2018年，恒大在长沙、开封、太仓、句容的儿童世界文旅地产项目陆续上线；到2019年12月，武汉、合肥、昆明的儿童世界文旅地产已经加入。
根据恒大2020年中期业绩会公布的数据，恒大已完成15个儿童世界项目的布局，预计2022年陆续开业；未来三年，20-30个恒大水世界项目将分布在全国各地。据恒大旅游集团官方公布，截至2020年12月18日，去年已销售12.5万套房屋，销售额超过1000亿元。
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2016年12月26日，国务院“十三五”旅游发展规划发布，提出将旅游业建设成为国民经济战略性支柱产业，全面提升主题公园旅游功能，打造一批特色鲜明、质量高、口碑好的品牌主题公园。在这一政策的“号召”下，恒大、蓝光、世茂等地产公司纷纷进入主题公园市场。
2017年1月11日，恒大儿童世界设计方案研讨会在恒大集团总部举行。恒大集团董事局主席许家印亲自把关恒大儿童世界的设计，提出了建设全球最大主题公园的要求。“规模很重要，它往往代表着主题公园未来的成功。标准之一是让孩子在3-7天内玩完所有项目。恒大儿童世界的规模肯定是迪士尼的1.5倍，每个恒大儿童世界有33个大型游乐项目。”参加研讨会的七位设计大师分别来自七大世界顶级设计机构FORREC、GGE、IDEATTACK、ITEC、SANDERSON、THINKWELL、STANTEC。他们曾在迪斯尼、环球影城和世界上其他最好的主题公园工作过。
五年来，恒大布局了15个儿童世界文化旅游物业，但至今没有一个儿童世界乐园真正开业，令人咋舌！官网显示，恒大儿童世界是全球唯一面向2-15岁儿童的全室内、全天候、全季节的大型童话乐园。恒大儿童世界以中国文化、中国历史、中国故事为核心内容，不仅融合了中国文化和世界文明的精髓，还采用了世界上最成熟、最流行、最顶级、科技含量最高的游乐设施和技术。世界儿童乐园分为六个区域，包括光明中国、神秘古国、漫游海洋、穿越泰空、探索南美、神奇西欧。
中国主题公园研究院院长林焕杰认为，恒大儿童世界的上述定位非常糟糕:首先，目标人群覆盖面小，2-15岁的孩子既没有太多的娱乐时间，也没有支付能力；其次，没有知名IP，市场接受度肯定低；第三，《天堂》主题混乱。
旅行星球创始人、旅行数据科技有限公司总经理吴守真的观点略有不同。“自从加入主题公园的主要开发商阵营以来，恒大一直希望与其他开发商不同。推出的公园型产品之一——儿童世界，是以连锁型、纯室内、童话主题相结合的市场卖点。从资源来看，似乎实现了差异化。国内市场的连锁项目代表有华侨城的“欢乐谷”和华强的“凡特”品牌；纯室内项目的代表是“宁波罗蒙环球乐园”；主题项目代表是《安徒生童话乐园》；神话的项目代表是“淮安西游乐园”。但是，为了差异化而差异化的代价是很高的。吴向新旅界感叹，这种四位一体的卖点，每一个功能的优劣都非常明显。室内项目虽然可以全年开放，但建设成本是室外项目的3-5倍，开放运营后能源成本会高很多。此外，室内结构也会限制大型游乐设备的选择；童话和童话的主题其实是没有主题的。在优质IP资源紧缺，授权谈判周期过长的情况下，恒大选择童话、童话作为不需要版权的题材，无论从项目扩张速度还是节省IP版权费用来看，都是一招。然而硬币的另一面是能否吸引游客，这完全取决于创意策划团队能否准确地选择和运用这些童话和童话。最担心的是项目的品牌链。项目开发和拓展的一般节奏是先打造一个市场认可度高的标杆产品，然后将成功经验复制到其他项目中。根据旅游星球的APP，恒大同时在全国布局了21个旅游项目，大部分都能看到传统旅游地产的交易痕迹。一旦这些旅游项目成为低价获取土地的工具，而不符合科学选址的原则，未来的发展将非常堪忧。
的确，恒大儿童世界的很多项目方案都很不靠谱，明显是用来忽悠政府低价拿地做房地产的。2019年发布的江苏镇江聚融通世界项目信息显示，投资额50亿元，2020年对外开放。项目投产后，预计年接待游客1000万人次，年收入30亿元，年税收2亿元，带动就业1.5万人；开封恒大儿童世界项目资料显示，项目辐射半径500公里，人口8000万，年接待游客1500-2000万，旅游消费200多亿。公开资料显示，上海迪士尼每年接待游客仅1000万人次，年营收仅70-80亿元。
“恒大集团是最无耻的集团公司。它找到了一批文旅从业者，从事“挂羊头卖狗肉”的生意。这些文旅从业者为了卖房，编造各种谎言，摇身一变成了房地产推销员。”一位资深业内人士在朋友圈看到恒大旅游工作人员的广告画面就头疼。据说恒大的企业文化有压力:员工必须在朋友圈转发恒大的宣传文章，有专人检查，并纳入考核，否则扣工资。
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近两年楼市下滑，恒大儿童世界文旅地产也未能幸免。开封青的一位内部人士告诉新旅界，“儿童世界是开发商常用的工具，利用文化发展政策是一种平衡的方式。天下孩子没有核心IP，也没有主动调整策略来适应文化市场的需求。结果，吕雯房地产价格倒挂，越卖越便宜，从每平方米10000元到内部2000元。吕雯市的项目已经到了稳固的地步。另有知情人士透露，句容恒大文旅城的楼盘价格也减半，从每平方米1万元涨到5000多元。
林焕杰分析，“恒大文旅的主营业务是房地产。文旅服务和地产服务相互呼应。首先，儿童世界是用来忽悠当地政府撬动土地的，其次，房地产的暴利是用来反哺文旅服务的。旅游项目投放市场后，经过持续运营，慢慢收回成本。现在房子卖不出去，自然没有足够的资金来反哺乐园，很多供应商都在回收儿童世界的项目资金。”
好在房地产公司已经开始叫停主题公园了，浪费土地，浪费人和钱。2018年4月，国家发改委、国土资源部等五部委联合发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，发改社规〔2018〕400号，全文共5大项17条，对主题公园发展的诸多方面进行了界定和规范。不过，最引人注目的恐怕还是关于主题公园与房地产开发相匹配的相关规定。“主题公园+地产”的模式极其有限。
吴守真强调，对于这么一个5年没有开儿童世界的大集团来说，绝对不止是现金流问题。最近恒大集团的资金问题并没有明显影响到文旅板块。林焕杰猜测，大概是因为一旦开业，就会“露馅”，不可能带来几千万的人，更不可能产生几十亿的收入。反而会造成恒大文旅城价格下跌的多米诺骨牌效应。也可能是一旦开业，每天必然面临巨大的运营费用，未来儿童世界有很大可能会有一笔未完成的生意。至于“为什么儿童世界迟迟不开园？接下来有什么样的开园计划？”截至记者发稿时，尚未收到恒大文旅方面的回复。
常年巨亏的海华岛还能持续输血吗？
如果说儿童世界只是恒大集团拿地的工具，海南海花岛才是真正的文化旅游地产项目，其人工岛建设是中国文化旅游市场的创举。海华岛，位于海南省儋州市排浦港和洋浦港之间，人工填海共1.2万亩，总岛面积783公顷，接近十几个故宫的面积。
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公开资料显示，该项目于2013年获批，当时恒大如日中天，中国房地产业蓬勃发展，许家印一挥手就决定投资1600亿。快，2015年11月，海华岛项目正式启动，徐高度重视。他曾经说过，他会在这里度过余生。
这么大，还因为徐贲是个赌徒。有投资人评价，“许家印是个走钢丝的人。他已经能够在债务和业务增长之间找到平衡。”的确，恒大刚成立的时候，敢用很少的钱一举拿下几个亿的地产项目；在赴港上市之前，许仪在融资情况不明的情况下，敢于向全国疯狂扩张；但在房地产高质量发展的当下，相比同行的去杠杆，恒大继续疯狂大规模加杠杆，某种意义上是在赌博。
官网显示，中国海南海华岛是一个汇聚了600多位世界级设计大师智慧的奇迹计划。力争建成全球最大的国际会议城、58家现代化酒店、七星半岛酒店、欧洲城堡酒店、全球首个童话乐园、12.7万m奇妙海洋世界、23个游乐水上乐园、大型国际购物中心、6条风情商业街、8条主题美食街、茶吧街、28家特色博物馆、5座风情温泉城、大型歌剧院、音乐厅、电影艺术中心、中国超级影视基地。大型水上实景演出、七大民俗表演广场、KTV世界、超大型中央公园、珍稀植物园、欧式婚礼庄园、40公里黄金海岸、自然岛大铲礁等集于一身，涵盖28个休闲度假业态的顶级文化旅游度假区。
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接近恒大旅游的主题公园行业资深从业者周广透露，该项目海滨地产早在2015年就已投放市场，销售火爆。当时房地产行业还处于卖方市场，项目近50%的建筑面积都是吃、住、行、娱等不可多得的商业配套。到目前为止，可销售的商住产品已经基本售罄。文化旅游部分也在今年年初推向市场。其中，酒店、餐厅、水上乐园等十余种业态。已经见了客人，游客至少可以在海华岛待两三天。因为低价促销策略，人流量可观，但不可持续。原因是“项目的策划粗糙，没有差异化，没有围绕目标消费者的实际消费痛点进行设计。感觉就像花钱拔了一堆所谓的文化旅游项目，是一堆密密麻麻的建筑和设施的美学堆砌；连基本的旅游动线设计都缺乏，在市场上没有竞争力。”
恒大投资体量巨大的海华岛项目，为何背离了文化旅游项目的基本规律？周广对新旅游业的分析:1 .以许家印为首的决策层对文化旅游项目缺乏敬畏，往往把文化旅游作为低价获取土地的工具；2.缺乏有效的决策机制。文化旅游的职业经理人没有话语权。而是让没有文化旅游经验的地产出身的高层拍脑袋做决策。
几乎所有的房地产企业在经营文化旅游时，都是用房地产的暴利来补充文化旅游；而且高资金周转的房地产企业在开发文化旅游业务时，设计的资金杠杆率过高，导致文化旅游资产效率低下；此外，文化旅游作为运营资产，必须不断创造景点，提升市场形象，持续招商，这就需要总部不断注入新的现金流。如今，当房市成为红海，资本市场的暴利正在逝去，恒大地产也难以独善其身。此时，文化旅游巨亏的短板就会暴露出来，房地产业务难以获得持续输血；伴随着近年来的生态监管风暴，以往的环境问题无疑会增加项目管理的难度。
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早在2018年初，海华岛就因非法填海而暂停建设和营业。之所以能晚点复工，是因为恒大与儋州市政府达成协议:2018年至2020年，恒大每年投入不低于1亿元用于生态修复，累计不低于3亿元。截至目前，海华岛仍有39套房屋涉及非法填海，政府已收回预售证进行整改。目前，由于土地退化的需要，它们已经关闭。
短时间不能自己造血的海花岛如何继续运营？周广叹了口气，“卖？能接这么大盘子的企业不多。关键不是优质资产。投资规模过大，投入产出比低，业务组合不专业。除非是超级大甩卖，否则谁愿意碰这个烂摊子。”截至目前，海华岛还有一大半没有开业，其中由中国免税品股份有限公司登陆该岛的全球最大单体奢侈品免税商场还没有开业。接下来，海花岛将如何继续运营？截至记者发稿时，尚未收到恒大文旅方面的回复。
