作者:杨艺兴来源:功夫财经
01
买下来至少赚500w W。
“你们都知道买了能赚几百万，所以不抢就是傻X！”
这是最近深圳各大地产集团盛传的一句话。这个引起全城热议的项目，叫华润城润熙。
图片来自网络
华润润熙推1169套，均价131987元/平方米，单价区间12-14.4万元/平方米，冻结资金350万元。无房者优先，积分按社保年限计算。
消息显示，11月17日，真诚报名第一天，已提交13000多组客户信息，数万人适当摇一摇。很多都是借地，合伙新项目，甚至有金融机构针对这个项目推出了“彩票贷款”。
很多卡里躺着几千万现金的土豪，之前摇号新房，后来弃号的，都在热切期待华润城的润熙。
为什么大家都这么疯狂？
1.巨大的倒挂差价
华润润熙限价13万/m2，二手房挂牌价达到18万/m2，倒挂差价高达5万/m2。根据公布的信息，最小户型是100㎡左右的三室。买了就赚500w，涨幅提前兑现。还有比深圳新房更赚钱的吗？
2.看涨预期很高
华润润熙，位于就业中心科技园，学位一流，商业配套优良。背靠科技园码农强大的购买力，后期溢价空不错。
或许，多年以后，我们回望2020年的深圳楼市，会发现华润城润熙，这个深圳神盘，意义非凡。
因为它彻底激活了715调控以来积攒已久的购买力，赤裸裸地撕裂了深圳楼市的欲望，暴露了深圳楼市“虚火停不下来”的疯狂。
这就是世界的荒谬。越买越多。深圳人一方面对动辄10万+的房价充满了疑惑、怀疑和担忧，另一方面又害怕和小心翼翼地将深圳楼市推向黄金时代。
02
15条调控后，深圳楼市各种奇怪的画面
经历了15年的调控，深圳地产圈已经形成共识:未来三年，深圳楼市走不出15年调控的余波和枷锁。
让我们先来回顾一下监管的主要内容:
1.深户有社保和连续三年个税才有资格买房。非深户需要5年社保。2.夫妻离婚，三年后计算房子数量。3.首付比例:无房无贷首付30%。没有贷款记录的房子，普通房首付50%，非普通房首付60%，非普通房一户首付70%。4.增值税由两年改为五年，五年后免征增值税。5.建筑面积144平米，建筑面积120平米，容积率1.0，750多万元要给豪宅交税。6.新房摇号将优先考虑无房、无税、社保年限长者。
而最近的几个现象表明，深圳楼市可能比我们想象的还要恶。
1)交易量减少了，但交易价格反而增加了。
自15调控以来，深圳很多人一夜之间丢了房票，带动市场暴跌。二手房每月网签量破万，现在不到3500套，一落千丈。
但715要求增值税由2年改为5年，5年后免征增值税。而是很多二手房业主故意抬高价格，反正也卖不出去，还不如继续高价竞拍。
小区里卖一套850万的房子，下一套房子的挂牌价会超过900万。因为五年房源的稀缺性，给了业主竞价的资本。
按照房地产的逻辑，量价齐涨，量价齐跌。但深圳楼市突然打破固有认知，在严控下，核心板块价格下跌。
2)二手房倒挂差价大，火爆。
如今在深圳，一套二手房倒挂的差价已经成为判断项目投资价值的主要标准。
只要是差价大的项目，哪怕偏僻，没有地铁，大家都会蜂拥而至。
无论是南山宝中几千的豪宅，还是光明沙井四六百万的刚需，只要是地铁和学位覆盖的，基本都是日光盘。虽然有些项目因为噪音、城中村等不利因素被贱卖，但也能消化大部分房源。
红得发紫的华润城润熙摇号，引起了全城的关注，必将创造深圳新发展的高潮。
深圳热钱很多，资本不怕高房价。只有套利空才会全力摇号。
巨大的利益诱惑，让“以房为本”的情绪在深圳蔓延开来。
整个城市都在纠结新思想，集体陷入极端机会主义者的浪潮中。似乎没有什么比房子更能让深圳人兴奋了。
03
严控之下，为什么深圳一直不关？
看到这里，你可能会生一个疑问:为什么其他城市遇到严厉的调控都能迅速关停，而深圳在如此严厉的715调控之后，为什么还能虚火一把？
答案很简单——供需紧张。
2020年初的数据显示，目前深圳有1082万套住宅，但真正满足主流住房需求的商品房只有189万套，占比17.5%。
但居住体验差的村民自建房实际占507万套，占比46.9%。70%以上的人还住在城中村，这些房子只能作为租房的过渡房，而不是新深圳人定居的选择。
深圳房价高不是整体房源短缺，而是商品住房短缺。
商业用地供应严重不足，仅占土地供应总量的22.6%，土地供应计划往往无法完成。
2016-2019年末，深圳商品房供应510.7公顷，完成规划目标的90%；将建设26.27万套商品房供地，仅完成计划目标的75%。
相比北上广本地土著的城市，深圳外来人口更多，每年净流入40-50万人。人口增长和住房短缺之间的矛盾很尖锐。总体来看，深圳住房拥有比例不足40%，仍有大量住房需求没有释放。
正是极度紧张的供需矛盾，让深圳即使在715这样的严控下，依然寸步难行，市场越来越邪恶。
04
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世界从来没有非黑即白，有灰度空。巨大的利益和火热的欲望，正在引导着购房者弯腰入市。
市场之间的博弈使得深圳的房地产问题更加严峻和复杂。
深圳楼市已经进入这个阶段，不再是典型的政策市。不是通过严格的监管就能控制市场的。但因为有限价，不是典型的市场化房价城市。
需要重新定义，重新审视。深圳或许会探索出一条全新的房地产调控之路，但只要不解决“商品房供需紧张”这个根本问题，楼市就会一如既往地恶下去。
信心比黄金更重要。经过多年对飙升的楼市的教育，大家都习惯于相信，只要有源源不断的人才和热钱，深圳依然会有空的房价。
其实千万条河流汇入大海，不过是国家之幸，深圳只是更幸运而已。
