在蔡颖街卖品牌电动车的朋友l最近有点不知所措。
开店两年，生意最好的时候是去年暴雨之后。
很多人的电动车都被淘汰了，尤其是劣质品牌或者拼装的电动车，泛滥后干脆换成新的。这使得雅迪、爱玛、小牛等品牌的电动车销量节节攀升。暴雨过后的日子里，L一天最多卖18辆电动车。
不过换车高峰期也就那么一会儿。到了年底，他店里的销量已经开始明显下滑。年后不仅销量没涨，还遭遇疫情，关店了。
如今L店有近20万的货，一周只能卖出三五辆车。上周连续四天销量为零。
相比其他行业，L的电动车店受疫情影响较小，但还是感觉压力很大。l要计算店铺缩水的问题:
1.商铺上下两层140平米左右，一年租金13万，是最大的成本；
2.店里库存近20万，算是流动资金。增加或减少它不会解决问题；
3.雇一个员工，月薪3500，我看店还要带两个孩子，一个员工没办法少；
4.我的家庭开支很难再下降了。天天在店里没时间花钱，两年没出去玩了。
在L的所有运营成本中，产品利润受到厂商统一定价的制约。现在唯一能降的恐怕就是房租了。
自从开店后，L的房租就没动过。其他房东降价的时候，L的生意还可以，我也没提；当政府要求公房免租减租的时候，我没有站出来。他租了一家私人商店。
现在生意越来越难做，L准备和房东谈减租的事。据我所知，曾经非常繁荣的蔡颖街的商铺租金正在普遍下调。
他听到的最典型的案例是，“蔡颖街一个商铺的租金从34万降到了15万，但还是没有租出去。”
他不知道是哪家店，只是听说过。
02楼主宁愿空租出去卖。蔡颖街核心商业区在国家大学城生活园区两侧，是郑州北区最繁华的商业街。
商铺租金的下降和L的感觉大致相同。
7月16日下午调查，从黄河迪美小区蔡颖街往东，几家店铺的橱窗都挂着出租或出售的牌子。
一家倒闭的服装店在出租，房子60平米左右，二房东报价12000元/月。一个小吃窗口被分割了。如果带小窗，月租2万/平。二房东直言不讳地说:
“你可以环视整条街。没有比我的价格更便宜的了。”
楼主的判断和实际情况偏差不大。200元/平/月的租金在这一带确实比较低，但还是能找到更低的。有的商铺转让租金甚至低至100元/平/月。
位于吉果大学城生活园区的一家30平方米的小吃店还不如蔡颖街。今年年初对外转让月租才3000元/平。
在出租的服装店西边，更靠近大学门口，有一个10平米左右的小店，做羊肉串的，也在转让。商户老板报价月租6000元，没有转让费。
商户老板说，她和房东的租约半年后才到期。到期后她可以和房东再签一份合同，租金可以直接和房东谈。目前她的报价比之前和房东的租约便宜了近2000元/平。
当被问及“如果和房东签合同时又涨价了怎么办？”，店主直言不讳地说:
“现在疫情在影响，楼主也知道肯定不会涨价。”
在蔡颖街，房东减租已经成为一种普遍现象，但还有更无情的房东宁愿空出租出售。
烤肉串店往东不超过20米，租了很久的店空，门上同时挂着出租和出售的牌子。
电话联系房东询问商铺租金。楼主问的第一句话就是“你在看哪家店？哪一个在路上？”可见楼主不止一套商铺。
问了一下蔡颖街的这家店，房东说现在空了，不打算租了，只考虑卖掉！34平米的商铺，单价3.3万！
逛一整条蔡颖街，虽然找不到传说中“租金从34万降到15万”的店铺，但租金普遍下降的事实是肯定的。
03袭击蔡颖大街的不仅仅是流行病。房东们没有否认租金下降的事实，而是试图掩盖真相:蔡颖街不如以前繁华了。
当然，转租的老板不会跟你说实话，他们只会给下家描绘一个更好的商业前景。
最常听到的话是:
1.因为天气热，下午人不多。晚上，还是有很多学生。
2.这是大学，疫情和学校放假影响不大；
3.做零食卖衣服都很好。即使没有学校，北方这一大片地区也会有人来这里。
真相是什么？其实已经写在转租店铺的门上了。
除了疫情的影响，真正影响这些临街实体店的因素还有很多:
1.社会消费低。在房贷、车贷的压力下，很多人在收入锐减的情况下选择保守消费。
2.房租成本高。临街商铺的成本体系中，房租、人工、原材料是三座只上不下的成本大山。
3.电商冲击。电商和直播兴起后，实体店失去了价格优势。街道过度依赖大学生，而大学生是电商的主要客户。与此同时，疫情加速了电子商务的兴起。
在大学园区拔地而起的商业街因疫情而萎缩。
疫情已经包围了大学生和大学周边的小商店。
蔡颖街不是个例。租金下调是郑州其他大学城乃至全国大学城的普遍现象。不仅是大学城周边的商业街，传统道路上的临街商铺也在经历租金下降的窘境。
除了大学城周边商铺租金下降，郑州商铺租金还有以下四个特点:
1.转让费逐渐减少或消失。
裕丰路是临街商铺，面积约270平米。业主以前是做餐饮的，装修齐全。他要了35万的转让费，一年多了还是没转出。“现在很多转租的商铺都不再提转让费了，我们也不收有转让费的房子。”郑州一位专门做餐饮和招商的业内人士说，“原来很多房东或者老板转租，后来转租变成了直租，现在直接变成了买卖。”
业内人士认为，受整体经济形势和疫情的影响，许多投资者已经开始出售商铺。
2.大型社区底层商户、临街商铺转租率高，租金降幅小。
比如莘庄新城、金逸国际花都、节日城等大型社区周边的临街商铺，人流量大，但商铺变化快。店主普遍认为这些地方的租金有些虚高。艺术国际花都位于楼下。70平米的商铺月租高达3.7万，租金坚挺。
在城市社区，118平米的临街商铺月租从2.3万降到2万，虽然有小幅下降，但还是供不应求；
位于二楼的130平方英尺(约合130平方米)的李燕社区(Liyan Community)的月租金从去年的1.2万英镑(约合人民币1.5万元)降至9000英镑(约合人民币12000元)。
3.时尚商业区和特殊区域的租金总是坚挺。
新潮商业如花园路建业凯旋广场商业街，40-50平米商铺月租高达2-3万；花园郑弘城一楼月租1500/平/月，20平米左右的商铺月租高达3万，美食街商铺租金更高；特殊区域，比如何仪立交桥下的商铺，80平米商铺月租5200元+转让费10万元；夏乔美食城20多平米的商铺，外景月租3万，内景月租1万。
4.二七德化街、夜市街等传统商业街区租金降幅较大。
二七德化街无限城拐角的商铺，一年租金200万左右，长期空出租；目前房东报价月租6万，去年这里月租至少15万。
紫荆山新世界百货后商业街，8平米左右的商铺，月租4500元，去年720起租空；一个20平米左右的商铺租金从上个月的1万元左右降到了现在的7000元左右。
05房东不能再降低租金了。世界上20%的人拥有80%的社会财富，这个28/20定律同样适用于商铺投资领域。
从目前郑州商铺的市场情况来看，可能更加极端:商铺投资领域能赚钱的人恐怕连10%都不到。
这也意味着，这几年在郑州投资商铺的房东，大部分已经在亏损，哪里还能再减租？
三全路香山路北有一家酒店，楼上楼下共300多平米。最早楼主自己开店做餐饮，各种菜系都尝试过，没有什么起色。去年年初，房东整体以3万/月转租给他人。
“我辛辛苦苦干了一个月，还这么多给别人收房租。何必自寻烦恼？”楼主本来是想平躺的，但是接手的商户不让他平躺。
上个月商家联系他再次减租，他直接拒绝了。“你的生意不好，我的日子难过。现在房租不够还贷，我得打一份工还房贷。如果你降低租金，我将不得不打两份工。体谅体谅。”
买商铺赚租金的时代已经过去了，和买房赚钱一模一样。
郑州大部分商铺租金在下降，空的租金率在上升。楼主买下商铺后，一直能保住自己的命，打不过绝大多数人。
以下六组数据足以反映郑州零售市场的投资情况:
1.降价:2022年上半年郑州主城区商铺成交均价12445元/平，较去年同期下降1508元/平；
2.减量:2022年上半年，郑州主城区商铺数量为1816家，同比减少1711家；
3.降租:2021年至2022年上半年，郑州200元/平/月的临街商铺租金已普遍下调至120-150元/平/月左右，部分冷门商业街租金降幅超过50%。
4.空出租率高:中原盛润锦绣城周边临街商铺空出租率已达42%；蓝宝湾贵人街空的出租率高达15.6%；万达街空的出租率高达30%；艺术国际花都三期临街商铺空的出租率高达23%...
5.大库存:截至2022年5月底，郑州主城区商铺库存去化周期仍有129个月；
6.回报周期更长:郑州商铺投资回报率从8-10%的高位下降到4-6.6%左右。大部分商铺的投资回报率在5-6%之间，回报周期长。
房租在下降，空房租率在上升。商户想要求房东降低租金，房东想尽快卖掉商铺。
这个问题很大，关键暂时还没解决。怎么修？
