2019年底店铺开工，2020年初爆发疫情。该项目停工2个月。
2020年，因当地消防政策变化，消防许可证延期一个月。
该店于2020年8月开业，在三个月的爬坡期，该店的入住率约为80%。
2021年和2022年疫情期间，门店做了2个多月的隔离工作站。
开店的时候有疫情，筹备期一波三折。准备花费了200多万元。
投资人都用了什么样的「激励措施」在预期期限内收回成本？
投资人说我，104号。
投资人一冯晓东
项目名称我绿色东方苏州独墅湖阴山湖国源路地铁店
品牌第一组绿色酒店集团
以下内容来自投资人自述:
酒店投资不是我的主业，我的主业是工程，在工程行业打拼了10多年。
在经济型酒店发展的黄金时代，我身边投资酒店的朋友都赚了钱。
2013年，在苏州昆山高铁站附近购置房产后，打算投资酒店。在试用了几个国内酒店品牌后，被“绿色”的装修设计和集团老总的敬业精神所吸引。最后，他加入了绿色集团的酒店。
2019年，我看好了一处合适的房产，打算继续投资酒店。我想继续投资“绿色”，因为我与“绿色”集团合作愉快。最终，“绿色”集团选择了绿色东方，主要是因为:
1.溢价空大:房价定在350-400元，这是经济型酒店肯定没有的。
2.中高端是趋势:我身边的朋友这几年都在投资中高端品牌。之前，他们还投资了两家经济型酒店。这一次，他们想尝试投资中高端酒店。
3.物业与品牌的匹配:物业位于苏州古城附近，紧邻吴江同里古镇和苏州工业园区。预计会有很多商旅人士，绿色东方的商业风格符合物业定位。
绿色的优势:
1.设计风格独特:设计风格既有东方文化的含蓄美，又有城市酒店的氛围。嘉宾给的评价是高级，有品质感。
2.基础配套齐全:品牌拥有会议室、行政酒廊、咖啡厅、健身房等多种房型和酒店配套设施，可满足不同客人的需求。
测试满意度:3分
酒店总投资预计为1180万英镑，实际为1800万英镑。
单套房子一的投资金额预计为10万英镑，实际为15万英镑以上
投资测试的投资回报期I预计为4年，运营期为4年。
118家门店，总投资1800万元。单套房子预计投资10万，实际投资15万+，原因是:
1.提升店面装修质量:在整体装修的基础上，提高了装修标准。
2.受疫情影响:2019年底开工，不久后，疫情爆发。工程停工2个月，多花了近200万投资。
3.消防证延长了准备时间:由于消防证新政策，消防证延期了一个月，但是钱是小事，主要是浪费时间成本。
品牌开发商提前出具项目测算报告，包括安排房源数量、单套房屋改造投资额、投资回报周期、投资回报率等数据。
预计投资回报期约为4年。虽然在疫情期间开店，但目前从经营情况来看，预计投资回报周期与预测相差不大，4年多就能收回成本。
提高满意度:3分
准备期I预计为5个月，实际为8个月。
施工队一自己找。
施工队自己找的。在建设过程中，项目进展顺利，没有出现棘手的问题。
原计划5个月内完成。由于疫情，项目暂停了2个月。后来因为苏州消防政策变化，工期推迟了一个月。最终，该工程耗时3个多月，耗资200多万元。
提高工程的装修标准和质量，主要从几个方面入手:
1、提高装修材料的标准:
形容词（adjective的缩写）大堂装修:选择大理石、木材、石材面材等真材实料；
B.房间装修:不使用PVC地板革、壁纸或墙布，而是使用木石面材或新工艺材料。
2.提高产品标准:
形容词（adjective的缩写）家具:比如床、床垫、床架、床头柜、电视机等。，选择质量好的产品；
B.卫生间:比如马桶、脸盆、花洒、花洒、热水器等。也是质量好的产品。
3.注意装修细节:
形容词（adjective的缩写）房间装修细节:注意窗帘、地板、灯光、开关面板等软件设施。通过装饰细节提升客人的入住体验；
B.工程装修细节:比如为了让卫生间更加人性化，如果房间的隔断墙没有问题，大框就不动了，但是会调整门的高度和方向，让客人使用起来更加方便舒适。
此外，部分房间配有智能窗帘、智能照明、智能马桶，也提升了客人的入住体验和复购率。
所以从装修的设计布局到装修过程的实施，从装修材料的选择到装修细节的体现，我们都提前做了很多思考，花了很多心思。
一般来说，装修材料的选择是按照四星级酒店的标准，而装修细节是按照五星级酒店的标准。虽然装修费用超出了，但是店面的最终效果还是得到了客人的认可。
同时，我认为要保证装修质量，在装修过程中不仅要严格遵守标准，甚至可以超标，这样不仅可以降低店铺后期的维护成本，还可以延长店铺的装修寿命。
业务满意度:3分
单人房运营成本120元
Parrevi 358元
经理满意度I满意度
2020年8月开店，2020年平均RevPAR约375元。
店铺在爬坡三个月的时候，入住率在80%左右。
2021年夏天，店铺做了2个月的隔离工作站。
2022年3月到6月上半月，门店做了两个半月的隔离工作站。
最近店铺运营数据逐渐恢复，2022年6月revpar 358 358元。
除了商务旅客，商店的顾客群中还有学生和游客。这种多元化的客源结构给店铺带来了稳定的收入。此外，商店的钟点房业务也带来了一些利润。
疫情期间没有裁员，员工人数保持在23人左右。这两年疫情严重的时候，员工分两班实行“半个月轮换制”:一是出于疫情安全考虑；二是员工基本工资正常发放，但绩效考核的这部分工资缺失。
店里经历了两任店长，准备期是品牌推荐的店长。商店开业后，它选择了自己训练有素的店长。现任店长是从自己的其他店借调过来的，此后一直留在店里。
集团制定了严格的标准和要求，加盟商必须配合好店长。同时，酒店管理要有自己的思路。我的管理方法是:
1.每月会巡查一两次门店，看集团对员工的考核分数，重点是质检部门关于卫生细节的数据。
2.为了激发员工的积极性，我们经常搞团建活动，增强员工的凝聚力。
3.把会员卡销售作为员工的绩效考核之一，比如员工发现的客户数量，客人的会员复购率等。
4.员工的薪酬考核由基本工资+绩效考核+业务提成组成。
对于经理、营销总监等管理人员和核心人员，我把“提成”的绩效考核定为装修总额的3%-5%。
如果4年内店家回款，提成的奖金部分直接兑现。这样的绩效考核管理在业内可能并不多见。比如店铺能提前一个月回款，就为投资人节省了10-20万元，员工也相应获得几万的提成。
有些人是通过跳槽来实现人生价值的，但在我的店里，员工是不能跳槽的，甚至是不想跳槽的，所以我的员工愿意在两三年内得到认可，然后“背个大业绩”。我相信这样的绩效管理更人性化，更能留住员工。
在管理上，要鼓励+鼓励和付出，就像我对店长最大的考核是“一起赚钱，一起前进”，这样才能更好的激发员工的潜力，员工才会有更大的工作热情。我也愿意和团队一起创造更大的价值，“共同分享蛋糕”。
会员满意度:3分
群体成员占I的45%。
会员复购率I高。
团体会员占45%；会员占35%；OTA占15%；散客占5%。
会员复购率高的原因有:
1.门店在绩效考核中注重卫生、早餐、布草等服务细节。比如门店每天定时消毒；保证早餐的多样化；布料选择的舒适性等。
2.店铺装修质量较高，例如公共区域、客房、卫生间等。，从整体上改善客人的住宿体验。
供应链满意度:3分
收藏价格我可以接受。
产品质量我是可以接受的。
装修材料都是自己购买的，比如木皮，弱电材料。
布料、耗材、纸张、清洁材料等产品均在集团平台采购。
相对于其他酒店集团，平台采购的产品价格和质量普遍可以接受。
对品牌的建议:
1.提升绿色东方的影响力:近年来，绿色东方的品牌发展缓慢。希望集团尽快规划品牌未来战略并积极实施，重视品牌营销，扩大影响力。2.优化装修标准:公司设计标准不完善，考虑不周全。
给投资者的建议:
1.选物业很重要。
2013年我是投资人，在选房上走了一些弯路。
我的第一家酒店就在昆山高铁站附近。那时候周围有很多品牌酒店。本以为人流量大，肯定生意好，没想到竞争很大。最后酒店四年左右都没有恢复原样。
当时店铺开业后第一个月就在促销，出租率尚可；第二个月租金下降；三个月后入住率达到80%，这样的数据在2013年很常见。
所以2013年以后开店，我都会一直选择城市的开发区，提前预算好所有的投资数据，这样才容易投资成功。
2.如果要投资盈利，一是租房率，二是平均房价。所以选物业不仅要看地段，还要看成本。只有地段和价格合适，才能获得好的回报。
3.酒店要重视消防合格证的发放:物业的土地性质和消防合格证要符合当地最新的消防政策。建议在投资酒店时，可以提前找专业的消防公司进行现场勘察评估，以免事先不了解消防政策或不能及时应对消防政策的变化，耽误酒店的工期，浪费投资成本。
未来还是会涉足酒店投资行业，但还是不想打价格战。因为房价是成本核算、周边市场调研、科学评估决定的。
也希望店家能舍得投入装修，注重装修质量，保证服务质量，这也是酒店经营的王牌。以后还是想坚持这个经营理念。
同时也期待与业内同仁多交流，相互探讨，相互鼓励，继续走向酒店行业“多变”的未来。
