转眼间，2022年已经过去一半了。近年来，在政策、市场、疫情等国内外因素的影响下，中国经济面临压力和影响，商业地产和消费市场也整体承压。
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商业地产行业发展现状2022年上半年全国商业图景，其中:疫情下，重点城市客流及恢复情况截至2022年6月，北京、上海、广州、厦门等4个城市面积超过3万平方米的商场日均客流量已恢复至2019年同期的39%~77%。
客流恢复速度反映了2022年上半年实体商业日均客流的恢复情况。计算方法= 2022年日均客流量/2019年或2021年同期日均客流量。经济下行叠加疫情，商业地产市场供需双方均走弱。
商业地产新房市场，1-5月，全国商业开发投资同比下降7.8%，新开工面积同比下降29.2%，销售面积同比增长11.5%。
居民线下消费和企业写字楼租赁需求不足。上半年商业街商铺租金环比下降0.46%，二季度写字楼租金环比下降0.08%。
2022年上半年，全国300个城市商业用地面积同比大幅下降，面积6520万平方米，同比下降33.1%，面积5177万平方米，同比下降41.1%。供需规模降至最近十年同期最低点。
2017年6月-2022年6月各城市经营性用地成交计划建筑面积及同比
2017-2022年6月各城市商业用地成交平均楼面价及同比2022年上半年内地房企和外企营业收入2022年上半年，国内20强房企租金总收入较2020年上半年小幅增长6%。相比外资房企，内资房企业务扩张更快。
在国内房企和外资企业中，租金收入占营业收入的比重较大，国内房企为85.9%，外资房企为92.8%。多数企业以租金收入为主要收入来源，部分公司以酒店运营为主要经营收入。总体来看，2022年上半年融资仍未放松，疫情等多种因素叠加，房企整体流动性趋于紧张。在此背景下，近期不少房企纷纷出售商业资产回笼资金。商业大宗交易频繁发生，接盘方多为国企、保险公司或实体企业。
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商业发展的核心是消费者的变化。商业未来的发展取决于消费者的变化，消费者的喜好决定了未来的发展方向。年轻消费者以其独特的文化和个性，成为消费的生力军。消费潜力:年轻消费群体的崛起为商业地产注入新活力，开启新格局；
消费群体:个性、爱国、社交、自我满足，更愿意参与品牌而不是购买；消费属性:与圈子文化社交，愿意为利益买单，在消费的同时创造自己的“社会资本”。为了“取悦”年轻消费者，商业地产从空、品牌、营销等方面发展。空房间设计:满足年轻人对颜值、社交、体验的需求，以新颖的立面、开放的街区画水；
品牌招商:顺应资本热度和年轻人喜好，引进美妆店、“茶咖酒”、郭超烘焙品牌集合；营销:通过线上线下互动、大IP联动、剧本杀、芭莎等方式营销，打入年轻人的世界。而高价值的public 空，强体验、强圈子文化的主题戳中了年轻人的心。策展主题，空之间的留白设计方便展览和夜生活，为年轻人创造“社交价值”；图书馆式的主题，24小时不关门，图书馆式的运营，带给年轻人对生活的归属感；
赛博朋克，视觉冲击力极强的Z世代体验中心，酷炫好玩，满足了年轻人“更高电影率”的需求；多元化的圈子主题，汇聚各类年轻圈子文化品牌，用年轻人的方式讲述他们的“圈子”故事。03
国家和地区支持和规范的重点政策，作为宏观指导的重要层面，对行业的发展具有决定性和深远的影响。
其中，2020-2021年与商业地产相关的主要政策如下:2020年4月，国务院发布《关于构建更加完善要素市场化配置体制机制的意见》，推进土地要素市场化配置，包括:建立健全城乡统一的建设用地市场，深化工业用地市场化配置改革。2020年9月，国务院发布《关于促进特色小镇规范健康发展的通知》，严格控制特色小镇房地产化倾向，合理控制居住用地比例。2020年10月，国务院发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》和2035年远景目标，推进房地产税立法，完善地方税体系。实施房地产市场平稳健康发展的长效机制。2021年3月，中国银行业和保险业监督管理委员会、住房和城乡建设部、中国人民银行发布了《关于防止经营性贷款违规流入房地产领域的通知》，以更好地支持实体经济发展。2020年8月，住建部和中国人民银行明确了重点房地产企业的资金监控和融资管理规则，为开发商划出了三条红线。2020年12月，中国人民银行、中国银监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》。房地产贷款和个人住房贷款的比例应符合确定的管理要求，不得高于确定的贷款比例。2021年2月，商务部办公厅印发《关于做好2021年绿色商场创建工作的通知》，强化政策支持，确保实效；完善工作方案，加强创建和管理，加强成效分析，做好总结宣传。04
行业发展前景和趋势那么，在国内商业地产发展的大趋势下，需要注意什么呢？存量盘活和改造之间差距巨大空经过多年发展，我国城市化水平不断提高，城市基础设施不断完善，形成了大量的存量资产；就房地产行业而言，行业已经从增量时代逐渐进入存量时代，尤其是商业地产领域。股票竞争激烈，盘活空幅度大。
未来，如何在加大建设的同时盘活存量资产，实现良性循环，对中国实现高质量发展至关重要。近两年频繁的国家政策也为盘活存量资产指明了方向。商场业态多样化，主题化、沉浸式体验仍是趋势。随着消费观念和消费场景的多样化，商业体验感和趣味性受到越来越多的关注。
商业空房除了消费载体之外，还可能承载更多的健康、休闲娱乐、多维度社交等功能。未来，主题化、沉浸式的体验将成为快速把握消费者“居家隔离”后恢复的强大吸引力。同时，近年来随着消费者对本土文化的认同和对国产品牌的认可，民族复兴趋势明显，本土文化特色与商业消费的结合也为实体商业的运营带来了新的思路。社会需求属性使得元宇宙成为商业地产的潜在赛道。今年突然火起来的“超宇宙”概念板块，在3月份关注度飙升后，热度开始逐渐下降。这种衰落并不意味着超宇宙的前景无望。相反，超宇宙的概念是从胚胎阶段逐渐成长起来的。
据统计，2021年全球社交媒体用户将在社交媒体上花费3.7万亿小时，用户基数大、渗透率高、持续时间长、用户粘性好，可见社交网络的巨大市场潜力和发展时间空。线下社交和传统线上社交都有局限性，而元宇宙社交可以在很大程度上降低其局限性，同时结合两者的主要优势。因此，社会的需求和期望将推动超宇宙概念的不断发展。商业“分享空室”提供了一个独特的社交场。商业地产的“分享空房”已经从过去的商业化逐渐变成了“去商业化”，取而代之的是各种新玩法，比如“分享空房+书店”、“分享空房+办公室”、“分享空”。“共享空室”的作用不可小觑。很多商业地产项目通过“共有空房”的合理利用，成为行业内的优秀案例。户外潮流开启新鲜生活方式在当前疫情下，消费者应该如何定义新的生活方式？
露营、滑板等潮流业态在此背景下“破局”，不仅称霸朋友圈、小红书，还在各种社交媒体上走红。在这些新潮的户外业态中，在消费者的性别和年龄分布中，热爱自然、追赶潮流的90后、90后游客和重视儿童体验式教育的80后成为露营圈的两支“主力军”，精准收割“有车、有宝宝、有休闲”的新三民，主要集中在上海、北京、杭州、南京、深圳、广州、天津、哈尔滨、常州、无锡。
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写在最后从宏观层面来看，国内商业地产正在稳步发展，健康的发展环境将成为商业地产发展的强大动力。2022年上半年，中国经济下行压力加大，新冠肺炎疫情在多地爆发，商业地产行业受到冲击。此外，Z世代成为主流消费群体，消费行为和消费模式发生了变化。
同时，国内商业地产竞争激烈，行业需要探索新的发展模式。企业的发展方向正逐渐从追求高规模的增长向追求高质量的运营转变，这就需要更加精细化的运营。
数据来源:摩拜研究院、投宝研究院、商业数据研究院、汇客云、CREIS、中国指数研究院、嘉里地产研究。参考资料来自互联网。如需转载，请注明文章来源:派沃商业设计研究院，并标注文章数据和图片来源。文章仅用于传播分享，不涉及商业范畴。参考资料:
商业数据研究所:2022年重点城市客流恢复
豹:2022年超宇宙应用场景研究报告:游戏、社交、文旅、智慧教育
2022年上半年中国商业地产租金指数研究报告
2022中国商业地产发展白皮书
Mob研究院:2022《年轻力量崛起下商业地产发展与变革洞察报告》
柯睿房地产研究:2022年上半年中国房地产企业营业收入排名
