西贡河在胡志明市画了一个圈，酷似黄浦江边的陆家嘴。
作者:黄晓峰
编辑:张婕妤
中国房地产史上第一个“地王”诞生的时候，CCTV 2正在播出第一期访谈《2002，房地产的冬天》。擅长指点江山的魏专家在镜头前断言:“中国房地产将进入最黑暗的时代。如果明年楼市不崩盘，我就跳楼。”
几个月后，国土资源部发布11号令，“土地招拍挂”模式开始实施。一个只身北上的“广东男孩”，以31.6亿元的价格为SOHO的潘石屹和华润置地拿下了中国最大的住宅用地。3000多元/平方米的拿地成本在当时是天价，加上大众对房地产过冬的悲观预期，没有人认为这是一笔赚钱的生意。
十年后成为京城著名的“RF城”，二手房均价12万平米。那个人眼中的“傻子”就是后来被称为“华南五虎”之一的RF房地产张力。
中国第一个“地王”的诞生，突破了“黑暗时代”的藩篱，曝光了黄金黄金十年。从此全国各地“地王”如雨后春笋，大大小小的房企“拿最贵的地，加最有力的杠杆”成为时代的标志性注脚，直到“华南五虎”中的另一只戴上了爱马仕的腰带。
现在，当这一切都成为国内房地产行业旧日辉煌的时候，越南的房企一键进入了最疯狂的时代。
2021年底，在越南胡志明市司法局资产拍卖服务中心，寿田新区“3-12”地块被越南当地一家房企以约10.67亿美元的价格拍卖，创下胡志明市有史以来的最高地价，越南第一个公认的地王由此诞生。拿这块地的公司越星房地产有限公司属于新黄明集团，但整个集团的资产减少到只有8亿美元，2020年的亏损将超过4000万美元。
矛盾的是，一同拍卖的另外三宗地块也以高出起拍价4-7倍的价格成交，而这些地块实际上都被新成立的非房地产公司拿走了。
“3-5”地块成交价是起拍价的6.6倍，拿地成本约16.4万元/平方米。拿了这块地的公司梦想共和国，从2020年成立至今4年累计亏损4.5亿越南盾，净收入为0；
“3-8”地块成交价是起拍价的4倍，拿地成本约13万元/平方米。拍摄这片土地的Sheen Mega公司到2020年累计亏损2.02亿越南盾，净收入为0。
“3-9”地块成交价约为起拍价的6.9倍。征地费用约27.75万元/平方米。拍下土地的平明投资贸易有限公司成立仅三个月，在拍卖前一周才将其主营业务调整为房地产。
纵向来看，2022年3月，胡志明市的地价在经历了“地王”诞生后的一波激动人心的暴涨之后，这四块地依然高于经济最发达、基础设施最完善的第一县的平均地价；横向来看，2020年诞生的上海新一轮地王——徐汇滨江西岸金融港，拿地成本仅3万平米。
这四家越南公司野心勃勃，只是把“清华北大不如胆子大”直接贴在脸上。
然而，在寿田新区4宗高价地块拍卖几个月后，胡志明市政府逮捕了其中一家公司的董事长，并对另外两家公司强制执行。谁知这两家在拍卖会上财大气粗的公司，转眼就变成了村口的老赖。他们直接摊开手:我卡里没钱了，你给我两天宽限。
明投资贸易公司直接递上申请表，声称疫情打乱了自己的计划，决定单方面不执行土地拍卖合同，草草了事。
半年过去了，胡志明市政府连一毛钱都没收到。不知道一直视上海为靶子的胡志明市市长会不会记得这位上海倒下的首富在某个夜深人静时留下的话:“夜多黑，房地产也就多黑。」
01
越南和记黄埔万盛发
一般来说，你得找个资历高的本地人做码头介绍。去赌越南谈“本土化”的是李嘉诚这样的大人物。他选择了万盛发集团。名字听起来像是经营麻将室的公司，但实际上是越南最大的私有化房企。
在很多人眼里，以万盛发集团董事长及其丈夫朱为代表的张氏家族，一直是越南最神秘、最富有的华人家族。
由于万盛发集团从未上市，且为家族式企业，且一致行动人交叉持股较多，因此很难研究其名下有多少资产。但是胡志明市有一条Nguyễn Huệ步行街，绵延近1公里，位置相当于上海的南京路步行街，是越南开发商心中的钻石矿。
现有资料显示，万盛发集团在这里有5个项目，占整条街的1/3。因此，张美兰被称为Nguyễn Huệ步行街的“女主人”。
作为港英，丈夫朱低调，常年活跃在香港。李兆基恒基兆业的“天汇”曾创下每平方英尺7万港元的价格纪录。据香港媒体报道，神秘买家是朱，皮肤黝黑，戴着金丝眼镜。朱的名字也出现在李嘉诚旗下的尚诚集团的投资者名单中。
2022年4月，在万盛发集团主席张美兰的引导下，李嘉诚的长江实业集团、万盛发集团、欧力士集团的代表会见了胡志明市人民委员会主席。事后，长江集团表示，将胡志明市定位为金融和战略中心，将通过万盛发集团尽快向越南注入大量资金，开发胡志明市的高端房地产项目。
中国越南女首富和加拿大籍港籍李先生应该有很多共同话题，尤其是在囤地、盖盘子方面。曾经名噪一时的万盛发、和记黄埔，可以说是“英雄遍天下，只扮演君主的角色，操纵自己的耳朵”。
回想当年，擅长长袖善舞的李第一次穿着匆忙做的中山装登上长城，对媒体说:“回归祖国真好！”把自己推上了“香港爱国商人”的舆论高地。几年后，他的房地产公司追随他的脚步，“回到了祖国”:
陆家嘴世纪博览会，李嘉诚拿在手里11年，一边建一边找下家。最后套现200亿，走的时候没完成。静安区云升广场，空成立16年，现金21亿；曾经的成都“地王”程楠都汇，因为长期囤积土地被官方拉黑，套现71亿离开...
万盛法泽为了空家，在越南很多土地密集的地方留下了几栋豪宅，既不开放，也不装修。其中一栋位于步行街，以4亿美元回购的商厦，到现在已经关闭了4年。传言万盛发集团的海量资金来自间接参股的国内外银行的持续输血，能以银行为后盾炒地皮会如此奢侈。
近日，万盛发再次成为舆论焦点，原因是在“地王诞生”的拍卖中，两块土地被拍卖后被强制执行。因此，公司账户上没有钱的Dream Republic和Sheen Mega与万盛发集团和张美兰家族交叉持股。
从某种意义上说，这两家公司是万盛发集团的“白手套”公司。
4月7日，中标双方均提交书面申请，要求将中标土地款延期至今年9月，并实行分期付款。
作为一名土生土长的越南华人，张美兰深谙外资投资房地产的微妙之处:以高价拿下黄金地段，尽可能推迟付款，等周边设施齐备后再抛售。
毕竟城市黄金地段的土地是有限的，而且总是溢价最高。就像摩根士丹利、麦格理MGPA基金、花旗等外资从国外涌入，从陆家嘴中央公寓买上海新世界新茂大厦，再到北京买西城西环广场，等等。
但有趣的是，正如开头所说，“地王”的诞生是一个时代向另一个时代过渡的注脚。当一个暴利行业达到高潮的时候，总会有一群叛逆的土匪，他们相信“时间和世界都在合作”，重新定义规则。
2002年，中国第一个“地王”的出现，标志着以广东地产商为首的“南派房企”的出现。自此，民营房企不再抑制加杠杆的步伐，“碧桂园模式”被无数中小房企奉为标配。房地产行业成了一个细筛，最后筛掉了一批“赌性强”的业主。
当我们再把视角转回越南时，会发现这次越南的第一个“地王”并不是被神秘而富有的万盛发集团俘获的。相反，它受到了一个新的黄明集团的攻击，这是一个“自杀”的方式。
02
嗜赌如命的房主。
被抓前，新主席杜给越中央领导人和胡志明市委写了一封信，堪称当代的。
当最后一次拍卖只剩下我自己和张美兰这个外国人的“白手套”公司的时候，我脑子里的民族自豪感代替了理智占领了智商高地。最后以越南国内房企荣誉的高价为赌注，拿下了寿田新区最美的土地。但在听取了市场的反馈和财政部长的意见后，我发现这个价格会扰乱市场秩序，于是为了“集体利益”，我决定单方面停止履行合同。
即使通过谷歌翻译，你也能感受到杜老板写这封信时那种“真诚”的恐惧，只不过他在最后加了一句:“狗和马的恐惧，我打不过。请听我的手表。」
可惜越南的领导毕竟不是晋武帝，也不是牛马。于是没几天，杜老板和新集团的所有高管都被国际刑警带走了——不是因为他们想单方面违约，而是因为他们没有犯罪。
开了越南版滴滴公司，卖藤编竹编的老板杜，很有向房地产转型的天赋。这不是他第一次在拿地后违约。
2015年，新黄明以高出起拍价3倍的价格拍下胡志明市1郡的土地。结束后，他希望取消结果。2017年交了罚款，又拖了两年，最后卖给一家银行建总部；以前在河内新黄明有一块荒废多年的土地，最后卖给了同行。
而民营房企往往要解决土地等资产囤积在哪里的问题。相比外资和国企，他们首先需要考虑的是从哪里拿钱。毕竟房地产毕竟是个赚钱的行业，在资产的增值和负债的利率之间游走。没有大的现金流，怎么谈高周转？
可惜在越南房地产行业收紧贷款的大背景下，杜老板用“无账计划”解决了负债端的现金流问题。
从2021年7月到2022年3月，新黄明的三家子公司发行了9只债券，筹集了约4亿美元。
新黄明集团购买了三家子公司的债券，新黄明集团将这些债券作为债券衍生品出售给个人投资者。这些债券衍生品的本质是一种投资合作，即投资者本身并不持有债券，只是从新黄明持有的债券中提取收益。
于是，三家未上市公司的垃圾债，就成了名气不大的上市房企的债券。起初不能公开流通的私募债券，得益于社交媒体和10%以上的年化收益，使得个人投资者趋之若鹜。
但是这些资金去了哪里？越南明星公司于2021年9月20日发行的债券目的是指向大曲月路以南的土地建设投资项目。这是一个很多年没完工的项目，发了债还是没开工。
今天，当我们在想那些“女神补天”式的债务窟窿是如何出现的时候，这或许是一条解释路径。
事实上，在房地产火热的大环境下，各种金融犯罪、资产雷总是层出不穷:非标、酒店式公寓、证券操纵、大股东联合券商诱骗散户接盘、减持...在这方面，越南人民老老实实地踩着前人一个个踩过的坑。
03
看不见的手
每个人从小都会遇到各种需要填写正确答案的考试。对于越南的房地产开发商来说，保住新区是关乎命运的关键问题。
首信区是越南最大的经济城市胡志明市，经过22年的规划，是东南亚最大的开发区。中央CBD，金融区，与核心城区隔江相望，城际铁路，12车道主干道，五星级酒店，江景豪宅...这种密集的规划让中国人想起陆家嘴，让美国人看到曼哈顿。
胡志明市寿田新区
但只有两个人在这个大问题上得了高分:从汽车行业起家并投身房地产行业的长海汽车董事长陈巴东和从房地产行业起家后投身汽车行业的越南首富范日旺。
1983年，陈巴东从胡志明市工业大学机械工程系毕业，进入一家汽车厂的车间，成为一名“随身携带扳手是情理之中”的光荣技师。
这一年，范日旺还在上中学。在他的记忆中，童年是在枪林弹雨中度过的，母亲常年在街上买茶，父亲在空部队服役，他还要经常照顾妹妹。但他没有说他就读于河内排名前5的公立学校；他的校友包括:未来的越南工贸部副部长、日本越南商业协会会长、vtv有线电视主编、艺术家和演员等。
到了1987年，车间工人小陈升到了陈经理那里，而范日旺则考上了上高知矿业地质大学，并获得了奖学金和出国留学的机会，于是去了俄国留学创业。这一年，两个人的心里都充满了美好的未来。
几十年后，陈巴东迅速崛起，成为明面上首田新区土地最多的人。范日旺赚了很多钱。传闻他有军方背景，他在俄罗斯和乌克兰贩卖军火，完成资本的原始积累。
改变陈巴东一生的事情发生在2013年。那一年，他已经是长海汽车集团的董事长兼总经理，在市人委的介绍和邀请下，投资了寿田新区。
当时越南经济陷入危机，财政无力支撑大型基建项目建设。手里拿着设计图纸，对比着眼前的荒地，陈巴东意识到，这是让他建一座新城。
如果没有冗余，长海集团当年收购了一家名为大光明的房地产投资公司，并与胡志明市政府签订了BT合同。陈巴东还免去了长海集团总经理职务，保留董事长职务，转为大光明总经理亲自督导工作。十年过去了，陈巴东只做了两件事——修桥铺路挖隧道，然后把他的奖励换成了寿田新区的土地。
烈日下，陈巴东晒得黝黑疲惫。记者采访时问他，为什么在新田新区修一条路要花平时5倍的费用？他气愤地说:“我在做一件伟大的事业，你们却把我当罪犯？”在隔壁房间，被拆迁的居民正在为他们少得可怜的拆迁款哭泣。
同样是在2013年，范日旺回国十余年后，凭借其蒸蒸日上的房地产生意，首次登上福布斯世界亿万富豪榜。他的葡萄酒集团也成为了越南商业的载体。
2015年，越南政府批准了巴颂海军造船厂的搬迁和重新规划项目，同时支持韩国的恩山集团和Oue公司在这一项目上投资50亿，并在周边修建桥梁和道路等基础设施项目。
但国防部直接发出书面反对意见，认为将海军工厂交给外国投资者“不合适”，并指定胡志明市商业服务公司承担这一项目。后来，报告显示，这家公司是Van Riwang Vingroup的子公司。
不久后，越南国防部代表投资方要求胡志明市政府调整西贡-巴颂综合中心的规划:增加建筑高度，人口从5400人增加到24000人，调整道路和地铁。......
如今，曾经的海军造船厂变成了Vinhomes Golden River，这是范日旺在胡志明市核心区的滨江豪宅项目之一，靠近西贡河和寿田新区。价格在55000元/平方米左右。
范日旺和陈巴东唯一的交集是在寿田新区。政府官员指着一块地对陈工头说，这块地本来是留给Vingroup开发软件园的，但是他们的人过来了，觉得沙子太软，就不要了。我们会给你这片土地。之前是Vingroup付的钱，你直接付给他们集团就可以了。陈巴东听后也没说什么，就让人下午把钱送过来。毕竟外面是头破血流的土地，他怕对方反悔。
几年后，范日旺逐渐从房地产行业走出，回到芽庄专心于造车大业。作为越南第一批接触汽车的技术工人，陈巴东还在天新区修桥修路。
不过，在首田新区拍出天价地王，带动周边房价飙升的时候，陈巴东和范日旺应该都笑了。他们知道自己已经牢牢拿到了下一个时代的入场券。
04
乐章结尾部
在国内房地产的音乐停止之前，国内房地产商的包机已经在世界各地降落。屋主带着员工，带着哥伦布般的心情去海洋，寻找“70年代的澳门，90年代的海南”；
RF在柬埔寨西哈努克城获得“金边之王”；把碧桂园建成马来西亚的森林城市；王老板唱着《我要从南方赚到北方》，带着万达深入资本主义腹地...
如今，当越南以“20年前的上海”的剧本站在世人面前时，在熙熙攘攘的抢地潮中，没有一家内地房地产公司跑进市场。
就在越南“地王”诞生的前一个月，人们惊恐地计算着恒大需要填补的债务窟窿——2万亿人民币。各地方政府在数完小数点前的零后，立即对恒大的在建项目进行处理，中央直接派出专门小组对恒大进行重组。
然而，就在大家聚焦恒大债务问题的几个月后，几乎所有国内民营地产商的美元债务都下跌了。
如果内地的“业主”还有余力关注越南的楼市，不知他们眼中的胡志明市有多吵？
参考数据
[1] 2002:大辩论|新地产20周年特别策划03，Caijing.com。
[2]王迪，冯远的启示
[3]越南亿万富翁张美兰和他的妻子葛龙辉的神秘家族史。
[4] 94岁的李嘉诚又罢工了！800亿美元投资越南的基础设施，他闻到了什么，雪球？
[5]和记黄埔被“封杀”:为李嘉诚长江实业旗下公司惹怒成都监管多年，《21世纪经济报道》。
[6]越南的房地产爆炸，Redian
[7]新越王，没有交易，ZH中文网
[8] Thu Thiem土地拍卖:NA的经济委员会显示价格是如何膨胀的
【9】《回家》顾玉玲:对得起他们的方式，就是如实呈现他们紊乱、痛苦、变态的生活状态。OKAPI阅读生活记录。
[10]英国冷藏车案不再是“冷谜”，中国青年网
[11]西贡Thu Thiem新城区潜在的金矿
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