很多地产人表示，自己在地产越来越没有成就感。
以前做一个项目，物质上有回报，精神上有成就感。你越努力，你就越有活力。现在，房地产越来越难做了。很多项目不仅亏损，还被客户大规模退房，这对每个部门都是巨大的打击。雪崩时，没有一片雪花是无辜的。对于失败的房地产项目，各部门都要有意识的复盘。我的链接是项目崩溃的根源吗？还是压垮项目的最后一根稻草？比如对项目成败影响很大的设计环节，一不注意就可能把项目推到危险的边缘...设计阶段的“布雷”项目进度、质量、成本难以控制。它对设计项目成本的70%起着决定性的作用；同时，图纸是工程阶段的基础，对整个工程的质量和进度有着决定性的影响。就目前的情况来看，设计阶段往往是“埋雷”，工程的造价、进度、质量从一开始就注定失控。1、图纸滞后，影响现场施工进度和质量。现在房地产项目的三边工程还是很常见的。“勘察、设计和施工”、“设计、施工和认证”或“设计、施工和改造”。简而言之，施工进度没有按照施工的逻辑关系来组织，图纸还没做完工地就开工了；工程做了一半，图纸出来了，才发现图纸和现场做法出入太大，只好拆掉重做。造成这个问题的主要原因是高周转，设计的合理周期无法保证，导致设计和施工之间由“串联”变“并联”。此外，也与房企重视方案，忽视施工图的现象有关。施工图是从设计思路到产品落地的关键环节，施工图的质量很大程度上决定了施工后设计变更的数量。很多房企的方案设计周期都达到了半年甚至更长。这期间方案不断设计，审核修改，再审核修改，反复折腾N次，直到后来发现进度滞后，有的连扩大的初步图纸都没拿出来，就急忙催促设计单位出施工图。基础图纸一有，马上组织土方开挖，施工时放出剩余图纸，这样就出现了三边工程。2.图纸质量差，现场设计变更频繁。每个项目的建设过程或多或少都会有变化。设计变更无法完全避免，但是变更太多，不仅大大超过了工程签证费，还严重耽误了施工进度。有些项目，立面做完后，提出要提升立面，把立面拆了重做。有些项目，连门把手都要换两三次才决定。工程阶段频繁变更，除了施工单位低价中标外，另一个主要原因在设计阶段。有设计师坦言，近几年房地产项目的设计图纸质量不升反降。所谓萝卜快了洗不了泥，图纸制作高周转，内部工艺的一些瑕疵叠加，导致图纸质量不理想。戳这里，一键标杆成本力
(1)各专业各行其是，圈子做的不够导致失误和返工。
房企对设计管理部门的进度考核很严格，设计师总是在赶节点，生怕一不小心就扣绩效。设计师只关注眼前的节点，没有时间考虑对下游设计环节的影响。比如方案设计阶段，对后期深化阶段的图纸审核、方案提交等问题没有充分预估，最终施工完成后才发现调整或优化的问题。比如某项目，方案设计中出租车临时停车位置放在会所前面。但在随后的设计过程中，大楼的地下室加了夹层，抬高了一层的标高，楼前设置了一个大台阶和雨棚。但是，离这个建筑红线的距离很小。增加台阶后，临时出租车泊位被推出红线，不符合规划图纸审查要求。最后，停车还得挪到楼边，影响业主使用会所的体验。另一个例子是一个项目。精装阶段才发现，土建预留的鞋柜洞口尺寸和鞋柜不一致，柜子装不进去，只好重新凿洞。比如有些项目会随机审核图纸，只要大体符合要求，就会发放到工程部进行施工。剩下的问题只能通过设计变更来解决。在整个设计周期中，从概念到方案到扩展到施工图的每一个阶段都是紧密相连的，设计和施工也是息息相关的。如果各专业各行其是，必然会出现大量的疏漏，造成后续的返工、遗漏等问题。②设计交底不到位，施工图单位不能完全理解甲方意图。设计更有创意，而施工图设计更接近落地。关键是解决工地的问题。从操作上来说，施工图数量多，细节繁琐，也需要大量的时间和精力。现实中很多房企重视前期设计，对施工图纸的重视程度要低很多。对于很多项目来说，由于设计周期短，设计管理岗位的考核以图纸效率为标准，设计管理为了业绩会赶着完成节点，导致上游设计单位的“生病”图纸被交给下一环节的图纸。由于时间仓促，很多项目上下游设计单位在交接时没有进行交底。方案图纸出来后，直接以设计任务书的形式交给施工图单位。另外，有些设计任务书过于仓促，下游施工图单位也不能完全理解甲方的意思。图纸出来后，与预期相差甚远，导致图纸不断修改，也增加了施工后设计变更的风险。(3)图纸落地性低，现场施工难以达到预期效果。有些设计师往往对项目有理想情结，过于强调效果而忽视实现的难度；或者因为对现场施工不够了解，施工效果难以保证。比如地面铺装的设计太复杂，模块太多，会增加施工难度，拉长工期。如果遇到施工技术差的队伍，铺贴效果可能会适得其反。相反，如果采用模块化设计来降低施工难度，不仅能解决质量问题，还能提高效率。3.改动太多难以通过验收，频繁的现场整改造成浪费。频繁的设计变更带来的连锁反应就是竣工阶段很难通过工程验收。有些项目，营销思路变得比翻脸还快。今天说客变了，图纸也要变。明天，如果没有利润，就削减成本。图纸变更，从开始申请施工图规划图纸，到最后工程竣工验收。两三年，营销需求不停变化，设计图纸不停变化；再加上设计师、设计经理、工程对接人员的离职和变动，中间的断层越来越大，最终的工程和原来的标书完全不一样。
更有甚者，为了进行产品迭代，要求在建筑宽度和地面总建筑面积不变的前提下，改变户型。比如一个项目，两栋楼130㎡的主体单位要改成110 ㎡,另外两栋楼130㎡的单位要改成105㎡；100㎡的公寓变成了125㎡。一次操作后，平面布局会被推翻，局部墙面会被调整。相关部门来验收，不会一次给你指出所有问题，一次提几个进行整改；重新验收，多提几个，然后整改...这样的循环不会重复三五次，直到你心烦意乱才能够完成整改。4.设计阶段的一点疏忽，导致成本的大浪费。设计决定了70%工程造价的成败。方案阶段产品配置、精装标准、示范面积标准的一次调整，就是几千万的成本。一个技术指标的优化，涉及到几百万的成本变化；施工图引起的工程返工和设计变更也涉及金额10000元。一个项目，仅仅因为地方法规解读不到位，就损失了25万。地方《加气混凝土砌块墙体》L13J3-3规定，加气砌块的最小强度等级不应低于A2.5，用于外墙时其强度等级不应低于A3.5。项目原设计方案中，墙体砌块强度为A5.0，远高于标准。项目总建筑面积约6万平方米，包括5个单体，仅原地块成本损失约25万。来源:庞东有话说就像有人说的，设计上多画一条线，一栋楼的造价就增加五万。从造价上看不算多，但是一百栋楼都会有这种问题，一百个五万就浪费了。每个项目亏一点点，加起来就吃掉整个项目的利润。好画的背后离不开好的制度和好的流程。图纸质量差，设计师觉得委屈。很多时候不是设计不想画好图，而是实际条件限制太多。想要设计出好的画面，需要合理的周期，科学的流程，系统来保证。1、设计前沿，争取更多的设计周期。一些标杆房企已经形成了一套设计前期模式。比如某顶级地产公司在其图纸管理细则中要求，设计要在0之前完成建筑和精装修图纸。以下是绘制节点的具体要求:在前期设计工作中，重点在于施工前的介入和过程中各专项设计的前期设计。(1)设计战线要在施工前，对地块和政策进行充分判断。在项目前期，梳理所有对规划形式有影响的地方政策法规，如指标规定、风格要求、技术规定等。以及基地周边环境条件和基地自身条件。比如考察场地高差，确定地下是否有军用光缆、市政主干管等不可更改的设施设备；是否存在水电、污水管道接入等问题。，综合衡量该地块市政设施设备对施工的影响；有显著的周边因素，如变电站、医院等。②优化设计流程，把下游设计环节放在前面。很多项目的设计过程都是按照规划-方案-市政-室内-景观-灯光的步骤一步步进行的。这种模式中规中矩，但是耗时较长，而且容易出现上面提到的各专业之间沟通不充分的情况。一些房企将设计流程从“串联”改为“并联”。通过梳理各个设计阶段的交叉关系，把一些专项设计放在前面，让各类设计无缝衔接，为每个专项设计争取更多的时间。即概念设计后，设计景观概念，建筑方案确定后，设计景观方案和室内方案；结构、设备初步方案确定后，进行景观、室内初步设计，然后进行市政初步设计；主体施工图完成后，将进行景观和室内施工图设计，其次是市政施工图设计和照明设计。2.建立严格的计划审核机制，减少不必要的变更。项目设计阶段的大量时间浪费在图纸审核过程上。设计评价涉及的各个功能线都没有明确的评价标准，最终导致两种结果，一种是评价不充分、不全面。各部门都不知道从何入手，意见也相当随意。他们想到提什么，最后的意见没有明确的决策标准，只能按照领导自己的想法来做决定。另一种是没有判决的审判。有的房企反复审核，每次都觉得有更好的办法，导致方案反复修改，浪费大量时间，最后进度太紧，只能草草下结论。对于这类问题，标杆房企通过标准化来解决。例如，一些房地产公司甚至为其物业制定了自己的图纸审查标准。在图纸评审会上，审图员拿着这些标准，对照设计图纸一张一张地检查，检查符合不符合，检查不符合。交叉项目进行分析。如果是重点项目，比如国家强制性要求，必须修改；非关键的话会适当扣除，控制在一定比例内。此外，部分房企还要求在方案、扩建、施工图阶段审核后，产品做法已基本确定。以下设计变更主要是产品优化，基本都是小改动。这些小改动主要是基于增加产品价值来增加产品溢价，以此来控制后续的设计改动量。当然，设计变化不大，必须建立在产品定位准确的基础上。前期设计也需要项目定位的界定和执行作为保障，这样才能顺利推进。戳这里，一键标杆成本力
3.设计和工程费用要充分交叉，项目前期要充分“排雷”。
很多设计师，尤其是年轻的设计师，现场经验少，对施工了解不多，无法充分思考施工现场会遇到的情况和可能出现的问题。比如某项目示范区的设计方案，规定了从国外进口一种白沙。由于工期紧张，无法实现。最后只能改变方案，在国内寻找合适的材料替代品。需要设计某个项目现场，到现场看现场施工，提前了解施工队伍的施工工艺和技术，加强与项目的沟通。工程问题是有些工程师认为图纸审核只是走个形式，不提前研究图纸，不知道从哪些方面去把握问题点。他们在图纸审核阶段觉得图纸还可以，但是到了施工阶段才发现很多错漏，不仅耽误工期，还造成成本浪费。
工程与设计交叉的关键点在于施工图。这是一幅组合图。所有的建筑信息、建筑结构、专业点都在施工图中得到了充分的体现。其次，双方沟通确认现场需要注意的节点和材料，以及工艺方法。空信息、尺寸、材料等。房间之间都表述清楚，没有“刷乳胶漆”之类的模糊表述。另外，设计也要有成本思维。在设计阶段控制成本并不等同于省钱。更重要的是通过经济合理的设计实现成本管理价值的最大化。在成本控制上，首先要避免不计成本的追求设计效果，其次要避免成本分配不合理导致设计质量下降，再次要把钱投在可以增加溢价的地方。总之，要敢于节约和消费，节约和消费。在与成本充分接触的过程中，发挥各自的专业优势，实现图纸阶段的精准成本传递，实现产品价值最大化。
