这一讲我们讨论具体什么类型的房产适合投资
国内市场上个人可以购买的房产主要有4种，住宅、办公楼、商铺和酒店式公寓，我们把后三种房产统称为商办。
先说结论，我们认为相对于商办住宅是更适合投资的房产类型，为什么会得出这个结论呢？
要从一些基本原理说起，资产有三种基本属性，收益性、风险性和流动性。我们在衡量一种资产的质量时，需要综合考虑这三种基本属性的表现。
首先是收益性，我们知道房产的收益有两块，一块是本金增值，另一块是租金，两者加总是房产的总收益。根据大量的观察，我们发现商办的租金通常比同地段的住宅要高一些，例如南京新街口的办公楼，租金年收益可以达到4~5个百分点，同地段的旺宅租金年收益只有不到2%，但商办在售出时需要增值的部分缴纳很高比例的税费，通常增值部分的一半以上都用于缴纳税费了，这会抵消大部分本金增值的收益。
而住宅的交易税费相对来说就低得多。例如同样花100万在南京新街口买入一套房产，10年后以300万的价格售出，按照现行税收法律法规，商办需要缴纳超过100万的税费，而住宅只需要缴纳不到10万的税费，综合这两部分的影响，经过大量反复计算，如果持有房产的年限足够长，能够达到15~20年以上，那么商办租金高的优势会体现得更加明显，使得总收益能够和住宅持平，甚至略微胜出。但如果只持有房产5~10年，住宅的总收益通常比商办更高。
贷款的影响
还有一个因素会对收益性产生影响。上一讲我们提到的贷款，我们知道贷款的成本越低，额度越多，对应贷款金额的这部分资产的收益也就越高，而住宅的贷款成本和额度都显著优于商办。比如如果使用首套、按揭贷款、购买住宅，通常只需要支付三成首付，可以申请房价7成的按揭贷款。而购买商办通常只能使用利率成本更高的商业贷款，而需要至少支付5成首付贷款方面的有利条件，放大了住宅相对于商办在收益性上的优势，然后是风险性，风险的本质是不确定性，而不确定性是由资产的各项要素的波动变化情况决定的。
从风险性的角度考虑，住宅也比商办更有优势，这是因为住宅的需求更加刚性和稳定，受经济形势和产业发展的影响更小，毕竟任何时候人们总是需要房子保证基本的居住，而对商办的需求可能会经常发生一些变化。就算住宅和商办的需求都发生变化时，通常也是商办的需求变化表现得更加强烈。
有一个极端一点的例子，我有一位企业家朋友在上海豫园做小商品生意。10多年前，他在豫园小商品市场购买了一处商铺，用于经营，同时还在御园边上购置了一套住宅用于居住。现在处商铺相比，当年的买入价几乎没有上涨，甚至还有点微跌，而那套住宅相比当年的买入价已经翻了好几倍。
我从朋友那了解到，豫园小商品市场这些年的经营并不景气，郊区新开了许多类似的市场，吸走了不少人气。电商如火如荼的发展，更是对实体商铺造成了不小的打击。而市中心的住宅虽然涨幅不如郊区那么高，但需求十分稳定，受产业变革的影响很小，依然好租好卖。
上海淮海路的沿街商铺曾经是何等风光，引领着时尚潮流，开满了国际知名品牌和各种上海老字号。每到周末，人流摩肩接踵，络绎不绝，生意极旺，店租及高尚且一铺难求。可如今随着科技的进步和城市基础设施的全面完善，地铁上盖综合体销品茂，迅速崛起，满城开花。
人们的逛街购物习惯产生了巨大的变化。淮海路已经不复往昔的鼎盛人气，相当数量的大小店家批量撤离，依然有不少位置不错的商铺长期空置租不出去，而住宅受此类变革的冲击就小得多，因为居住的需求更为刚性，适应力更强，更加稳定。淮海路附近的豪宅仍然颇受追捧，价格坚挺。这些案例表明，商办如果产业和板块不对路，可能面临较大的风险性，而住宅的需求更加稳定和普适风险性就要远远小得多。
流动性的影响
最后是流动性，也就是将资产售出变回现金的难易程度。由于住宅的交易税费低，需求量大，企业稳定，它的流动性相对商办来说也会更好。我们投资的住宅如果需要售出时，平均销售周期在1~3个月，最长也不会超过半年。而我碰到过许多朋友，投资商办非常难卖，一年半载也见不到诚意的客户的情况屡见不鲜。如果降价出售，无疑会损失收益性，就无法达到原先预期的投资回报了。
另外我们选择售出资产，通常都是为了回笼资金，投资其他回报前景更好的项目。如果资产的流动性存在问题，无法及时售出，就可能因此错失其他投资机会。所以流动性也是我们非常重视的资产的基本属性之一。而相对商办而言，住宅通常拥有更好的流动性，这一讲的内容就到这里。
我们理解了资产的三种基本属性，以及为什么投资住宅可以达到收益性、风险性和流动性三者很好的平衡，适合绝大多数的房产投资者。
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