小编特就深圳城市更新项目各个阶级、各个环节的融资方式进行分析和实操总结，一方面提供一些思路给同行们参考，另一方面也向读者展示一个地产项目做整体融资设计和筹划的重要性。需说明的是，在目前地产行业的严金融监管态势下， 实操中的一些做法可能存在合规性问题，本文仅从操作层面讲解，对合规性不做详细论证。
一、城市更新项目意愿征集阶段
城市更新项目意愿征集阶段含前期与村股份公司的前期关系维护，如今是个靠关系的社会，这将是一笔不小的费用，解决这些前期费用的方式一般有：
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开发商的集团公司作为项目公司资源和资金扶持单位，还是具有一定的经济实力的，尤其是现在融资环境收紧，已经要求项目公司自行解决资金问题。
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一个有项目资源，一个有钱，因此两者如果能够合作，就能达到资源和资金的融合，自然就解决了前期资金投入问题。
依靠操盘方和投资公司
操盘方为项目做好前期的工作，包括打好村股份公司的关系，把项目运作至列入更新计划或通过专规等相对“成熟”阶段，然后整体转让给开发商进行开发建设，投资公司给操盘方以资金支持，然后两方进行分成。
二、拆迁安置补偿协议谈判阶段
严格意义上，此阶段任为城市更新的前期阶段，因此上面所说的融资方法还是使用于本阶段的，除上述以外，还有下列融资方式可以选择：
银行拆迁贷、更新贷、旧改贷
向银行贷款，但也不是谁都可以贷到款的，银行会重点看开发主体的实力和项目公司是否有充足资金补交后续的地价款等。
代建方+信托机构、操盘方+信托机构
因为“432”条件的限制，信托机构作出了一些创新，对于一些资质较弱的项目方在完成拆迁签约率100%的情况下，如已引入强资质的代建方或操盘方作为增信措施，则信托公司就可以在这个阶段介入，放款条件是融资方跟代建方/接盘方已经签订合作协议。
三、列入城市更新计划阶段
基金公司
因为基金的期限不太长跟城市更新此阶段的长周期存在一定冲突，但整体而言，城市更新基金在基金业协会层面是鼓励的产品类型之一，因此还是有较大的操作空间。
四、专项规划、单元规划通过阶段
此阶段项目更趋于成熟且具有较大确定性，因此一些银行的投行部和信托机构、基金公司都可以介入：
银行投行部资金
一些银行投行部的做法是，把项目和其他机构资金绑定一起设计整体方案，前期不满足银行投行部放款条件的时候先由其他机构提供融资，满足条件后由银行投行部提供融资。
信托机构
内容同上
城市更新基金
在项目较为优质的基础上，可直接引入私人金主或投资公司的资金，设立城市更新基金投入到项目公司。
五、确认实施主体阶段
此阶段是很多金融机构都可以准入的阶段，因此除上述所说的银行、信托、基金、券商资管等融资方式外，还可以考虑如下几种：
地方性省担保公司
该类型机构属于国企背景，因此对项目的准入要求相对较高，尤其是省外项目要求必须是百强或者区域龙头企业，但因不在国家金融监管的范围，因此做地产项目的前期融资较为灵活。该类机构可介入的合作方式只能是债权，所以实际操作，就放款通道而言，因此操作时必须提前咨询当地有关部门是否认可小贷公司主债权合同，且是否可以办理抵押等信息。
大型资产管理公司和国企金控平台
基于地产市场的“火爆”，目前市场上很多事业类等大型民企积累了一定的财富都会成立专门的资金管理公司或者金控平台去投资地产项目，所以对项目的要求和准入相对会放松，因此对融资方而言是一个较好的选择，当然民间资金的成本都不低，需要对项目做综合投资测算和成本预估。
六、缴纳土地款阶段
缴纳土地款时的融资是目前政策环境下最为敏感的操作需求，从合规的角度出发，较为常见的操作方式“偷天换日”，以短拆或过桥的方式借款，以“自有资金”的形式先行缴纳土地款，拿到土地证后马上用信托或银行的资金进行置换。因此在操作前，必须提前跟银行和信托机构沟通后续资金置换的融资合作。
七、获取土地证阶段
信托机构
小部分信托机构在实际操作符合“432”条件的项目的开发贷时，也可以在这个阶段开始进入，信托机构以符合“432”条件的“壳项目”来做放款包装，已逐步收缩操作，实际上也面临很多监管风险。
第三方抵押贷款公司
类似“红本抵押”的操作，不过成本较高，比较少的开发商愿意这么做。在监管没有那么严的情况下，开发商拿到土地证后，会找关联的实业主体来做银行流动资金贷款的融资主体，然后以土地证作为抵押，成功融资后给到开发商使用。目前基于全面监管环境，上述做法因存在“融资主体和抵押主体不一致”和“资金用途不符合监管要求”的两大难题，目前这类融资方式已无操作空间。
八、四证齐全阶段
四证指的是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。此阶段的融资方式主要有：
银行开发贷
虽说符合“432”即可，但目前实操中对开发商资质及准入门槛要求越来越高，部分银行只操作前50强或者前30强，更甚者只操作前 10 强或银行内部的白名单客户。需注意的是，大部分强资质的开发商额度已经用完。
信托开发贷
跟银行相比，信托开发贷也要按照“432”条件处理，百强和龙头企业也是很受欢迎的，且款项基本是一次性到位，比银行的阶段性放款更为灵活，且资金用途的监管也没有银行严格，因此目前市场上在这个阶段更多使用信托开发贷的形式去解决资金需求。
城市更新基金
根据上面分析，银行和信托开发贷都针对强主体开发商，那中小型开发商只能在基金层面获得资金支持，因此融资方应根据自身资质条件和项目本体情况匹配合适的资金方。
券商资管
如之前内容所描述，券商资管目前因缺少资金来源，实操上可行性较低。
九、施工建设阶段
总包垫付
行业上而言，可分正向垫资和反向垫资，正向垫资指开发商不按照时间节点支付工程款给总包方，需要总包方进行垫付，后续开发商有资金时一并归还总包方并支付利息，反向垫资指开发商和总包方签订协议，由总包方提供一定金额的履约保证金给开发商，等项目竣工验收后无息退还总包方。
十、主体封顶或符合预售条件阶段
全国各地的预售条件有一些差别，在深圳，一般主体封底后可以办理预售证，此时从挖地基到主体封顶整个过程产生了大量的工程应收应付，且预售后也开始产生购房尾款等应收款，所以这个阶段的融资方式有：
1、在建工程保理/应收账款 ABS
2、购房尾款 ABS
3、购房尾款收益权融资
4、包销融资
十一、其他融资说明
作为开发商的融资部门、财务部门或投资部门，在项目融资过程中，需多多关注资金成本、额度、准入条件、放款速度等关键要素，作为地产融资机构的专业团队，如何综合上述关键要求快速设计融资方案和实现放款，也是衡量这个机构和团队能力的最佳标准。
如何在多个融资方案中分析和筛选最优的方案并实现落地和放款，也是融资团队的价值体现。
一个项目从最开始就做整体的全过程融资设计和筹划非常关键，一方面确保不会出现任何资金断裂，一方面也在各个融资环节和不同融资方案中得到很好的协调和平衡。
除上面融资方式外，如果项目存在银行贷款到期无法归还的情形，可考虑包装成不良资产处置或资产证券化产品进行处理。
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文章来源:南粤城市更新
