XXX有限公司
韩式汗蒸洗浴中心建设项目
商业计划书
二零一六年三月
阅读注意事项
1、目的
本商业计划书由XXX有限公司提供数据，目的在于对该项目进行综合评估，为有兴趣的投资者和贷款者提供充分的信息。
2、内容及风险因素
本计划书含有XXX有限公司的机密信息，有兴趣的投资者和贷款者对本计划书所提供的信息，还应认真研究，在充分考虑投资将面临的各种风险的前提下，判断和评价此项目，以做出自己的决定。
3、责任声明
本计划书由内容的解释权及版权归XXX有限公司所有，由XXX有限公司确保本文的准确性和真实性。
4、机密性
XXX有限公司仅为有兴趣的投资者提供本计划书。本计划书阅读者应接受保密协议中的条款和条件。特别是在未经公司事先明确同意之前，任何研究、阅读本计划书者，都不得对本计划书及其任何部分内容进行复印、引用、仿制或将内容泄露给任何其它人，并且在XXX有限公司要求退还时，不得保留任何复印件。
XXX有限公司
目 录
第一章 项目摘要1
1.1项目简介1
1.2项目背景1
1.3宗旨及商业模式3
1.4项目主要建设内容3
1.5项目资金需求3
1.6项目预期收益4
1.7投资与合作计划5
第二章 项目概述6
2.1项目公司简介6
2.2项目企业文化6
§2.2.1企业愿景6
§2.2.2企业使命6
§2.2.3企业核心价值观7
2.3企业经营理念7
§2.3.1管理理念7
§2.3.2人才理念8
§2.3.3团队理念8
§2.3.4品质理念8
2.4项目管理团队介绍9
2.5企业管理9
§2.5.1组织形式9
§2.5.2组织机构10
2.6项目管理10
§2.6.1项目管理模式10
§2.6.2管理措施10
2.7项目投资环境12
§2.7.1地理位置12
§2.7.2地形地貌12
§2.7.3气候条件13
§2.7.4交通区位优势13
§2.7.5经济发展条件14
第三章 项目建设方案16
3.1主要建设规模16
3.2主要装修设计方案16
3.3汗蒸房工作原理及功效20
3.4给排水设计22
§3.4.1设计依据22
§3.4.2给水设计22
§3.4.3排水设计23
3.5供配电设计23
3.6项目实施进度规划24
第四章 行业市场分析25
4.1休闲保健行业发展现状分析25
4.2汗蒸行业发展趋势分析25
4.3汗蒸行业对比优势及前景分析26
4.4项目实施宏观环境分析32
4.5市场分析结论33
第五章 竞争与策略34
5.1SWOT分析34
§5.1.1项目竞争力分析34
§5.1.2项目的竞争优势34
§5.1.3项目的竞争劣势35
5.2竞争策略36
§5.2.1品牌策略36
§5.2.2人才策略36
§5.2.3信息策略36
§5.2.4节本策略37
§5.2.5信誉策略37
5.3营销策略37
§5.3.1市场营销策略37
§5.3.2宣传策略38
第六章 投资估算与资金筹措39
6.1投资估算依据39
6.2固定资产投资估算39
6.3流动资金估算40
6.4资金筹措40
6.5项目投资总额40
6.6资金使用和管理42
第七章 财务及经济评价43
7.1总成本费用估算43
§7.1.1基本数据的确立43
§7.1.2产品成本44
§7.1.3平均产品利润45
7.2财务评价45
§7.2.1项目投资回收期45
§7.2.2项目投资利润率46
§7.2.3不确定性分析46
7.3经济效益评价结论46
第八章 风险及规避48
8.1项目风险因素48
§8.1.1不可抗力因素风险48
§8.1.2 市场风险48
§8.1.3工程风险49
§8.1.4资金管理风险49
8.2风险规避对策49
§8.2.1不可抗力因素风险规避对策49
§8.2.2市场风险规避对策50
§8.2.3工程风险规避对策50
§8.2.4资金管理风险规避对策50
第九章 结 论51
附 表52
附表1 销售收入预测表52
附表2 总成本费用表53
附表3 外购原材料表54
附表4 外购燃料及动力费表55
附表5 工资及福利表56
附表6 利润与利润分配表57
附表7 固定资产折旧费用表58
附表8 无形资产及递延资产摊销表59
附表9 流动资金估算表60
附表10 资产负债表61
附表11 资本金现金流量表62
附表12 财务计划现金流量表63
附表13 项目投资现金量表65
附表14 资金来源与运用表67
第一章 项目摘要
1.1项目简介
项目名称：韩式汗蒸洗浴中心建设项目；
项目单位：XXX有限公司；
项目建设地址：吉林省延边朝鲜族自治州珲春市；
公司法人代表：
项目负责人：
投资总额：350.00万元人民币；
通过众投筹资：350.00万元人民币。
1.2项目背景
珲春市位于吉林省最东端，图们江下游，隶属于延边朝鲜族自治州，珲春市是中国唯一地处中、朝、俄三国交界的边境城市。与朝鲜临江相邻，与日本、韩国隔海相望，是珲春独特地理位置的魅力所在，“雁鸣闻三国，虎啸惊三疆；花开香三邻，笑语传三邦”是对珲春的真实写照。由于珲春市处于图们江区域国际合作开发的核心地带，也被称为“东北亚的金三角”。
珲春既是中国直接进入日本海的唯一通道，也是中国从水路到韩国东海岸、日本西海岸，以及北美、北欧的最近点。以珲春为中心，周边分布着俄、朝众多天然不冻港。
长珲城际铁路的开通，为珲春带来了新的发展机遇，也为珲春旅游业送来了“东风”，全面“引爆”了旅游市场。每天10对动车组进出珲春站，为全国各地慕名而来的游客带来了高速、便捷的旅行体验，也为珲春旅游经济转型发展增添了新的动力。
“望三国、观日出”、“赏雁节”、“采摘节”等传统节庆活动，备受广大游客热捧，“边境旅游”、“自驾游”、“骑行游”等9大跨境旅游产品体系，更让珲春成为了吉林省乃至全国旅游产品线路最为丰富的边境旅游城市。珲春旅游经济的发展将极大刺激珲春相关服务业的快速发展，这将成为项目发展的极大利好因素。
汗蒸是一种休闲项目，是能量谷热疗的一种，历史悠久，深受民众喜爱，是韩国的一大特色。韩式汗蒸是将黄泥和各种石头加温，人或坐或躺，用于驱风、袪寒、暖体活血、温肤靓颜，古代只是贵族或皇室的特权享受，文化渊源深厚。随着韩国文化的流行，汗蒸也紧随韩剧，服装，化妆，美容技术一起进入中国并且在短短的几年时间内迅速地被中国人所认可和接受，并且逐渐成为一种人们所热衷和追捧的休闲保健方式。
目前，珲春常驻人口将近30万人，加上每年旅游度假的外来人口超出40万人，这对于健康服务业无疑形成了庞大的市场需求，且项目周边尚无大型的洗浴中心，因此，在当地投资建设韩式汗蒸洗浴中心显得尤为迫切。
1.3宗旨及商业模式
本次“韩式汗蒸洗浴中心建设项目”，是XXX有限公司基于对珲春市旅游经济发展及配套服务行业进行深入的分析和研究，充分了解和掌握其韩式汗蒸洗浴市场发展潮流的基础上，并且具备雄厚的产业发展基础与管理经验的基础上，经过多方面的考证和论述郑重提出的。
公司发展的宗旨：致力于打造珲春市知名的韩式汗蒸洗浴中心，打造成为当地民众及外来人群休闲、健康、养生的又一绝佳目的地。
项目实施可有效满足当前人们洗浴、休闲、放松、娱乐及健康养生需求，同时也可提升珲春市经济发展的服务业配套能力，且项目将采取独特的众投模式运营，市场经营及发展优势较强；可以说项目建设具备良好的市场发展空间，项目的实施将为项目方带来较为可观的经济效益与社会效益。
1.4项目主要建设内容
本项目总建筑面积2200平方米，利用现有房屋进行装修改造，即可投入使用，将建成珲春市中高档休闲、理疗、商务、娱乐、保健、养生、美容美体等更多种服务项目为一体的韩式汗蒸洗浴中心。
1.5项目资金需求
本项目总投资金额为350.00万元人民币，主要用于汗蒸洗浴中心的装修工程、设备购买及安装、预备费以及充实企业流动资金等。
项目资金缺口为350.00万元人民币，现项目方拟采用众投方式融资，融资额度为350.00万元人民币。
1.6项目预期收益
该项目的投资具有十分可观的经济效益和社会效益，本项目建设完成后，计算期内年均销售收入可达420.57万元，年均利润总额137.56万元，项目投资利润率39.30%，税后投资回收期3.46年，投资回报十分可观。
1.7投资与合作计划
项目方将在互惠互利的原则下，充分发挥各方面的优势，整合各种资源，进行广泛的合作。本项目的资金合作方式将采用众投模式，经营所得的收益也将根据投资金额进行分红收益，从而为周边更多的人群创造创业机会。本项目现属于新建项目，待资金到位后即可实施建设进而扩大经营规模，创造更多的效益。欢迎广大投资者与项目方开展各种方式的合作，共同发展。
第二章 项目概述
2.1项目公司简介
项目承办单位：XXX有限公司
法人代表：
公司成立时间：
注册资本：
公司类型：
地 址：
经营范围：
2.2项目企业文化
§2.2.1企业愿景
引领汗蒸洗浴产品的市场潮流
体验高雅生活、品味高品质人生
创造高效、健康、环保的高品质生活
§2.2.2企业使命
男人蒸出健康、女人蒸出美丽
诚信服务、精益求精
§2.2.3企业核心价值观
善于创新，勇于拼搏，甘于奉献，高效执行，用心服务：
善于创新——企业将建设超乎寻常的创新能力，创造性解决史无前例的突击事件，吐故纳新，开拓进取，从不满足于现状，勇于否定，不断超越，以永不满足和创业永恒的精神对待每份工作，将每个成绩当作新的起点，不断攀登新的高峰。
勇于拼搏——公司在世人面前展现一个又一个的惊奇，以超乎常人的拼劲，以非一般的努力来完成非一般的任务。
甘于奉献——始终胸怀强烈的使命感和高度的责任心，谋事从大局出发，遇事以大局为重，主动付出，不计回报。
高效执行——目标一旦达成，坚决贯彻执行，完成目标没有任何借口，没有条件也要创造条件，以超乎寻常的速度，完成常人认为不可能的事情。
用心服务——用创造满足顾客的需求，用创新谋求发展，全体企业员工应该将服务提升到战略高度来认识，秉承认真负责的态度，以近乎苛刻的标准要求自己，将每个细节做到极致和专业，将服务做到尽善尽美。
2.3企业经营理念
§2.3.1管理理念
人为本，制为纲，效为先：
人为本——凡事都以人为考虑问题的出发点，只有这样企业才有高度凝聚力和战斗力，才能成就辉煌的事业。管理的一切围绕激发和调动人的主动性、积极性、创造性来展开，理解员工、相信员工、尊重员工、关爱员工，实行人性化管理。
制为纲——一切以企业的制度为准，严格按照制度执行，做到制度严密，程序规范，责任清晰，奖惩分明。
效为先——以效率为工作前提，企业将始终贯彻雷厉风行、反应敏捷、行事果断、紧张有序的工作作风。
§2.3.2人才理念
唯德唯贤，唯能唯绩：
释义：唯德唯贤——强调的是以德为先、举人唯贤的用人理念，“德才兼备，德为先”，“有才缺德、无才无德，坚决不用”。
唯能唯绩——强调的是能力为先，业绩导向的激励机制，“能者上庸者下”，“多劳多得，少劳少得，不劳不得”。
§2.3.3团队理念
沟通关爱，承责感恩：
沟通关爱——要求全体成员在思想上高度统一，注重沟通，相互关爱；
承责感恩——要求全体成员在行动上步调一致，勇于承担责任，团结奋进，为实现同一个梦想共同努力，同时学会对身边的人或物感恩。
§2.3.4品质理念
细节体现专业，卓越源于追求：
企业将注重每一个过程，每一个细节，对细节有近乎苛刻的要求，精益求精，力求每一项接待，每一个任务都做到尽善尽美。
2.4项目管理团队介绍
项目公司核心团队由管理、市场开发、设计创新、市场营销等方面优秀人才组成，具有很强经营管理能力和创新能力。
1、
2.5企业管理
§2.5.1组织形式
本公司实施以规范的企业制为组织形式，严格按照现代化企业制度的要求规范运作。并根据投资、融资、建设管理的要求，建立完善的法人治理结构，结合项目开展各阶段的具体情况及开放式技术型企业的特点，建立起跨越职能部门界限和以满足市场需求为核心的工作团队，力求实现组织结构的合理性。
本公司将遵循因事设职、政令统一、责权利对等原则，以建立高效、精简、完善的组织机构为目的，通过科学的管理、监督、协调等有效手段，建立高效管理服务机构，采用先进的劳动组织形式，科学合理地调整人员结构和使用劳动力，充分发挥劳动者的技能和积极性，保证企业经营正常运行，获取更高的经济效益和社会效益。
§2.5.2组织机构
本报告有 中投信德杨刚工程师编制，请勿复制。更多案例模板参考或报告的定做详询本人
