李高山
秦皇岛中哲会计师事务所 河北 秦皇岛市 066100
摘要：房地产企业是属于典型的周期性企业，在进行项目开发的过程中，所需要投入的资金量是比较大的，再加上，其回收的周期也比较长，所以经营成果在短期内是无法一下就能实现的。正是由于这些原因，使得房地产企业在财务管理方面面临着巨大的融资、投资以及资金沉淀等风险。与此同时，房地产企业的发展更是受到了经济发展所带来的限制。如果想要让企业不断发展，就要对企业的财务进行风险管控，对风险进行研究和分析。本文阐述了做好财务管理分析防范的必要性，分析了房地产的财务管理中存在的风险，并提出了相关的风险防控策略，供相关人士借鉴参考。
关键词：房地产；财务管理风险；防控对策
引言：
随着社会经济的不断发展，也同时带动了房地产行业的发展。由于房地产企业的特殊性，所以，在企业的财务使用过程中，会出现多样性的资金风险。其财务具有使用量大、周期较长、不确定因素较多等特点，这些特点都让企业的财务管理方面面临着巨大的风险。而通常财务管理风险会在融资、投资、运营和资本回收等环节出现。因此，在实际的财务管理工作中，财务管理者必须要对建筑项目的各个环节所需用到的资金进行科学分析，找出风险所存在的原因。同时，也要加强财务管理风险控制管理，根据当前房地产业发展的实际情况，逐步拓宽融资渠道，以适应社会主义现代化建设的实际需要。
一、做好财务管理风险防范的必要性
由于目前，我国的房地产行业的起步时间还是非常晚的,在各个方面的资金服务体系和机制并不是建立的很完善。所以，房地产企业在其发展的过程中很有可能还是会遭受到一些财务方面的困难。与此同时，我国房地产行业所需要面临的市场环境和金融条件也是非常复杂的,它的整体服务体系不够健全,这就导致了我国的房地产行业的资本流动性和财务负担风险都变得越来越大。在企业自身发展的同时,也应该不断去优化企业本身的整体财务架构,合理地控制和防范财务风险。我国经济制度的改革，为房地产行业带来一些新的影响,能够在一定程度上降低财务管理在现实中所面临的风险和困境。作为房地产企业要做的就是要加强对于相关财务风险管理问题采取有效处理手段和控制对策,进而使公司发生财务风险的几率降到最低,让公司能够稳定持续的发展下去。
二、房地产财务管理中的风险
筹资环节中
由于房地产企业的资产负债率比较高，所以，在融资的过程中，往往会出现借贷时间长，容易产生财务问题。房地产公司大多数都是处于以负债经营为主的状态,对行业的经营和生产活动带来了很大的影响。房地产商品抵押贷款行业在其经营的各个环节中,在高额资产负债能力和水平的情况下,会使其面临破产的困境,由于银行在规定时间内没有办法将其债务偿付或者还清,行业将可能会逐渐出现其信誉感和能力下降的情况,会对后期的抵押贷款工作产生一定的影响,很容易会增加房地产的抵押贷款成本。
财务管理及税务方面
房地产商业投资者在经营生产中，每个财务风险都要控制在投资者普遍可以接受的程度范围内。然而,在进行房地产的开发与建设过程中,在其财务管理上也会遇到比较多的困难,例如:一个项目所需要开发的土地使用成本主要包括项目征地及拆迁的补偿费、基础设施费等其他间接费用,当一个项目完工时,就可能需要将这些土地使用成本费进行分配、整理、再将土地使用费作为最终分配的对象,成本费用的归集主要是因为企业财务人员和其他业务部门之间的相互配合,而且业务部门所关心的重点一般都是为了保证项目的实现和进度,忽略了对成本的有效控制,从而造成了企业经营活动中的成本预算不合理、成本归集混乱。而这不合理的预算,又可能会直接造成企业在计算税务的时候,扣除了不准确的项目数量和金额,这样就会直接导致企业自身出现一个较大的财务风险,以及自身所要面临的相关税务风险。加之国家政策将随着我国经济市场需求发展情况进行了相应的调整,企业也因此需要根据政策内容,对其所执行的管理内容与手段进行了调整,例如:前几年，国家再次针对增值税税率做了另一次调整,与建筑行业相关的行业所得税下调了,若是企业的财务人员没有掌握新的政策,那么在税金的计算和征收等方面都会出现问题,企业会出现很大的税务风险。
营运环节中
房地产企业在营运的各个环节中都存在着一定的财务风险,在企业获取土地时,需要根据自身情况制定出一套科学的策略和计划针对其来进行发展。在建设过程中，需要确定所采用的建筑材料是否满足施工中的建筑标准，如果在施工环节中某一个材料或者设备出现差错，不但施工质量会收到影响，同时还会影响到施工的进程。那么工期不能如期完成的话，就可能会使企业受到投诉的风险,一定的程度上会增加建筑行业在生产和营运中的成本,造成较多资源的浪费和消耗,不利于企业实现经济效益。
预算方面的问题
首先，房地产企业需要有大量的流动资金来为建设项目提供支撑，所以要对企业的流动资金的数目以及资金所需要占用时间来综合考虑。不过目前的很多企业在资金的预算方面，并没有考虑到这一点。其次，建造工程的财务预结算定额更新相对较慢，使得财务管理部门无法收集到一手的建筑资料，那么在成本的资金支配和流动过程中，会出现成本预算不合理的情况发生；最后，工程在预决算的时候可能存在造假现象，将一部分建筑资金私自纳入个人的口袋，这样不仅建设资金减少了，同时，还严重降低了工程的建筑质量。所以，在进行工程建设的过程中，企业如果没有做好科学的预算管理、财务管理账目不清晰等，那么就很容易会出现财务管理风险，使得企业的资金管理的效率下降。
三、做好房地产财务管理风险防控的有效策略
做好成本管理工作
做好房地产财务管理的工作,这就是防范房地产财务管理中风险的一个重要关键。房地产中的管理会涉及到很多的内容。在实际工作中，要重视和加强与开发商、房地产等用户之间的信息沟通和互动，充分考虑其整体效益，根据当前房地产行业未来发展的情况来分析，制定设计一套科学的房地产财务成本管理体系，同时，在具体的实施和操作中，财务管理人员要严格按照相关的财务管理制度来执行，同时也要不断提高自身的财务核算水平和税务相关的知识,促进后续的财务工作能够顺利进行，有利于提高企业的财务管理风险防范意识。同时,房地产行业在实际的生产和经营环节中,往往会出现一些造价异常的成本问题,这就需要专门的管理者把各种可能影响其成本异常的因素综合起来,从中寻求找出造价异常的根源和原因,并研究制订一套科学合理的解决措施。
加强对房地产市场调查和分析
在我国的宏观调控下，房地产企业也将面临着不同风险，其财务管理风险随时可能发生。因此，房地产要想减少财务管理的风险，就要在整体不可逆的房地产大环境下，充分利用市场环境的周期性，掌握好当地市场上市的节奏，对市场进行前期详细的可行性研究调查，科学评估市场风险，并对市场经济的相关信息进行有效整合分析，尤其对与房地产项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。把握好市场动态，做好风险预判以及市场潜力的预估，最大程度地降低市场给企业带来的风险。企业的管理者在进行财务决策后，要对可能存在的财务风险做好相对应的方案，以提高企业应对风险的能力，有利于企业在市场上站稳脚步。同时，还要做好减少项目的财务测算工作，客观的预测开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。此外，对房地产企业而言，除了市场行情变动带来的影响，消费者的购买能力也是其投资决策的重要依据。因此，市场调研部门的工作人员还要明确消费者心目中对该行业的印象以及消费意愿，也就是在该行业是否会进行投资、投资多少最为合适等问题。不同于其他行业，房地产企业一般对消费者的消费能力要求较高，及时把握好消费者的意愿，明晰市场的容量和潜力，可以有效降低企业的财务管理风险，为企业的正确决策提供依据。
选择适合自身的财务风险评价体系
企业首先就是要选择一个科学合理的财务风险评估体系,做在实际经营过程中的财务风险预警和防范措施,。财务风险评估体系的内容一定要以企业自身的财务管理体系进行一系列的设计，制度体系、物理体系、辅助体系等实体系统的环节来进行设计。所选择的评价指标应尽可能全面，重点要考虑的是主营业务的利润、存货周准率等等一些财务指标。在财务报表上，恰当准确的反映当前的财务管理模式的风险指标，是否完全达到有关财务管理的相应指标，使得财务的使用和管理更加的科学性、合理性、客观性，整个的风险评估体系只要能够对企业整体的财务管理水平做出全面的分析和反应,就能对房地产行业的各类财务风险做出短期的分析判断和防范指导。只有建立一套合适的财务风险的评估体系,才能让房地产企业在风财务风险管理方面得到有效提升。
提高预算管理的水平
房地产公司的预算管理,其与房地产企业的未来和发展以及其战略目标都有着直接的关系,而为了更好地实现财务预算的战略目标,首先，要充分做好财务预算的管理工作。由于一些房地产企业在制订和进行房地产项目建设和开发的预算计划过程中,需要针对前期资金投入、设备费用成本、人力费用成本、土地费用成本、项目建设和开发费用成本等因素进行综合评估和考虑,这就必然要求制订预算的财务人员要有一个对整体建设项目了解的全盘意识,能够准确地制订和提供出详尽的具有科学性的预算方案,并且该预算方案是完全符合经济行为的。所以,提高我国预算的管理水平,需要大幅度地提高我国编制预算工作人员的专业技术素质,也就需要各级政府和部门积极配合,同时还需要根据实际的情况,定期或不定期地对我国的预算编制方案和措施进行精心的细化和调整,从而保证其更加符合实际。
四、结束语:
综上所述，在房地企业中，防范和控制财务管理风险是保证企业的资金链能够平稳运行的关键。由于房地产企业所需要的资金比较大，很容易会出现整体的负债率变大，因而导致出现财务管理风险，因此，在日常的财务管理中，财务人员要做好成本管理，有效分析财务内外部的因素，对企业内容的预算管理制度进行完善，不断提高公司财务管理人员的财务专业知识。对于不同情况的财务风险要采取合理有效的防控措施，来降低企业财务所面临的风险，从而为企业的发展提供财力保障。使得房地产企业能够持续稳定的运行下去。
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