四川
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生态农业旅游开发有限公司
中国
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生态旅游度假区建设项目
商业计划书
二零
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年十一月
阅读注意事项
1
、目的
本商业计划书由四川**生态农业旅游开发有限公司提供数据，目的在于对该项目进行综合评估，为有兴趣的投资者和贷款者提供充分的信息。
2
、内容及风险因素
本计划书含有四川**生态农业旅游开发有限公司的机密信息，有兴趣的投资者和贷款者对本计划书所提供的信息，还应认真研究，在充分考虑投资将面临的各种风险的前提下，判断和评价此项目，以做出自己的决定。
3
、责任声明
本计划书由内容的解释权及版权归四川**生态农业旅游开发有限公司所有，由四川**生态农业旅游开发有限公司确保本文的准确性和真实性。
4
、机密性
四川**生态农业旅游开发有限公司仅为有兴趣的投资者提供本计划书。本计划书阅读者应接受保密协议中的条款和条件。特别是在未经公司事先明确同意之前，任何研究、阅读本计划书者，都不得对本计划书及其任何部分内容进行复印、引用、仿制或将内容泄露给任何其他人，并且在四川**生态农业旅游开发有限公司要求退还时，不得保留任何复印件。
四川**生态农业旅游开发有限公司
目 录
第一章 项目摘要
1.1项目简介
1.2项目背景
1.3宗旨及商业模式
1.4项目主要建设内容及投入情况
1.5项目资金需求
1.6项目预期收益
1.7投资与合作计划
1.8资金退出方式
第二章 项目概述
2.1项目公司简介
2.2项目企业文化
§2.2.1企业使命
§2.2.2企业核心价值观
2.3企业经营理念
§2.3.1管理理念
§2.3.2人才理念
§2.3.3团队理念
§2.3.4品质理念
2.4公司管理团队
2.5企业组织管理
§2.5.1组织形式
§2.5.2组织机构
2.6项目管理
§2.6.1项目管理模式
§2.6.2管理措施
2.7项目投资环境
§2.7.1区域自然条件
§2.7.2区位优势条件
§2.7.3区域旅游资源条件
2.8项目分期建设规划
第三章 行业市场分析
3.1国内旅游行业概况及现状分析
§3.1.1国内旅游行业概况分析
§3.1.2国内旅游市场需求预测分析
3.2我国旅游产业发展前景分析
3.3四川省旅游产业发展概况及前景分析
3.4遂宁市旅游产业发展优势及潜力分析
3.5项目面对成渝休闲旅游市场需求分析
3.6项目市场营销策略
§3.6.1项目营销目标
§3.6.2旅游营销策略
§3.6.3旅游细分市场营销
§3.6.4旅游营销方式
§3.6.5旅游营销管理
§3.6.6年度营销行动计划
3.7市场分析结论
第四章 项目内容及实施规划
4.1项目规划目标
4.2项目规划原则
4.3规划总体思路
4.4项目发展定位
4.5项目发展目标
4.6项目发展战略
4.7项目战略举措
4.8功能分区及重点项目
§4.8.1区域空间结构
§4.8.2功能分区
4.9基础项目规划
§4.9.1交通项目规划
§4.9.2给排水规划
§4.9.3电力通讯规划
§4.9.4燃气工程规划
§4.9.5环卫规划
§4.9.6消防设施规划
§4.9.7安全信息系统规划
§4.9.8防洪防汛规划
4.10项目产业规划
§4.10.1产品体系
§4.10.2产业体系
§4.10.3产业拉动
4.11配套支撑项目
4.12土地利用与社会居民调控规划
4.13游赏系统规划
4.14游赏系统规划
4.15竖向规划
4.16生态保护
4.17环境建设
第五章 竞争与策略
5.1SWOT分析
§5.1.1项目竞争力分析
§5.1.2项目的竞争优势
§5.1.3项目的竞争劣势
§5.1.4项目机遇分析
§5.1.5项目威胁分析
§5.1.6分析结论
5.2竞争策略
§5.2.1品牌策略
§5.2.2人才策略
§5.2.3信息策略
§5.2.4节本策略
§5.2.5信誉策略
第六章 投资估算与资金筹措
6.1投资估算依据
6.2资金筹措
6.3项目投资总额
第七章 财务及经济评价
7.1总成本费用估算
§7.1.1主要收入情况
§7.1.2产品成本
§7.1.3平均产品利润
7.2财务评价
§7.2.1项目投资回收期
§7.2.2项目投资利润率
§7.2.3不确定性分析
7.3经济效益评价结论
第八章 风险及规避
8.1项目风险因素
§8.1.1不可抗力因素风险
§8.1.2市场运营风险
§8.1.3安全管理风险
§8.1.4资金管理的风险
8.2风险规避对策
§8.2.1不可抗力因素风险规避对策
§8.2.2市场风险规避对策
§8.2.3安全管理风险规避
§8.2.4资金管理风险规避
第九章 结 论
附 表
附表1 销售收入预测表
附表2 总成本表
附表3 外购原材料表
附表4 外购燃料及动力费表
附表5 工资及福利表
附表6 利润与利润分配表
附表7 固定资产折旧费用表
附表8 无形资产及递延资产摊销表
附表9流动资金估算表
附表10 资产负债表
附表11 资本金现金流量表
附表12 财务计划现金流量表
附表13项目投资现金量表
附表14借款偿还计划表
第一章 项目摘要
1.1项目简介
u 项目名称：中国**生态旅游度假区建设项目；
u 项目单位：四川**生态农业旅游开发有限公司；
u 项目建设地址：中国**生态旅游度假区位于北纬30°生态文化长廊上，XX县城南郊；
u 公司法人代表：
u 项目负责人：
中投信德杨刚 工程师
u 投资总额：300096.00万元人民币；
u 融资金额：30000.00万元人民币。
1.2项目背景
、新型城镇化格局
1、顺应国家战略，转型升级
十八大报告提出：“坚持走中 国 特 色 新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。国家在战略层面释放了一系列关于城镇化在中国经济发展上的重要地位的信号。改革开放30年拉动中国经济的三辆马车是进出口、政府的基础设施投入和城市化的发展，这三辆马车已失去发展的动力。未来拉动中国后30年经济发展的三大马车将是“农业集约化、城镇化的发展以及第三产业”的发展，这三辆马车都是拉动国内消费和需求、利国利民的政策。
新型城镇化已成为中国经济最大主题，是拉动中国经济未来增长的新引擎。“新型城镇化”是以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。新型城镇化的核心在于不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价，着眼农民，涵盖农村，实现城乡基础设施一体化和公共服务均等化，促进经济社会发展，实现共同富裕。
2、XX积极推进城镇化进程
XX县坚持把产业发展和城市建设有机融合，XX县小城镇、新农村建设协调推进，中心城镇、重点镇率先发展，城镇化率大幅提高。
景区毗邻XX城区，是未来城镇空间拓展和城乡统筹发展的重点地区，在发展路径和措施上要重点实施“六个一体化”，即发展规划一体化、产业开发一体化、资源配置一体化、基础设施一体化、公共服务一体化和生态文明一体化。
、健康养老新趋势
1、人口老龄化
自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化进程加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现空巢化趋势。
随着生活水平的逐步提高，“健康养老”观念越来越受到后两大老年群体的关注和重视，“健康”和“养生”成为养老需求中最为核心的要素。但受制于国内现有养老机构服务方式单一，养老设施缺口巨大，综合服务品质较低等因素，养老建设难以满足老年人高质量、高层次的健康养老需求，健康养老产业作为朝阳产业，亟待发展。
2、健康养老地产
目前，中国的养老模式主要包括居家养老、社区养老和机构养老。由于居家养老与一般房地产并不能形成鲜明的客群差异，所以养老地产最大的市场需求来自于居家养老。
但与之对应的养老地产开发却存在缺位，当前我国的房地产开发模式主要由远郊大盘+度假地产和其他地产构成，这两部分中有相当一部分客群是以养老为置业目的，但传统的房地产开发中并未对这部分客群做细分。这就出现了7%的市场需求VS70%的市场供应的现象，出现的错位说明现存的房地产开发模式中并没有针对老年人的需求专门为其开发出特定产品。
旅游业转型升级
2014年7月国 务 院***力推动旅游业转型升级。
旅游业是现代服务业的重要组成部分，要着力推动旅游业转型升级，使旅游开发向集约节约和环境友好转型，旅游产品向观光、休闲、度假并重转变，旅游服务向优质高效提升。一要以改革开放增强旅游业发展动力。二要优化旅游发展软硬环境。三要提升旅游产品品质和内涵。
《中国生态文化发展纲要》
当今世界，人们越来越认识到生态系统服务功能对地球生命系统和人类生存发展的重要支撑作用。经济发展新常态下，生态服务、环保治理、绿色产业和生态产品已成为转型发展的首要需求；对森林生态系统、湿地生态系统、荒漠生态系统海洋生态系统和生物多样性等自然资源保护管理的法律法规体系亟待完善，执法监督机制和综合执法能力亟待提高；生态文化基本公共服务供给不足，体系建设亟待加强。
“山水林田湖是一个生命共同体，人的命脉在田，田的命脉在水，水的命脉在山，山的命脉在土，土的命脉在树”，道出了生态文化关于人与自然生态生命生存关系的思想精髓。坚持把培育生态文化作为重要支撑，就要将生态文化核心理念融入生态文明法制建设。健全自然资源和生态环境监管制度，是深化生态文明体制改革的首要任务；保护森林、湿地、海洋等生态系统，维护山水林田湖生命共同体的生态安全，是建设生态文明的基础保障。弘扬生态文化，大力推进生态文明建设，既是和谐人与自然关系的历史过程，也是实现人的全面发展和中华民族永续发展的重大使命。
1.3宗旨及商业模式
本次“中国**生态旅游度假区建设项目”，是为顺应国际旅游休闲时代需求，响应国家发展旅游产业导向，大力发展XX县旅游业，充分发挥龙洞湾的自然生态环境与深厚的文化资源优势，并且具备雄厚的旅游产业基础与管理经验的基础上，经过多方面的考证和论述郑重提出的。
中国**生态旅游度假区以自然山水为本底,以影视基地为发展“引擎”,从文化创意、艺术交流、旅游休闲、度假地产等多维视角出发,打造一个“旅游+影视+度假”的影视产业新模式。运用泛博物馆化、文化主题化、度假场景化等手法，形成以影视拍摄服务和旅游度假地产为主,兼具创作、传播、体验、观光、休闲服务。在项目的设计过程中,充分考虑周边村民利益,将影视产业与美丽乡村建设结合,旅游与一、二、三产业融合。康养游、美食游、购物游、亲子游、度假游、研学游等结合智慧旅游系统为产品定位，营造美丽、舒适、愉悦、安全、便捷、健康的超大型客栈综合体，最终建设成为国家级生态旅游度假区。
1.4项目主要建设内容及投入情况
本次中国**生态旅游度假区项目规划占地面积8平方公里，主要建设六大题材区：古镇题材区、宗祠文化题材区、康养题材区、乡村振兴战略题材区、酒文化题材区、爱情、影视文化题材区。分三期规划：
1、第一期：2018-2019年启阶段：已完成2个板块建设：古镇题材区、宗祠文化题材区。已完工并投入使用，完成投资88096万元。
其中：征地520亩开发商业用地，投入9142万元
n 基础建设投入26511万元
n 房屋及建筑物54490.13㎡，投入10107万元
n 文物及公共用房2595.53㎡，投入1578万元
n 景观绿化6220万元
n 苗木基地5106万元
n 拆迁安置3409
n 管理及财务费用26023万元
2、第二期：2020-2021年发展阶段，计划完成：康养题材区预计投入：180000万元；
康养题材区预计投资177000万元：3000亩地，计划投资18000万元；
1、新征500亩集体建设用地，建筑面积500000㎡：，土地成本预计7500万元。
2、另外原剩余未开发用地约460亩上，修建高端养老社区460000㎡也是整过旅游度假区的支撑项目。
第三期：2022年-2023年，完善阶段：建设乡村振兴战略题材区预计投资10000万元；酒文化题材区预计2000万元，爱情、影视文化题材区预计投资20000万元，共计投资32000万元。
1.5项目资金需求
本项目总投资金额为300096.00万元人民币：一期已经完成投资88096.00万元，二期拟投资180000.00万元、三期拟投资32000.00万元；目前拟对外融资金额为30000.00万元，拟采用债权方式融资。
1.6项目预期收益
该项目的投资具有十分可观的经济效益和社会效益；项目建成后可实现年均销售收入为105636.36万元，年均利润总额71191.79万元，年均净利润53393.84万元，年上缴税金及附加为563.52万元，年增值税为5635.21万元；投资利润率为23.72%，投资利税率25.79%，税后财务内部收益率18.79%，税后投资回收期为8.72年，投资回报十分可观。
项目主要经济技术指标表
1.7投资与合作计划
项目方将在互惠互利的原则下，充分发挥各方面的优势，整合各种资源，进行广泛的合作。合作领域的重点在资本层面、服务与经营层面、市场销售层面等三个层面。本项目现属于新建项目，待资金到位后即可实施建设进而扩大经营规模，创造更多的效益。欢迎国内外广大投资者与项目方开展各种方式的合作，共同发展。
1.8资金退出方式
本项目可采用全债务的形式解决资金紧张问题，也可以采用固定回报率形式借贷。还可在项目正式运营后，采取债转股形式，让投资者可以分享更高的回报，以提高其投资回报率。在条件合适时，资金方可以通过收回本金、售出股份等形式退出，并从中获得高额的投资回报。具体退出方式将与合作方式密切相关，将由项目方与投资方协商解决。
报告来源：中投信德杨刚 工程师，转载请注明出处。
