前言
在稳地价、稳房价、稳预期的三稳目标下，市场竞争压力巨大，房地产企业想要持续经营健康发展下去，清楚了解公司的财务状况和经营风险，为公司的战略部署下好每一步棋。财务分析可以帮企业把脉，为决策提供依据。
一、房地产企业财务分析的重要性
1.财务分析有助于企业科学预测未来
财务分析主要是以各类财务信息为基础，运用财务分析和方法，对财务状况、经营成果进行全面分析总结。财务分析可以帮助管理者了解企业的整体资产负债情况、盈利能力以及风险应对能力，及时发现问题，合理配置资源，调整资本结构，优化融资结构，及时调整战略和策略，以适应市场需要，谋求长远发展。有效的财务分析结果，能为正确的决策提供有力的支撑。房地产企业只有不断加强企业的财务分析能力，不断优化企业的资本结构，优化财务管理目标，以提高自身的核心竞争力。
2.财务分析有助于企业公允评价业绩
财务分析能为企业的绩效考核提供依据。所谓评价要公允。财务分析比较客观地反映企业的经营情况，深度挖掘企业内部的管理漏洞，以便划清相关责任。如果你不懂财务分析，你就无法业绩评价，也不可能成为一个优秀的企业管理者。只有通过财务分析，合理评估企业的目标完成情况，以便管理者采取措施，提高经营管理和财务管理水平。
二、房地产企业财务分析存在的问题
1.财务分析缺失，不重视财务分析
财务分析工作能否有效的实施推进下去，主要取决于领导对财务分析的重视程度。部分房地产开发企业对财务工作不重视，更对财务分析不予理睬，整天只关注在工程与销售上，决策上往往依靠自己的主观臆断，单纯源自对市场的分析研判，从未结合自身公司的财务状况。财务分析缺失，领导不重视财务工作，不理解财务分析的深层次意义，分析流于形式，最终导致企业决策失误，让企业遭受不可挽回的损失。
2.财务分析方法不得当，分析结果失去意义
部分房地产企业财务人员的专业水平参差不齐，在选择财务分析方法时，局限在自己的认知范围内，分析指标运用不是很科学，局限于财务负债表和利润表中的数据，利用指标公式简单计算形成干瘪的数字结果，缺乏对数字的整合能力，分析的结果完全失去意义。房地产行业具有特殊性，财务报表中反应的财务状况只是基于房地产开发周期的某一个阶段。不同阶段的财务分析方法不同，方法不当会造成对财务报表的误读。部分房地产企业收集财务分析的数据，仅局限于财务报表的数据，ERP软件归集的数据，财务信息来源过窄。
3.没有站在公司战略层面上来综合分析
房地产开发项目周期长，一般包括拿地、规划设计、报规报建、施工建设、预售、竣工验收、交房等阶段。一些财务人员综合能力不强，没有全程参与项目开发全流程的经验，不了解各职能部门的主要工作，未参加公司重要的经营会议或即使参加了也在干自己手上的事情而未加以聆听，不知晓企业的战略规划，对公司的全面预算管理和税收筹划知之甚少。
不能统筹综合分析企业的财务情况，给公司提供的财务分析对公司管理完全不具有指导意义和可操作性，对财务分析指标本身理解不够深度和广度，分析没有格局，财务与业务关联性不大，往往只是停留在几个财务数据增减变动的阐述而已，没有体现非财务信息，没有站在公司战略层面上来综合分析。
4.空留分析结论，未充分利用
财务分析的目的就是为决策者提供决策的依据，但很多企业未能有效利用财务分析，只是习惯性的应付检查和满足集团布置的作业要求，只是为了分析而分析，辛苦加工整理做出来的结果没有体现出该有的价值。
财务分析的结论报告未能转换成使用者的语言，苦涩难懂，对指标高低好坏没得准确的认识，决策者若不能解读到位，索性就直接不用分析的报告，分析者又没有亲自将报告解读给上司，没有及时让领导知晓，这样会造成决策者全然不知公司的财务状况和经营成果，也不会懂得辛勤的财务人员的价值。
三、房地产企业财务分析问题的对策
1.管理者高度重视财务分析
房地产企业应自上而下提高对财务分析工作重要性的认识，管理者要带头重视财务分析工作，达到上行下效。企业应建立科学合理的财务分析制度，健全财务分析体系，让会计职能由会计核算转变到财务管理上来。
房地产企业财务人员要深入项目，多了解项目开发周期的全流程，了解各部门之间的事务职责，加强培训学习，加强沟通交流，不断提升专业分析能力，提高分析质量。财务分析工作应由业务综合能力强的人员担任，最好是参与公司经营的财务主管牵头汇总编制分析，再报经财务总监审阅批改，最终传递给公司负责人。财务分析汇报频率可以为月度或者季度一次，以提高管理者的重视程度。
2.建立适合本公司的财务分析指标体系
财务分析方法常见的有四种，房地产企业可以通过不断创新，不断优化，不断丰富，选择适合自身公司的分析指标，将财务指标和非财务指标互相结合，构造形成一套适合本公司专属的财务分析指标体系。房地产企业一般搭建偿债能力分析、盈利能力分析、营运能力分析、发展能力分析等方面的指标体系。
分析方法中财务指标的计算数据来源于财务报表中，我们通过预览三张主表，资产负债表好比是一张快照，可以静态地反映出一个公司的脸面；损益表直接体现了公司的日子过得好坏；而现金流量表则反映出了公司的家底实力，我们选取流动比率、速动比率、利息保障倍数、净负债率、现金短债比、剔除预收账款后的资产负债率等指标构成偿债能力分析的指标体系，选取净资产收益率、投资报酬率、毛利率、净利率作为营利能力分析指标，选取总资产周转率、应收账款周转率作为营运能力分析指标，选取净利润增长率、经营现金流量增长率、营收增长率作为发展能力分析指标。作为财务指标的补充，非财务指标的选取往往来自公司的目标责任书，我们从中选取合同签约额、销售回款、累计综合去化率、目标成本差异率、费用控制、项目关键节点达成率、融资综合成本、顾客满意度、品牌信用、资金贡献等指标作为分析考核。非财务指标的合理运用，可以让公司的业绩评价更加科学。
房地产开发企业最大的特点是项目周期长，资金占用大，在项目未交付竣工前，收入成本未结转，增值税、土增税未清算。报表不能真实反映偿债能力、盈利能力、营运能力、发展能力，故在构筑分析指标体系时，要结合项目全面预算、资金计划、成本费用预算等执行反馈情况综合评估，从多维度分析公司的资本结构、融资结构、资产质量、资金运转状况。只有不断丰富指标，总结经验，不断调整检查，去粗取精，运用静态和动态分析相结合，财务业务一体化通盘考虑，这样才能建立适合本公司的财务分析指标体系。
3.结合公司战略深入全面分析
科学合理的财务指标体系，已是分析成功的一半。但企业要长远持续发展，财务分析的出发点还应结合公司战略和长远规划，为企业发展指明方向。
财务分析要和战略分析相结合，运用业务组合管理模型：波士顿矩阵和SWOT模型，达到资源的合理分配和最优利用，实现战略目标。财务分析需要引入创新的财务分析方法，最大挖掘财务数据的内在价值，通过互联网+大数据模式，深入全面分析，通过内外部环境分析，采取与标杆企业对标管理，构建财务数据分析预测数学模型，形成大量的数据库，整体上大幅度提高财务分析质量。
4.充分运用财务分析结论，规避风险
好的财务分析结论报告具有指导性和可操作性，在一定程度上反映了企业目前的整体财务状况和经营成果，房地产企业应充分运用财务分析的结论，以便及时知晓，采取应对财务风险和经营风险的措施。财务分析报告应转换成使用者的语言，让决策者轻松知晓，对指标高低好坏能够有清楚准确的认识。
房地产企业应定期地组织与使用者的交流沟通，对财务分析的结论提出一些建议和想法。从财务分析结论出发，以公司的当前状况相结合，不断反馈优化完善，达到财务分析的完整闭环。只有财务分析在管理中的重要作用得到充分体现，财务工作才会更好的持续开展，对企业的发展具有积极的作用。
结语
房地产企业的财务分析或多或少的存在一些问题，在竞争如此激烈、调控升级的环境下，越来越多的房地产企业应当认清财务分析对房地产企业持续发展的重要性。房地产企业应提高对财务分析工作的重视支持力度，搜集各方面真实有效数据，结合内外部环境，建立适合本公司的财务分析指标体系，不断优化创新财务分析方法，结合公司战略深入全面分析，形成具有指导意义的分析结论，以提供给决策者充分运用，及时规避风险。
