详解房地产企业债权收益权转让金交所挂牌融资
中企祥和李菲有多年从事金交所挂牌及私募的经验感恩相遇您有什么问题可直接关注咨询
作为经地方政府审批成立的机构，承载了国有资产转让功能的金交所，直接监督主体一般为地方国资委和金融发展服务办公室。但由于对金融风险的重视，中央政府从金交所发展的早期就开始介入了监管。
房地产业作为资金密集型产业，对资金具有非常强的依赖性，不论是前期开发拿地，还工程实施阶段均需要大量的资金支持，故融资成为房地产开发企业项目开发必不可少的环节。然而近年房企受地产调控政策影响，银行贷款、境内外发债、信托等外部融资渠道逐渐收紧，不少房地产开发商开始选择借道金交所进行融资。对于房地产开发企业如何借道金交所，投资者在投资中又应重点哪些方面，本文将对此进行分析。
金融资产交易中心，有的称为金融资产交易所，其经省人民政府批准设立，开展基础资产交易、权益资产交易及信息耦合业务的场所，大部分为国有控股的金融资产交易场所。
金交所在多层次资本市场的定位：
金交所的意义：
盘活金融资产、便利企业融资，从金融创新看，特别是为非标资产提供了一个相对明确，规范，具有公信力的交易平台。
房企主流外部融资渠道收紧
目前房地产企业融资渠道主要有银行、信托、私募基金、券商渠道等，融资方式主要为银行贷款、信用债、资产证券化、境外债、非标融资、股权融资等。
银行贷款
银行贷款主要有银行开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资金贷、经营性物业贷、项目抵押贷款等方式。
其他融资渠道
私募、公司债、境外债、短期融资券等也是房地产开发企业融资的主要方式，但目前房地产开发企业通过私募、公司债、境外债等方式融资渠道也受到限制，如《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号―私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》明确规定私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收益权等方式向房地产开发企业提供融资
房企借道金交所融资的业务模式及投资重点
在主流外部融资渠道持续收缩的情况下，不少房地产开发商开始借道金交所寻求出路。目前房地产开发商与金交所合作的产品模式主要有债权收益权转让和定向融资计划两种，下文将具体介绍这两种业务模式及投资者需的重点。
债权收益权转让模式
房企债权收益权转让是指融资方将已形成的债权收益权通过金交所挂牌备案登记转让给投资者进行融资，资金投向多为房地产开发项目，融资方通常为房地产开发企业旗下子公司。
同时在此模式下，融资方通常也会引入第三方机构进行增信，由第三方机构提供担保、承诺回购，其中第三方担保机构多为关联公司或集团母公司，如弘阳地产发行的某个债权收益权转让项目，该项目融资方为弘阳地产旗下子公司，转让的底层资产为旗下保理公司持有的房地产开发项目的应收债权，并由弘阳置地提供担保。
从房企类债权收益权转让项目与定向融资计划两者区别来看：
首先，两者的融资方不同，债权收益权转让的融资方多为房地产开发项目债权持有方，而定向融资计划则多为房地产开发项目的主体；
其次，两者的交易结构不同，前者交易结构较为复杂，延长了融资链条，而后者交易结构较为简单，由房地产开发项目直接向投资者融资；
最后，定向融资计划通常采用受托管理人制度，产品存续期间根据受托管理协议的约定由受托管理人履行受托义务，如监管产品募集资金使用情况等。
底层资产拆分转让模式说明：
拆分增量
融资提供方在形成增量时即通过小额多次发放, 将原来一笔能够形成的资产变为多笔更为灵活的方式包括采用不同的融资提供载体, 甚至以不同的形式发放。。
原状转让
每一笔小额资产均将通过金交所挂牌转让给一组不超过200人的投资人。在转让时并不存在资产的再次拆分, 无论是金额还是期限。
总结
近年随着银行贷款、境内外发债、信托等主流融资渠道的收紧，金交所成为了不少房地产开发企业新的融资渠道，甚至不乏知名房地产开发商也开始通过金交所进行融资，如中国房地产业协会和中国房地产测评中心发布的《2020中国房地产开发企业500强榜单》中前50强的中南建设、祥生地产、弘阳地产等。
另外，地方政府设立金交所的目的主要是为了盘活和处置各地流动性差的金融资产，建设多层次资本市场，解决企业融资难问题，而金交所的出现在一定程度上缓解房企的资金压力。同时近两年随着部分银行智能存款限额停售、P2P网贷行业清理整顿、以及中基协多次强调私募投资基金本质是投资而非借贷，金交所也成为不少投资者投资类固收产品的渠道。而对于房企类融资项目，投资者需注意的是金交所在整个融资过程中是作为信息中介和通道，应重点融资的房地产开发项目的销售回款能力和增信方的担保能力。
日前，某房企拟在金交所发行总规模不超过25,000万元的定向融资计划，期限12个月。 同时，A股上市公司、TOP20强房企为有关融资提供全额连带责任保证担保。
【私募基金管理人登记备案】
【私募基金管理人重大事项变更】
【管理人解除异常】
【私募壳收购与转让】
【出具法律意见书】
【金交所挂牌】
