引言
自从我国1998年宣布取消社会住房分配，我国的住房市场已进入了全面开放住宅销售快速发展的阶段，特别是从2009以来，大量的资本从四面八方蜂拥而至，进入房地产市场，导致了我国房价突然上涨，各地的房地产业如雨后春笋一样纷纷冒起，随后尽管各地纷纷出台了各种监管政策，但还是陷入了房价持续上涨的困境。由于我国房地产金融尚未完善，仍有缺陷，金融工具较少，市场效率不足，相关制度的制订也不完善，所以希望通过本课题对房地产金融进行系统地分析研究。参考国外的先进研究理论和实践经验，综合我国的实际国情，剖析目前我国房地产金融在发展中出现问题的原因，然后在探索的过程中找到解决的办法。
一、房地产金融经济发展中存在的问题
房地产融资渠道狭窄
尽管房地产融资包括银行贷款、信托融资、股权投资、股票发行和上市等途经，但是许多地区的许多房地产企业还是喜欢使用银行贷款进行融资。并且股票发行和上市的融资方式，大多时候不被房地产开发商采纳。大多数房地产企业在融资的过程中，不会选择股权投资。因为大多数企业不愿意与他人分享高利润，而且股权投资有可能会威胁到自身的控股地位，使企业自身控股权利无法得以绝对保障。所以说，许多地区的房地产融资渠道狭窄。
项目融资以间接融资为主，融资成本高
目前，许多地区房地产的项目融资主要是以银行担任金融机构中介，为房地产金融企业供需双方提供服务的间接融资方式。间接融资将金融机构作为中介加入资本供应商和消费者之间，隔断了资金供需双方的直接联系。此外，许多地区市房地产项目融资由于缺乏金融企业的密切合作，缺乏供应链金融以及资产证券化。
因此，有必要在项目融资中加强供应链融资与资产安全模式的结合与发展，多采用直接融资的方式。可以通过进一步了解其他万科ABS产品，加强对房地产供应链金融模式的贯通。使用基础资产未来的现金流作为新型融资方式，来支持发行效益债券，从而降低融资成本。
房地产金融市场的监管和调控机制不完善
经济较发达的城市，许多地区的房地产金融市场的监管程度不高，而且房地产金融业务的相关机制尚不完善。一方面，许多地区对房地产业的资金尚未做到全程的市场跟踪、评估和相关信息处理，并且在维护相关的监管部门利益与法律关系上仍存在体制上的局限性。另一方面，许多地区房地产金融投资结构主要是银行信贷，但房地产资本市场中也有占比较小的信托融资、债券融资和证券融资。
因此，可看出许多地区的房地产资本市场结构失衡，没有形成一个健康的房地产金融市场。此外，由于城市化建设进程的推进，许多地区人口不断增加，由于许多地区的房产供应结构缺乏价格波动弹性，房屋价格大幅上涨，导致了许多投资者进行“炒房”。一些金融机构扩大了房地产信贷规模，促使许多流动资本涌入房地产行业，推动了房价进一步上涨。
房地产住房金融产品创新不足
房地产金融可以分为项目融资和住房金融。与其他三线城市相比，许多地区的房地产金融市场发展程度都略为逊色，房地产金融市场的发展速度已降低，且房地产投资回报率不稳定，导致房地产投资易演变成投机。正如“炒房”的投机行为，使中长期投资者减少，导致缺乏中长期投资者的房地产金融市场面临高风险。可看出，房地产住房金融产品的创新不足。
目前，比起其他等同为三线城市的房地产住房金融产品，许多地区的房地产住房金融业务及产品都较为匮乏。当前，许多地区基本的住房金融有住房储蓄贷款、住房公积金贷款、按揭贷款、组合贷款等。毕竟住房金融工具的创新是房地产金融创新的一大重点，且金融产品创新不足，容易导致无法满足市场需求。所以说，必须进一步加强房地产住房金融产品的开发和创新。
二、房地产金融经济发展对策建议
拓宽融资渠道，促进融资结构多元化
要解决目前许多地区房地产金融市场中房企直接融资比重小、房企融资渠道窄的问题， 应拓宽融资渠道与促进融资结构多元化。使用多元化房地产融资方法和结构解决资金的合理使用问题，充分利用多种融资方式进行融资，提高资金的使用效率，消除房地产企业对银行贷款的过度依赖。通过扩大资金的来源，减轻对资金需求的压力。例如，积极发展许多地区的房地产信托业务，努力降低房地产信托风险，使房地产企业能安心进行房地产融资。
改善和支持发展房地产信贷市场，加大房地产企业债券的宣传力度，鼓励企业发行融资期限较长且低于银行贷款利率的房地产公司债券，进一步扩充发行公司债券的规模；并鼓励公司发行短期融资券来有效减少房地产企业的融资成本；进一步完善和发展房地产股票市场，吸收政府和社会分散的股票市场多余资金直接进入市场，推动房地产金融企业在市场上进行直接融资；积极将外资引入房地产融资市场，进一步完善和拓宽房地产市场的融资渠道等。
加强房地产金融企业的合作，发展供应链金融
房地产供应链信用金融资产的证券化主要是逆向保理，取决于核心公司的资产管理和级别。例如，核心公司一般会成立一个项目专门负责特殊房地产项目的全面开发和管理，而且一个项目资产管理公司与房地产供应商的债务往来款基本是应收账款。当核心公司将其自身信用嵌入产品之中，往往采取的是通过其他债务直接加入项目公司作为共同债务人，或者采用分期付款等多种方法，以便供应链房地产金融ABS产品可以表现出核心公司的信用等级。另外，发展供应链房地产金融的企业和核心项目公司往往都是以具有ABS产品的公司作为项目共同组织者或最终的付款者。
加强政策的调控和引导，完善房地产金融市场
为解决政府对房地产金融市场的监管和调控机制的问题，必须增强政策的调控和引导，完善房地产金融市场。首先，有关部门需要不断加大房地产金融市场的监管力度，规范房地产企业融资管理行为。在整个金融监管过程中，做到对资金全面全程跟踪、评估和相关信息处理，以及纠正和改善相关监管部门在自身利益和法律关系上可能存在的体制不足。其次，地方政府应研究制订相应的地方金融监管政策，为房地产金融市场的健康发展创设一个美好的环境。金融监管机构必须努力寻求一套理性有用的房地产金融市场监管体系，不断适应房地产金融市场的发展需求。
此外，为了解决许多地区的房地产资本市场结构失衡问题，必须调整房地产资本市场结构，形成一个健康健全的房地产金融市场。做到遵循市场发展规律，通过加强政策的调控和引导，优化房地产金融市场。
鼓励创新房地产住房金融产品
要解决住房金融产品创新不足的问题，必须加大鼓励创新房地产住房金融产品的力度。通过减轻房地产公司的银行贷款力度，更好地开发创新其他金融产品。房地产住房金融产品的创新，不仅可以使房地产开发过程中的资金需求得以更好解决，还可以使房地产金融市场得以稳定发展。房地产住房金融产品的创新离不开金融企业与非金融企业的创新发展。因为房地产资金来源和资金运用结构不匹配，大多数房地产企业习惯性倾向于银行贷款的融资方式，使房地产资金压力增大。所以，我们应该多鼓励创新房地产住房金融产品，使之可以多元化融资，能有更多的融资产品选择。
现在许多地区房地产的住房金融产品主要有住房储蓄贷款、住房公积金贷款、按揭贷款、组合贷款等，但远远不能满足现阶段的房地产金融发展。所以，必须加大房地产住房金融产品的创新力度，鼓励创新出更多的房地产住房金融产品。
结语
对于我国商业银行房地产金融存在的风险，我国政府需要采用多种方式控制风险，例如增加空置税抑制投资需求等；商业银行最主要的是健全风险防范机制，培养高素质工作人员降低操作风险；房地产企业需要在其经营的三个阶段持续运算资金链，同时拓宽融资渠道，例如增加资产证券化手段进行融资，增加信托、基金等融资方式所占权重等，提高市场竞争力，抵御市场风险。只要我国社会各部门、阶层协同合作建立多元化风险控制体系，就一定能有效抵御商业银行房地产发生的各类金融风险。
