融资战略即企业对融资方式和金额的规划。国外学者主要从内部和外部两方面因素研究了其对企业融资战略的影响，其中，内部因素主要包括盈利能力以及企业规模。
通过实证研究发现，企业的盈利能力与资产负债率水平之间存在显著的负相关关系，这表明，企业的盈利能力越强，通过债权融资的比例越低。
那么在房地产中，楼市是否景气，对房企融资又有何影响呢？
01楼市景气时房企较易获得经营性负债
经营性负债又称商业信用资本，主要包括应付票据、应付账款以及预收款项三部分，没有利息负担是其突出优势。
房地产开发企业的应付票据，以及应付账款，主要包括因购买材料和接受劳务服务等，延迟支付给上游供应商的款项。
以及因出包工程延迟，支付给工程承包商的工程价款等，属于信用采购。
预收款项则主要来源于房企对购房单位及个人预收的购房款。
房地产开发企业预收款项的规模通常较大，这是由房地产行业的特殊性决定的：一方面，房地产商品相对于其他商品而言，总价款较高。=
另一方面，房地产销售通常采用预售的方式，购房者需要在签订购房合同后一次性付全款或在较短时间内分别支付首付款以及用银行贷款支付剩余价款。
当楼市景气时，房价不断上涨，购房者则预期房价会继续上涨。
为了赚取收益以及避免支付更高的房价，市场中投资需求以及刚性需求增加，总需求高涨。
此时，房企的销售更容易，预收款总规模也越容易增加。
此外，需求的高涨以及销量的增加，使房企面临的不确定性较小，违约风险更低，在产业链中的话语权更高。
因此，房企的上游供应商以及工程承包商更愿意以信用方式，为房企提供材料和劳务等，从而愿意放宽在支付时间以及预付比例方面的条件，房企更容易占用上游企业的资金。
反之，当楼市不景气时，房价滞涨或有所下跌，购房者产生悲观的心理预期，观望情绪浓厚，市场需求疲软。
此时，房企销售遇阻，获取预收款的难度增加。
此外，销售遇阻还会使房企的资金回收速度减慢，资金链断裂的风险加大，房企的上游供应商和承包商为降低风险。
而不愿以信用方式为房企提供材料和劳务，房企占用上游企业资金的难度增加。
综上所述，当楼市景气度提高时，房企更容易获取经营性负债，其在总资本中的占比可能随之提高。反之，房企获取经营性负债的难度增加，其占比则可能随之下降。
02货币政策使楼市波动对房企金融性负债获取的影响不确定
金融性负债来源于银行等金融机构的借款，最大的特点是需要支付利息，有偿还期限的强制性要求。
一旦企业资金周转不利，就有可能发生违约，其后果不仅会破坏企业的银行信用记录、背负偿债压力，甚至招致企业信用降级并引发股价震荡、市值缩水，因此属于高风险资金来源。
金融性负债占比多少直接受到以下因素影响：第一，政府货币调控手段的放宽与收紧，决定了贷款的利息成本、贷款规模、门槛条件等。
第二，其他资金来源尤其是经营性负债的丰俭程度，它们之间存在此消彼长的互补关系。
而这两方面的因素都与楼市景气程度发生关联。
首先，楼市的景气度在很大程度上因影响到了GDP、CPI和PPI的增速，而成为政府在选择实施货币调控的时机、松紧以及持续时长时的主要参考指标。
当楼市持续高涨有泡沫风险发生可能时，政府出台紧缩的货币政策会给房企的贷款融资造成一定压力。
若同期楼盘销售依然是保持旺盛则贷款依赖尚小，若销售日渐艰难则对贷款依赖不断加强。
而且，不同规模的房企的境遇差别会加大。
中小型房企由于实力较弱，可能面临着更高的财务风险，银行等金融机构对其的借贷意愿下降，借款难度增加。
而大型房企具有一定的品牌及上下游渠道网络优势，管理能力、盈利能力和经营稳定性较强。
即使在政策紧缩的环境下，银行等金融机构的借款意愿仍然较强，大型房企仍然较容易获得借贷资金。
当楼市处于滞涨、下行以及持续低迷阶段并且对经济大势有较大影响。
政府期望以楼市的活跃稳定经济全局甚至拉动经济增长时，出台宽松的货币政策则会给房企利用贷款融资带来更多便利。
金融性负债可能因此增加，但结构占比依然会与楼盘预售的效果好坏保持紧密联系。
同样，不同规模房企市场销售能力不同也会使行业内部的融资结构产生差别。
综上所述，市场景气度与货币政策的联合作用会影响房企获得金融性负债的成本和难度，这种影响还因房企的规模而异。
因此，市场景气度对房企金融性负债占比的影响可能很难观察到线性相关性。
03楼市景气常伴股市繁荣，房企较易获得股东入资
基于宏观经济因素分析，股市和楼市之间存在着同向波动的关系。这是由于房地产具有保值增值的属性，房地产和股票都是投资者的投资工具。
当发生通货膨胀、利率下降以及货币供给增加时，为了避免持有货币资金带来的资产贬值，以及充分利用资金获得增值收益，投资者会把资金投向股市和楼市。
因此，由于股市和楼市的高度关联性，房企在融资时还要关注股权结构。
当楼市景气时，通常伴随股票市场的繁荣，投资者的投资意愿增强，房企更容易通过股票市场融入资金。
根据我国实际情况来看，股权融资有一定的积极作用。
一方面，股东投入资本没有偿还期限的强制性要求，相较于债务融资，引入股权资本不会增加企业的破产风险。资金来源相对稳定。
另一方面，企业可以依据经营情况自主决定是否分红以及分红的比例和方式，使得股权融资的成本较低，甚至低于债权融资以及银行贷款的成本。
但是，股权融资还有一定负面影响：首先，引入股权资本可能导致控制权被稀释。
其次，根据优序融资理论，由于外部投资者与内部管理者之间存在信息不对称问题，股权融资会降低企业的价值。
最后，根据代理成本理论，管理者与股东之间存在着代理成本问题，引入股权资本会使管理者的持股比例相对降低。
为了实现自身利益的最大化而积极谋求在职消费，对绩效产生负面影响。
因此，在楼市和股市同时繁荣时，房企引入股权资本难度降低，在避免控制权被稀释的前提下，房企可能会适度引入股东投入资本。
反之，当楼市不景气时，由于伴随股票市场的低迷，房企通过股票市场融资的难度增加，股东投入资本的占比也可能随之下降。
综上所述，当楼市较为景气时，由于伴随股市的扩张，房企在合理控制股权结构的前提下可能会适度增加通过股票市场融资的规模。
反之，当楼市不景气时，房企获得股东投入资本的难度因股市低迷而增加，需要通过其他渠道进行融资，从而可能导致股东入资占比有所下降。
04楼市景气时房企外部融资行为可致留存资本占比下降
由于股市和楼市的高度关联，房企在融资时还需要关注股东权益，结合股权融资的难易和融资战略选择股利的分配方式和比例。
当楼市景气时，往往伴随股市的扩张，房企引入股东投入资本的难度较小，可以将更多的利润留存在企业内部。
但是由于楼市较为景气，房企会加大开发力度，从外部融资规模的涨幅可能会高于留存资本，从而使留存资本的占比相对下降。
而当楼市与股市都较为低迷时，房企可能会加大股利分配力度吸引股东入资，从而可能使留存资本的规模下降。
但是，在楼市低迷时，其他资本的获取难度同时增加，其规模下降程度可能高于留存资本，从而使留存资本占比相对提高。
综上所述，房企虽然会根据股权融资难易程度以及融资战略选择股利分配的方式和比例，使留存资本的规模可能随楼市景气度同向波动。
但是，其他资本规模占比较大，且与市场景气度同向波动的幅度可能会大于留存资本，从而导致留存资本的占比与市场景气度反向波动。
