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商品房二手交易流程以及要注意的事项是什么
大家辛辛苦苦攒钱买房，最怕的就是踩到坑。商品房二手市场相对于新房市场，交易流程繁琐且不“透明”，稍不留意就容易踩坑。如：“卖房人不迁户口”、“产权不清晰”、“税费错算”、“假房源”等等，如果真出了问题谁来兜底？只有我们自己！
所以在购买二手房前，我们要做好功课！那购买二手房的过程是什么？如何买到合适的二手房？小编想，这是许多想买二手房的朋友关心的问题。
所以今天，小编整理了二手房购房流程以及要注意的事项，最近打算买房的朋友一起来看看！
声明：
1.以下解读旨在客观公正专业平实地传达观点，交流意见；
2.以下观点不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保；
3.“楼市有风险，买卖需谨慎”。
购房流程
一、信息配对，买方看房
首先要明确自己买房的需求，根据需求寻找适合自己的房子，切忌一时跟风昏了头，房子单价、总价都要考虑，最好不要超过自己的支付能力。当然，在看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件，可以看情况适当调整。
温馨小提示：
选房过程中，应该多注意房屋的不利因素。如，小区周边是否有加油站，火葬场，医院，飞机场等不利因素等。将买房的不利因素底线弄清楚，才不会被房屋的内部装潢等带偏。
除了外部的不利因素，还需要考虑房屋的采光、朝向、户型、是否有发生过墙体渗水、火灾等情况。
还有个非常重要的点，买卖双方要提前协商好户口迁出、迁入的时间，避免因为户口问题影响买房者的权益。
二、产权调查
惠州目前是限售不限购。买方需要了解房屋整体现状及产权状况，可以要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
需要注意的是，一定要看清楚房产证所有人是单人所有还是多人共有，如果是多人共有，卖房是否可以提供业主签署同意的房屋买卖授权委托书、身份证复印件和代理人的身份证复印件。
买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门进行档案查询；产权调查一定不可忽略，得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟房屋使用权人进行交易，而没有了解到房屋的真实产权，即使你交付了全部房款，也无法办理产权过户。
产权归单位所有的房子、被查封拍卖的房子、廉租房、发证日期未满5年的经济适用房、回迁房都不能交易。
出让地可交易，划拨地补40%地价，房改房补10%地价。2017年6月以后拿的地，不用做权籍调查。
温馨小提示：
在2017年4月9日零时后购买的惠州新建商品住房和二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。购买时间原则上以完成《商品房买卖合同》或《房地产买卖合同》网签时间为准。
还需要落实买卖双方的买房资格与售卖资格，避免卖方出现一房多卖、二次抵押的情况。为了保障彼此的权益，可以将对资格的确认写入定金条款中，以保证对方一旦有虚假承诺，自己的权益不受侵犯。
三、资金监管及贷款申请
买方全款购房或者支付首付款时，如果担心卖方不能履行合同义务或者卖方担心过户后买方不支付房款，可申请资金监管，保障双方利益。
卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。
买方支付首期款打到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方。
温馨小提示：
资金监管费用10-20万100元，20-30万200元，600元封顶。
四、买卖双方签约
签《买卖合同》是购房环节中最重要的一环，买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、房屋总价、违约金、滞纳金、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、产权办理、违约责任、物业交接，等详细信息达成一致意见后，签订三方合同或者买卖双方签订合同。
注意，所有的口头协议可能都没用，协议的内容最好写在合同里。
五、买方交定金
所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。
定金一交，合同即刻生效。如果买方违约，卖方可不退还定金。建议在签订合同时，可以附加卖方的违约责任，如：业主违约双倍返还定金。让卖方也有约束，避免卖方临时涨价或违约。
温馨小提示：
为了避免在后续物业交割中产生的矛盾，可以在这一步预留物业保证金，具体预留金额，买卖双方进行协商。
双方可以提前协商首付款的交付时间、方式。
六、卖家办理抵押注销手续
在二手房交易中，如房屋还处于抵押状态，卖方应先将欠款还清，为后续房屋交易做准备。其中涉及到赎楼问题，如卖方无法自己赎楼，买卖双方及中介结构可在合同中约定赎楼方式。比如：买房首付款赎楼，中介机构担保赎楼等
在交易时涉及向银行赎楼问题，买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。
七、买方办理银行按揭手续
购房者如需贷款的，还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续，须提前准备好按揭资料，如夫妻双方身份证、户口本、结婚证、半年流水、收入证明、银行卡，资料完整可以节省银行受理的时间，银行初审资料通过后会通知购房者进行面签，贷款审批通过后方可进行后续流程。
办理流程：准备按揭资料—提交银行评估—初审通过—预约面签。
等审批通过后再办理过户手续，千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续，万一贷款审批没有通过，买卖双方都将陷入很被动的局面。
温馨小提示：
在申请贷款之前，需要专业的评估机构对房屋进行评估。这个最终的评估价格，会决定贷款的额度。
比如房屋成交价80万，评估价是100万，那么可申请的银行贷款为评估价的70%，即可贷款70万，首付只需要10万即可。
评估价格出来之后，再向银行提出贷款申请。不同的银行，不同地区，房贷执行利率可能略有不同。
八、买方支付首付款注意事项
在二手房交易过程，会遇到两种情况，一是面签通过后，买卖双方依照合同约定支付首付款。二是需要买家首付款赎楼，可分为现金赎楼和担保赎楼，其中现金赎楼风险最大，首付款支付给卖方后应及时办理赎楼，避免卖家挪用资金；担保赎楼是买卖双方向融资担保公司申请赎楼贷款担保，签署担保文件，并向融资担保公司提交所需资料，协商支付担保费和手续费
温馨提示：
经审批同意担保后，融资公司与银行签署《保证合同》；经银行审批同意后，同意提前还贷，融资担保公司向银行归还卖方原贷款的余额，赎楼成功；融资担保公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续；出证后，买方向银行办理抵押登记手续；抵押登记办妥后，银行同意放款给买方；融资担保公司担保责任解除。
购房款分批支付，减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚，避免后续出现不必要的冲突。
九、过户缴税
买卖双方需到地税局办理手续，买方缴纳相关税费。
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
一般来讲，二手房交易过程涉及的主要税费有：契税、增值税、个人所得税。
首先是增值税，税率5.65%。契税和房产证其中之一满二年可免征增值税。全国大部分城市都是房屋产权满2年可免征增值税，但也有部分城市已经由2年调整为5年，如上海、无锡、成都、沈阳等。
其次是契税，税率1%-3%。90平，首套1%，二套1% ，三套3%；90平以上，首套1.5%，二套2%，三套3%。
商住70年贷款缴税按商业缴纳，贷款可以7成。
个人所得税，税率交易总额1%或两次交易差的20%。如果卖方符合“满五且唯一”的条件，可以免征。
虽说规定中各种税的缴纳方不一致，但在实际操作中，大部分都是“羊毛出在羊身上”，最终是由买方进行缴纳。
温馨小提示：
过户前，卖方需要注意核实买方是否真的有办理按揭手续以及面签是否通过。
在进行房屋买卖的过程中，当事人双方不可以通过签订阴阳合同的方式来进行避税，这样的行为无疑是违法的。涉嫌逃税要承担法律责任，即税务机关一旦查实的话要追缴税款，而且要处以税款5倍以下的罚款。如果数额到了一定程度要受刑事处罚。大家一定要按真实情况来进行缴税。
十、卖方交房给买方
买方收楼时得根据双方签订的合同逐项对房屋情况进行检查，设施设备细清点，质量问题细排查，收楼证明备齐全……有任何问题须在收房之前与前业主协商，确定责任方，以免日后出现不必要的麻烦 。
如卖方果没有收到所有的房费，可以暂时不用交房。
十一、买方领取房屋所有权证
办完权属转移手续后，在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋所有权证，同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。
十二、银行放款给卖房人
保证机构根据卖家手中的“办结单”，通知银行将“专用账户”内资金划转给卖家。自行划转资金的。 银行在放款之前会复查买方征信，所以买方在此期间要保证征信良好。
十三、物业交接
审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁，最好留下各种费用结清的收据、发票复印件等。
十四、交易完成
房管局发放所有权证、买方付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
以上是小编总结的二手房交易流程的转让和注意事项，希望这些知识能给大家带来一些帮助。这里要提醒大家的是，不同地区的二手房交易流程略有差异。建议大家在买卖之前尽量去相关部门了解相关政策，防止不必要的风险。
