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如何形容2020年的郑州楼市？
凉、很凉！
悲观、很悲观！
郑州5年房价走势自2016年末郑州调控加码升级，郑州楼市已经横盘近四年。2020年疫情对世界经济的冲击直接影响着房地产市场，毫无疑问今年将是继续横盘的一年。
郑州市3月份新房销售情况 郑州市历年3月份新房销售情况疫情暂时减缓之后，2月份挤压购买力陆续冲向郑州市场，但从市场表现来看，3月、4月的郑州市场依然不容乐观。叠加2月份购买力，整个3月郑州市新房市场销售仅为往年2/3。
郑州市历年4月份新房销售情况从历年规律来看，4月是楼市常规小阳春，但截止到28日，郑州市共销售商品房20010套，楼市依然在缓慢爬坡当中。
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大浪淘沙沉者为金,风卷残云胜者为王。
再冷淡的市场也有热盘，其背后的销售逻辑暗藏着当下市场的基本面、客户的购房观念，乃至营销操盘手法。
在整个4月份，郑州市场爆火的4个楼盘分别是金水区中州府、管城区中博城珑誉园、管城区鑫苑国际新城以及二七区泰宏建业国际城。
这5个盘的特点都是特别火，宣传炸裂朋友圈，中介分销铺天盖地，挤不进去售楼部。
先看下个案分析：
中州府
中州府区位中州府位于中州大道福元路交会处。这个项目最大的特色就是位置！项目直接对望CBD。目前周边新房市场鑫苑金水观城20000元/㎡，腾威城18500元/㎡，融创金水府20000元/㎡。周边二手房广汇PAMA23000元/㎡、永威翡翠城26000元/㎡、鑫苑中央花园19500元/㎡。
这个项目最大缺点就是这里是一个曾烂尾长达十年的项目，于去年重新包装启动。
去年售价17000-18000元/㎡，结果被市场狠狠打了一巴掌，销售惨淡。今年直接降价到15500元/㎡，且能首付分期，分销一上，首期很快清盘。
开售首日开售首日加上疫情管控，我们排了3个小时队才挤进售楼部，疯狂可见一斑。
中博城珑誉园
中博城区位中博城珑誉园位于管城区未来路西石化路南。项目鸡贼的地方在于将售楼部放在了金水区，目前主城区项目稀少，周边奥兰合园在售价格16500元/㎡，康桥知园一度卖到17000-18000元/㎡，中博城珑誉园近金水区15500元/㎡的价格在中介铺天盖地的宣传下吸引了众多购房者。
实际上该项目的缺点也非常明显。南边有石油公司的超大油库，周边临近铁路、货运站，周边非常嘈杂且交通拥堵，该项目是开发商的第一个项目，没有开发经验。
但较低的价格加上首付分期，以及组合贷政策，贝壳，房友，房便利，好居4大分销公司齐上阵，销售非常火爆。
鑫苑国际新城
鑫苑国际新城区位作为管南代表项目，鑫苑国际新城已经有将近4年的开发历程，在管南的销售一直不错。
去年绿都澜湾尾盘、鑫苑国际新城小户型都卖到了将近16000元/㎡，将管南市场推向了一个巅峰。
这次鑫苑国际新城推出的是位于长江路和紫荆山路交叉口西南角的04号地块，项目为商业金融用地兼容少量住宅用地，但容积率高达6.0！
鑫苑国际新城04地块住宅楼栋平层图即便如此项目住宅小面积55-80平米，市场上稀少的小户型，加上14500元/㎡的价格相比之前16000元/㎡有明显下滑，销售非常火爆。
泰宏建业国际城
泰宏建业国际城区位和鑫苑国际新城一样，泰宏建业国际城同样是二七新区的代表项目，目前已经开发8期，4月24日开盘推出的是收官之作9期，整个泰宏建业国际城最好的地块位置、运河旁+地铁7号线+陇西小学学区房配置，均价13500元/㎡，配有首付分期+组合贷的政策，开盘当天160套房源100%去化。
4月25日项目热销加推，我们特地去现场考察，停车场根本就停不进去。
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结合4月份的郑州市场和热销项目，聊一聊当下的市场基本面。
1、购房者是盲目的。
以中州府为例，中州府是烂尾10年的项目，在中介的热情带货下成为了香饽饽。即便有部分购房者知道其烂尾情况，也会被有人接盘的说辞打消疑虑。
实际上这次接盘的开发商还是中州府的开发商，所以你在售楼部一定找不到任何关于开发商的品牌资料，因为开发商自己都心虚。
这是一个雷，以后会不会爆，我真不知道。
其他如中博城、虽然位置靠近金二环，但局部环境非常差、不利因素非常多，这个地块其实就值这个价格并没有很优惠。而且开发商第一次搞住宅开发，其后续的风险也非常大。
还有鑫苑国际新城公寓，其容积率高达6.0，还混着三栋公寓楼，未来必然人员杂乱，舒适度极低！
总之，每一份价格背后都标好了真实价值。
2、市场很容易煽动；
带着当下主流客户的属性，我们回到当下市场的操盘逻辑。
首先市场一定是悲观的，客户是不够分的，有项目卖的好，就一定有项目卖的差，过的很艰难。
另外这两年郑州市场是混乱的，以贝壳为首的分销崛起，经纪人带客影响，客户有非常大的流动性。比如以前一个客户的购房通路往往受交际圈、地缘影响，而现在大量分销、经纪人从郑州各个地方拉人，你的客户来自于哪里都有可能。
所以，常规的推广、蓄客、洗客户的慢节奏操盘手法将不再适用，大部分项目客户的有效期将不超过15天。
针对这样的市场环境，我提出了一种营销思路-爆破式营销。
中州府、中博城珑誉园、鑫苑国际新城、泰宏建业国际城都是爆破式营销的受益者。这样的营销套路非常依赖于分销。
对于当下的郑州市场来说，分销已经成为房地产营销最核心的渠道来源。以贝壳为例，郑州链家门店1500家，辐射近2万经纪人。加上德佑、房友等等郑州经纪人数量近10万。
这背后潜藏着巨大的宣传资源和营销势能。
现在很多项目为了分销而分销，被迫上分销，不仅付着不小的佣金费用而且收效甚微。
正确的方法是借用渠道进行爆破式营销。
有扎实的卖点，如价格、如销售政策等；比如15000的中州府、小面积的鑫苑国际新城。相对优质的佣金；以上这两点是为了增强经纪人的带客动力，空有高佣金，项目没卖点，经纪人都没自信自然不愿白带客。
设计爆破式分销形式；集中资源，强政策，低价格，短时间快速出货。
这样的分销形式就是为了短期，比如7-14天垄断分销经纪人的宣传资源，爆破式轰炸营销。对于一个质素不差的项目，这样爆破式营销除了带来渠道的硬增量以外，还有庞大的宣传资源催生项目导客。中州府就是这样火上加火。
这样的营销就像爆炸一样，快速的崛起，收客销售，然后沉寂，再等下一轮。目前市场上很多热销项目，其逻辑均是如此。
这些值得每位地产从业者细细品味。
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最后简单说下对于购房者的购房建议：
今年的市场一定是不好的，可以慢慢选，慢慢挑。
今年的市场也一定是有很多漏可以捡的，比如9000+双湖科技城的正商、高新区的荣盛祝福话语水岸、12000+建业盛悦府、14000+滨河的中海天悦府、金辉滨河名著、11000+惠济区正商家河家洋房、11000的二七区泰宏建业国际城、15000+金水北的华瑞紫金嘉苑、北龙湖32000的正商、23000+的恒大悦龙台等等等等。
最大问题是看清楚是漏还是坑，实战出真知，带上你的项目和价格，我们评论区见。
