导言
楼市分化已经开始，2019年对于中国房地产企业而言，是一个大考之年。其实从2018年就开始，楼市已经呈现分化态势，房地产企业扎堆改名，纷纷去地产化，在加速前进的过程中，有些房地产企业掉队了，而有些则消失在人们的视野里。
2018年，中弘股份成为房地产上市公司中第一家退市的企业，其后，全国500强之一的宁波银亿集团宣布破产。有机构统计，2019年上半年破产的房地产企业已经达到了265家，就在三天前，邯郸房地产企业迎来破产潮，9家房企扎堆破产，开发商跑路；而在二个月前，泉州有数十家房地产企业负责人进入失信人名单，不少人负债上亿元。盛夏之中，房地产行业已经有了一抹寒意。
中小房企迎来寒潮
近十年房地产市场快速发展，房地产开发逐步进入成熟期，50%以上的一二线城市进入存量房时代，市场逐步趋向饱和，可供房地产开发的空间越来越小。在这背景下，国家“租售并举”制度出台，开始在房地产领域打造一个新的"三级市场"，房地产市场的蛋糕一分为二。
一个月前，国家推出旧改政策，把原来应该大拆大建的旧城改造，全部变成了修修补补的升级换代，房地产开发这块蛋糕又被进一步瓜分，房地产可待开发的市场由此三分天下，规模瞬间缩小。
然而，房地产企业并没有因此减少，从国家统计局的数据中看到，截止2018年，全国的房地产企业将近10万家，僧多粥少的局面异常明显，房地产市场竞争加剧，在这场淘汰赛中，没有竞争力的中小房企将如何获得新生？
与此同时，房地产行业的资金正在全面收紧。金融部门银根收紧，房地产海外融资之路漫长，成本不断攀升，同时，从其他行业流入房地产的资金也正被各种方式阻断，接着，本月银保监会再度出手，房地产信托基金也关上了大门。所有这些，无不预示着那些融资能力差的房企随时可能面临断粮的危机。
对于那些上规模的房企来说，集中优势资源，较强的融资能力和项目运作能力，加强了抗风险能力，或许有惊无险。但是，对于那些中小房地产企业而言，如今面对这样的情况，危机就随时可能给出现，在此情况下，不少中小房企无奈将手伸向了民间资本，可是这并非长久之计，民间资本的不规范以及融资成本的压力很容易将一个企业逼上破产的边缘。
正在这个关口上，政策又开始念起了紧箍咒。从20 16年至今的三年时间了，政策调控密集出台，尤其国家定性"房住不炒"、"三稳政策"，折断了房价起飞的翅膀，同时，一城一策、因城施策，正在填平全国各地的政策洼地，房企想钻空子搞擦边球的机会越来越少。就在两天前的7月30号，顶层再度出手，明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段，”政策的紧箍咒一环接着一环，房企连宽松喘息的机会也被最后阻断。
在多种因素下，中国房地产行业来到了新的十字路口，可以预见的是，在经济规律下，“强者愈强，弱者愈弱”的局面将在房地产领域上演，房地产行业将面临大洗牌，大部分中小开发商将难逃被淘汰出局的命运。
在新的转型分化时代，中小开发商如何保存自己，又如何获取新的生存空间？就此笔者谈一谈中小房企如何在困局中打开逃生之门，并总结了“五大求生指南”。
求生指南一：并购之路
大树底下好乘凉，找一个大企业投靠，这对于那些实力较弱的中小房地产企业而言，是一条比较好的出路，简单说，就是被收购兼并。当前，房地产面临重新洗牌，整个行业的集中度进一步提高，房地产头部企业所占份额越来越大，他们的目的就是要做大规模、做大市场份额，在这种情况下，除了他们自身拓展外，收购兼并是他们最常用的手段之一。
对于那些中小房地产企业来说，如果在本土或者某领域有独到的资源积累，有一定的优势与他们进行合并，收购兼并这是一条好走的路。但走这条路首先要理清的是，自由自在自己做老板当然好，但是如果没有元帅的天赋和能力，在元帅手下做一个将军，也是不错的选择。毕竟在你死我活的竞争中能够活下来就算幸运，"老大"的情结该放下还得放下，保存实力才有机会东山再起，输个精光就没有了本钱。
求生指南二：报团取暖
也可以理解为是一种"弱弱联合"。自己独木难支的时候，就可以考虑着去找一些志同道合的同伴们共同撑起一片天，如果第一条并购之路走不通，那么，找到一些与自己实力相当的、或稍差的房企同行联手，重新组成团队，将各自的资源优势结合起来，从而变成一个有实力的企业。
这样做，能够快速把各种资源优势组合起来，拓展土地、资金、人脉、技术、营销等各种路子，求生的能力就大大增加。当然，这种"弱弱联合"的方式需要做很多细致的前期工作，要能找到志同道合、有眼光有能力的人，一旦找一些人水平能力不行，又各怀鬼胎，这件事情不仅做不成，最后可能还会适得其反。而一旦能够找到自己满意的组合，那就如虎添翼，做大做强企业，也许就有很多机会了。
求生指南三：占上为王
所谓占山为王，通俗的说就是收缩自己的战线，把企业扎根在最有优势的地盘上深耕。当事业感觉扩张有问题，收缩战线是一个稳妥保全自己的最有效方法。在现代企业竞争中，如果战线拉得太长，产业跨度太大，没有核心竞争力，一个企业很难存活。有些中小企业，总喜欢在自己没有做大做强的时候进行多元化，这对企业是很致命的，如果想在房地产领域争取生存的权益，最好的办法是把拳头收回来，集中力量打向一个地方。
找到自己资源最雄厚的地盘扎根，比如说自己的本土，企业老根据地，这些地方资源多、人脉多，环境熟悉，风俗人情各个方面都对自己有利，如果能够在这个盘子上开发出好产品，打牢根据地，当面对外部企业的进入和竞争，门槛就会变得很高，“强龙难压地头蛇”说的正是这个道理，一旦时间成熟，就可以重新扩张，做大做强。试想，今天房地产的头部企业，有几个不是从本土做起？
求生指南四：极度细分
极度细分领域找到自己生存的空间，这是行业进入成熟期乃至衰退期后，行业内企业的生存法则。对于整个行业产品的细分，说来简单，但要做到准确无误，则要做非常细致的市场调研、行业研究，这是专业技术活，切忌拍脑袋。这是成熟市场企业存活的独门武器，如果用的好，不仅存活没问题，做大做强也有更多机会。
房地产行业涉及面非常广，细分领域的产品非常多，要细分，就要做到“细分再细分”，比方说房地产分为住宅地产，商业地产，工业地产、产业地产，现在还有文旅地产，医养地产等，在这基础上，再往下细分，比如住宅地产，有专门做给老年人住的，给小白领住的、给文化人住的，给生意人住的，在产品特色上，有绿色生态、有高科技、有节能等等。
找到自己最适合的细分市场，而这块市场也许是被竞争对手所忽略的，或者正在兴起的、未来有前途有发展空间的，如果在细分领域里面找到属于自己的发展空间，并在这个细分领域做出自己的特色、做出牌子，也就奠定了生存基础，有了做大做强的根基。
求生指南五：解甲归田
如果上面的几种方式都行不通，那就要考虑着该如何金盆洗手了。基本的方法，就是公司去房地产化，改名换姓进入其他领域，因为，房地产是一个大规模、大资金、大运作的行业，当面临发展困境时，实力差的企业在"大"面前毫无竞争力，但是，一旦转入"小"行业，却马上成为一个强劲的对手，因而，"去大从小"、"去繁从简"，是中小房地产企业实现转型蜕变的一个优势方向。
第二个方法，就是从地产行业中彻底退出来，清盘以后安安静静地歇一段，养精蓄锐，重新再寻找新机会。在目前这种情况下，如果说前面几条路都没有办法走得通，就要考虑全身而退的办法，俗话说“留得青山在，不怕没柴烧”，如果在房地产竞争中，已经没有任何优势可以一搏，那就晚退不如早退，避免倾家荡产，留一个东山再起的机会最为关键。笔者见过的破产老板中，感慨最多的，就是没有及时“止损”，这是忠告。
结语
房地产是一个资金密集型的行业，在很多环节上不容许稍微的失误，当资金链吃紧，就是“步步危机”，每个环节都有可能让企业瞬间坍塌。项目审批、土地、开发周期、销售进度等，当步骤打乱、时间延误，周转失灵就会成为致命伤，让那些勉强支撑的房企休克直至死亡。对于已经做大做强的大型房企来说，尽管风险同样存在，但是，他们有足够的抗风险能力，有足够的现金流支撑，有足够的资源和融资能力，因此面对危机，他们渡难关的能力很强，但对于大部分中小开发商来说，就没有这么幸运。
审时度势，是做企业的重要能力之一，在房地产开发上，没有必要一条路走到黑。房地产发展到今天，这个行业已经逐步变成大玩家博弈的江湖，对于那些实力不济的中小房企而言，后面的路子或许只要两条：一条是快速长大成为大玩家，然后加入他们的游戏；另一条路，是在自己还有能力走的时候，不要把最后的体力用于跟他们赛跑，你要做的是，安置好自己和自己的伙伴，"活下去"，而不是在狂奔中倒下，成为牺牲者，最终被这个时代抛弃。
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