一成首付重现深圳楼市。
最近，龙岗勤城达誉府突然传出“最低首付30万”的消息，还是精装三房。
薅开发商羊毛的机会终于到了？
有楼盘首付分期
首付最低30万上车深圳？
“首付一成即可，剩余的两成开发商先垫，没有利息，客户每半年还款一次，在2024年年底交楼前还清就行了。”中介李均向@深圳买房计划 介绍道。
该楼盘于今年5月16日获批，共623套房，户型面积段约80-133㎡，均价约4.2万/㎡，总价区间约313-613万/套。这样也就意味着最低仅需支付30万，即可在深圳上车。
首付分期消息传出的第二天，开发商通过官微发公告辟谣，称是中介的虚假宣传，但有业内人士认为这是开发商的“例行操作”，“以往有类似情况时，开发商也往往把中介抛出来背锅。”
▲开发商发布的严正声明
而经 @深圳买房计划 向多位中介求证，该楼盘首付分期活动还在正常进行，购房群内也还能看到有推广的消息。
对此，有人认为，只要实际能薅到开发商羊毛就行，但事实真的如此吗？
是馅饼还是陷阱？
我咨询了律师和业内人士，结合以往的案例，总结出开发商花样降首付的3个方式，以及首付分期的3点风险，希望能够给你提供一些建议和参考。
市场冷静期，
开发商花样降首付
深圳一直执行的是首付比例不低于30%的政策，但是每逢市场遇冷，总会有降首付的现象出现。
主流的降首付的方式有三种：
一是首付款比例不变，但开发商给予更多宽限时间；
二是首付分期，由开发商或第三方垫资；
三是开发商通过打折或降价形式，从而降低首付。
今年3月份，坪山就有楼盘打出“一成首付最低37万起”的口号，不过需要“90天内补齐剩余首付款”，就属于第一种情况，这种情况的风险由于资金还是全部来源于购房者，所以风险较低。
事实上，现在深圳市面上很多新盘都可以做到延期支付首付款。
第二种方式，是开发商垫付或者是贷款机构垫付一定比例的首付款，剩余首付款由客户在一定期限内偿还，可以是免息，也可以是收利息的。
这就是监管三令五申不许的“首付贷”，文章开始提到的龙岗楼盘，就是采用开发商垫资的方式。
广东华商律师事务所周争锋律师分析称：
这种情况下，表面上看，购房者只需付一成首付，但事实是，购房者向银行贷款还是贷了七成，相当于变相帮助开发商进行了融资行为。
换句话说，开发商借以“垫付两成首付”为销售手段，用其在建项目，套取了购房者在银行申请到的七成贷款。
如果在首付分期期间还产生垫资利息，则利息支付人是购房者而非开发商，后期产生的任何风险也由买房人承担。
据业内人士介绍，在2012年、2013年，楼市快周转时期，很多开发商会用员工的身份，“假购房，实套贷”。也就是开发商支付30%的资金，以撬动银行70%的贷款金额。
第三种方式，就是开发商通过降价和优惠的形式，使房源实际售价有所下降，但仍然按照政府备案价贷款，从而降低首付，这和以往深圳二手房中“高评高贷”的情况类似，属于套贷行为。
在这种情况下，开发商虽然通过降价，看似对客户让利，但是从银行得到的贷款并没有减少，客户看似首付降低了，但月供没变，甚至可能多出一笔垫资的利息。
上周末罗湖一项目，宣称首付低至89万起，实际上就是开发商在备案价的基础上打了88折，再以原备案价从银行贷款，从而把首付降至89万。
以最低总价496万的房源为例：
打折之前，首付款148.8万，贷款七成，347.2万。
打折后，总价降至436.48万，但是依然按照备案价从银行贷款347.2万，所以，实际上买房人的首付就是436.48-347.3=89万，首付比例相当于备案价的18%，远远低于深圳要求的30%。
购房门槛降低，但仍有3个风险
首先需要明确的是，不管是上文中提到的开发商或者是第三方垫付首付，还是“高评高贷”的降首付行为，都是违规行为。
据周争锋律师介绍，在国家层面，多个文件对首期分期行为进行严打。
2016年住建部等部门发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务;
2017年住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。
房地产广告法第十六条明确规定，“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。”
深圳多个房地产相关政策文件中，比如深圳2016年325新政、104新政以及2020年的715新政中，也都有类似打击首付分期的表述。
如此严打，到底有什么风险？
1、销售预期不好，存在烂尾风险
周争锋律师提醒，一般以“首付分期、降低首付”作为噱头吸引购房者的楼盘，它的销售预期都不太好，开发商以此为卖点，可能会存在烂尾的风险。
而当首付分期遇上烂尾，你可能剩下的只有一份贷款协议。
有网友表示，她购买的房子，目前已经停工半年，但是由于当时是采用首付分期的方式购房，所以至今，她还没有拿到购房合同，手里唯一剩下的就是和一家小贷公司签订的借款协议。
如果不继续支付首付分期款项，将面临逾期的信用风险，但是如果继续支付，房子会不会烂尾，自己也不清楚。
2、被银行拒贷和违约风险
据南方都市报近期报道，在开发商“仅需一成首付购房”的宣传下，珠海一对情侣于2021年购买了一套住宅。但没想到，在支付了合计27万首付款后，却收到银行拒绝贷款的通知，理由是发现首付款为开发商垫付，来源不合规。
▲买家被拒贷短信 | 图源：南方都市报
这边买房人因无法贷款，想要退房并要回27万首付款，却被开发商起诉违约，要求赔偿35万元高额违约金。
目前案件还在处理中，但律师认为，在这其中，开发商和购房者均有责任。
一成首付、开发商垫资不仅违规，还涉嫌欺骗银行贷款。而购房者在知晓一成首付违规的情况下，继续签订购房合同，因此被拒贷，也需要付一定的责任。
虽然双方都有错，但购房者的损失实实在在出现了。不仅要面临官司，拿不到房，还要耗费很大的精力。
3、贷款超出偿还能力
另外，撇开开发商的因素不谈，购房者自己在低首付的诱惑下，也容易出现贷款超出偿还能力的情况。
一般被首付分期吸引的买房人，往往都是因为现有资金不足，所以如果一旦遇上如疫情、失业等突发情况，往往会陷入首付款不能如期支付的困境。
因此，首付分期这种操作利弊还是很明显的，面向的群体也很清晰，风险也很难完全避免。
所以在选择首付分期前，不仅要弄清楚，开发商是以何种形式进行分期，更是要对开发商的经营情况进行了解，再综合自己的收入情况进行评估。
6月底，河南济源鼓励首付分期政策遭遇“一日游”，就有业内人士分析，这背后既有官方对因过度加杠杆，导致买房人断供的担忧，也有对金融乱象的担心。
