经历了2019年上半年的政策收紧以后，如今无论是购房者还是房企都变得愈发谨慎起来，那么下半年楼市又会如何变化呢？这是很多人都关心的话题。根据2019年上半年销售金额TOP50房企业绩目标完成率统计数据来看，除了9家未披露销售业绩目标的企业以外，在剩余的41家企业之中，有15家房企销售业绩目标完成率超过50%，最高为56%，而26家房企销售业绩目标完成率不足50%，最低仅为24.77%。从数据不难看出，约63%的房企业绩目标完成率未过一半。那么问题来了，对于2019年上半年而言，具体哪些因素影响了房企的销售完成率呢？如果延续这种态势，下半年房企有被迫或主动降低房价的可能吗？
上半年，影响销售完成率的3个主要因素
笔者认为，归根结底来看，影响房企销售完成率的主要因素无外乎两个，一个是大环境，另一个是政策面，在这两个因素的综合作用下，作为房地产市场重要参与方的房企往往会受到最为明显的影响。换言之，2019年上半年，房地产市场环境的变化使得房企面临着诸多挑战，销售下滑明显，根据笔者总结归纳，主要体现在以下3个方面：
1、政策面持续收紧。从年初的返乡置业降温到三四月份的“小阳春”，再到五六月份的快速退烧，再一次证明了楼市调控一时半会依然不会放松，哪里过热就会打哪里。在笔者看来，此举使得楼市不确定性因素增加，打破了一些人对调控放松的幻想，也使得房企变得更加谨慎，政策趋紧很可能会继续延续到下半年。
2、房企间出现分化。随着楼市调控收紧，特别是融资渠道和融资成本的政策调控，使得现金为王的时代也已经来临。对于房地产企业而言，实力较强、规模较大的大型房企尚且可以凭借自身实力烫平调控带来的影响，使得市场份额进一步集中，但是对于资金流承压的中小型房企而言，没有资金、没有销量就不可避免的面临转型甚至淘汰的可能。
3、需求面出现下滑。经历了近三年的楼市调控，越来越多的购房者选择推迟买房计划，从“抢着买”到“挑着买”的转变，意味着房地产市场已经开始趋于冷静和理性。试想，如果大家普遍都不愿意买房，这自然而然会影响到房企的去化率。期间，不少房企普遍采取了一些营销措施，诸如推出特价房等，态度转变可见一斑。当然，面对市场趋冷，也有一些房企主动推迟新盘入市，一定程度上也会影响到销售目标的完成。
下半年，房企会主动或被迫选择降价吗？
按照一般思维理解，如果房企销量下滑明显，那么为了完成全年既定的业绩目标，必然会出台一定的刺激措施吸引购房者，其中就不排除降价的可能。因此，如果下半年房企销量依然不乐观，那么房企会主动或被迫选择降价吗？笔者认为，我们可以从以下几个方面具体分析。
1、融资渠道收紧，回笼资金或成为房企下半年重要任务。笔者认为，在调控大环境下，随着融资渠道收紧，偿债高峰期到来，市场大幅回暖希望较小等因素的出现，房企完成全年销售目标的压力可能会只增不减。特别是进入六七月份以来，银保监会再次发文要针对房地产融资项目进行严格管控，其中信托资金进入房地产行业受到监管。显而易见，下半年靠卖房回笼资金就显得格外重要，对于一些压力较大的房企而言，在“金九银十”或者年尾等关键节点，不排除采取降价跑量的可能，这自然也会使得房价涨势继续收窄，甚至下滑。
2、城市之间分化，部分三四线城市或面临继续调整可能。在一城一策调控政策下，随着房地产市场不确定性因素的增加，越来越多的房企把重心放回到了一二线城市，而对房价支撑面较为薄弱的三四线城市依然有面临调整的可能。笔者认为，随着城市群与都市圈的推进以及人口流动的变化，不同城市的房地产市场不可避免的会迎来分化调整。进入今年以来，鹤岗、玉门、乳山等城市不断被曝出“白菜价”房子。究其根源，部分属于人口流出区的三四线城市不足以支撑过高房价，房价上涨动力不足，所以2019年下半年，不排除还会有类似中小城市再次被曝出。对此，中国人民银行调查统计司原司长盛松成表示，2019年房价不会出现大跌，但需要警惕三四线城市的楼市风险。
盛松成3、监管层多重手段调控楼市，房价涨幅或会继续收窄。7月15日，国家统计局发布了6月份70个大中城市房价变动数据统计情况，数据显示，虽然涨幅有所收窄，但各主要城市的房价仍保持环比上涨局面。笔者认为，经历了将近三年的楼市调控后，虽然房价整体已经平稳，但不可否认，一旦此时放松了调控，部分热点城市的房价依然有反弹的可能。因此，可以预见的是，下半年监管层依然会通过政策“组合拳”继续调控楼市，遏制房价反弹的可能。
总而言之，如果楼市调控持续深入，房价上涨动力自然会继续减弱，而且楼市低温也会给房企带来焦虑感，所以无论是被动还是主动选择，预计下半年房价涨幅会继续收窄甚至下滑。但是购房者应该注意的是，应该理性看待楼市走向，在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下，全局性明显下滑显然不可能出现，但个别城市或者个别楼盘出现明显调价是有可能出现的，这就要求购房者在选择城市或者楼盘的时候更加谨慎。
