近日，市场传言中交地产无法偿还到期银行贷款，向集团求助，引发业内热议。
01
传闻
据悉，一份中交地产“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”在市场流传，文件署名签发人为公司董事长李永前，文件号是“中交地产融发[2022]94号”。
市场流传文件截图
5月11日，在2021年度网上业绩说明会上，中交地产回应称：“上述传闻与事实不符，公司现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。”
中交地产表示：“在房地产政策调控持续情况下，一直积极开拓多种融资渠道。中交房地产集团有限公司作为我司控股股东，通过为我司融资提供担保、向我司提供借款等方式，为我司融资工作提供了有益支持。”
同时，还有投资者提问，中交地产目前资产负债率高，是否有暴雷可能，有无偿债安排。
对此，中交地产回应称，公司近年来主营业务发展规模较快，积极开拓融资渠道，为公司主营业务发展的可持续发展提供资金保障，同时也注重优化债务结构，降低整体融资成本。公司目前资金链稳健，融资渠道畅通，无到期未偿还债务，融资风险在可控范围内。
《小债看市》统计，目前中交地产存续债券9只，存续规模46亿元，其中将有28亿债券于一年内到期，公司面临短期集中兑付压力较大。
存续债券到期分布
目前，中交地产主体长期信用等级为AA+，相关债项信用等级为AAA，评级展望为“稳定”，信用资质较好。
02
债务负担重
据官网介绍，中交地产成立于1993年，是中交房地产集团控股的两家房地产上市平台之一。
中交房地产集团负责中交集团房地产业务的运营和管理，业务涵盖房地产开发、资产运营管理、房地产金融等领域，足迹遍及北京、天津、重庆、广东、浙江、江苏等省市。
中交地产官网
从股权结构看，中交地产的控股股东为中交房地产集团，持股比例为53.32%，穿透后公司实际控制人为国资委，中交地产为国有房企。
股权结构图
近年来，中交地产保持大规模的土地拓展力度，获取力度较大，整体风格较为激进。
2021年，中交地产新增土地储备计容建筑面积372万平方米，土地产价款为388亿元，权益对价为314亿。
截止2021年末，中交地产累计土地储备总建筑面积3217万平方米，剩余可开发建筑面积1787万平方米。
值得注意的是，中交地产待售面积中西南区域占比较大，区域集中度较高，易受当地房地产市场波动影响。
由于新增土地储备力度大，近年来中交地产经营活动现金净流出。
2019-2021年，中交地产经营现金流量净额分别为-46.12亿、-187.4亿以及-44.52亿元，对债务和利息的保障能力持续恶化。
经营现金流量净额
另外，虽然经营规模迅速扩大，但2021年中交地产签约销售金额并未同步增长。
中交地产称，由于2020年下半年获取土地面积较大，在2021年销售周期较短，且部分项目面积较大，需分期开发，销售额贡献将分布在近3-5年。
同时，房地产销售市场在2021年下半年明显转冷，受市场下滑及销售周期影响，中交地产销售额未实现与2020年投资增速同步增长。
据克而瑞数据，2021年中交地产以452.9亿操盘金额位居房企第61位；以262.9万平方米操盘面积排名第60名，属于中型房企。
克而瑞数据
在业绩方面，中交地产也表现出“增收不增利”迹象，且盈利能力下滑明显。
2021年，中交地产实现营收145.42亿元，同比增长18.23%；实现归母净利润2.36亿元，同比下滑32.19%；今年一季度甚至亏损4154.41万元。
值得注意的是，若扣除6.68亿元的非经常性损益影响后，2021年中交地产亏损4.32亿元。
实现归母净利润
从毛利率上看，2018-2020年中交地产房地产销售毛利率波动下降，主要由于土地成本涨幅较多，结转项目毛利率下降等综合原因所致。
2021年和今年一季度，中交地产的销售毛利率分别为22.91%和14.34%。
销售毛利率
截至今年一季末，中交地产总资产为1505.2亿元，总负债1325.52亿元，净资产179.68亿元，资产负债率为88.06%。
近年来，中交地产债务规模增长较快，“三条红线”压力较大，整体债务负担重。
截至2021年末，中交地产剔除预收款后的资产负债率为82%，现金短债比0.66，净负债率217.68%，三道红线全中，属于“红档”房企。
《小债看市》分析债务结构发现，中交地产主要以流动负债为主，占总债务的59%。
截至今年一季末，中交地产流动负债有784.85亿元，主要为一年内到期非流动负债，其短期债务合计有178.4亿元。
相较于短债规模，中交地产流动性较为紧张，其账上货币资金有173.99亿元，但其中受限资金数十亿，公司面临一定短期偿债压力。
在财务弹性方面，截至2020年末，中交地产银行授信总额有269.6亿元，未使用授信额度为104.45亿元，可见其备用资金尚可。
银行授信
另外，中交地产还有非流动负债540.68亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有362.38亿元。
整体来看，中交地产刚性债务有545.77亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为41%。
有息负债规模较大，中交地产的融资成本增加，2020和2021年其财务费用分别为4.34亿和4.99亿，对公司盈利空间形成严重侵蚀。
从融资渠道看，除了借款和发债，中交地产还通过租赁、应收账款、股权以及信托等方式融资。
其中，中交地产银行贷款平均融资成本在3.8%-6.5%，债券平均融资成本3.52%-4.99%，信托融资平均成本6%-8.5%。
并且，中交地产信托融资比例超过银行贷款融资比例，融资成本高企。
值得注意的是，2019年-2021年中交地产的少数股东权益从35亿元增加到147亿元，而其少数股东损益却变化不大，二者占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。
在资产质量方面，中交地产资产受限比例较高，对资产流动性产生一定影响。
另外，中交地产对外担保规模庞大，存在一定担保代偿风险。
截至2021年末，中交地产及关联公司担保余额为166.01亿元，占净资产的509.44％。
总得来看，中交地产“增收不增利”，盈利能力持续下滑；激进扩张拿地导致债务负担较重，经营现金流持续流出；“三道红线”全部不达标，再融资压力较大。
03
踏错节奏
中交地产前身为重庆国际实业投资股份有限公司，系经重庆市经济体制改革委员会批准，由中国重庆国际经济技术合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起，采用定向募集方式设立的股份有限公司。
1997年，中交地产挂牌上市，股票名称为“重庆实业”。
2008年底，中房集团经过定增入主，并与中国交建在2011年完成重大重组后，改名中交地产，并成为中国交建房地产业务国内上市平台公司。
近年来，中交地产开始大手笔拿地，两年时间拓土支出近千亿，其曾在2019年提出3年500亿元、5年1000亿元的目标。
2020年，中交地产实现签约销售金额533亿元，较2019年增长81.37%，超额完成500亿元目标，但2021年销售额增速却明显下降。
另外，激进扩张致使中交地产债台高筑，为了缓解债务压力，其曾多次向母公司借款。
2021年，中交地产向控股股东中交房地产集团借款两次，两次额度均不超百亿，年利率不超过10%。
但目前来看，借款并没有改善中交地产的资金链窘境。
可以说，在房地产行业辉煌的末期，中交地产却逆势扩张，为今日深陷债务泥潭埋下隐患，在本应收缩的节点踏错了节奏。
