房企暴雷已经不再新鲜，从2021年起不论是排名前十的房产大鳄还是十八线城市的不知名开发商都饱受债务困扰，从融资逾期到承兑汇票甚至是薪资结算，债务暴雷融进了全产业链，而最为受伤的可以说是已经买房等待交付的广大业主了。这部分群体再市场高位接盘并且同时承受了银行贷款的压力，经济发生下行不论是投资还是自用都再负重前行，眼巴巴的看着那些工程停滞的项目再无能为力。
房地产是赌徒行业，我们总说开弓没有回头箭从拿地的那一刻起，项目楼盘必须是一部高速运转的机器，从融资、设计开发、工程、营销整体形成了严谨的产业链。房地产行业的管理模式其实是以营销为终点的，所谓的五证齐全是以销售许可为终点的，但即便这样仍然不能保证项目顺利交付。销售许可证的办理节点是以地下工程完工并且浇筑完成一层的底板为依据的，此时主体结构、二次结构、外墙保温、内部管网设施、小区配套、机电设备均没有完成。
项目烂尾大多数发生在主体结构，这类项目我们看见的只有楼的框架其他工序尚未完成，这种情况离不开总包的垫款施工模式，一般总包与开发商签署的协议大多采用主体结构封顶后三到五个月分批次结算费用，总包在此之间几乎垫付了材料、设备租赁和劳务的全部费用，但总包也是对下游产业赊账施工，一旦开发商没有顺利结算那么总包也只能停滞工程。
烂尾项目一般债务是非常混乱的，不单单是总包施工费用还有买地的债务因素，即便是开发商的上级公司借款也会采用借方式产生高额的利息。所以在这种模式下，首先保障业主利益是关键。虽然有购房合同但契约精神对于现在的开发商纯属废纸一张，毕竟利己是天性。但是保障了业主的利益也就保障了债务的替换条件。所以债务优先程度是解决烂尾项目的第一要素。因为项目交付给业主，那么退房等风险就化解了。项目变成现房，项目的价值才能做到最大化，只有土地证、房产证才是硬通，偿还债务也好总包抵房也好，总是需要有抵押物的，所以变成房产才有替换债务的希望无非就是赔多赔少的问题。
这种解决烂尾项目的代价也是最小的，我们看到一些开发商对于偿还融资多是以拖延时间和抵房款两种形式，而对待总包单位也是采用先复工保障交付以前的债务慢慢解决，其实就是这个原理，因为大家拿不到钱再拿不到货，则是满盘皆输拿到房最起码也是债务的替代方式，大家都认赔一点债务问题也就解决了。
房地产市场下行这是不争的事实，价格已趋于稳定，城市区域配套不同、环境不同房产价值依然会有很大的价格差异。城市土地出让也不会有太大的价格松动，毕竟大家的主要资产都在房产支撑房产价格也就支撑了货币的价值。那么这种市场现房必然成为优势，再褪去投资的属性后，城市刚需和改善依然是主流客户，购房风险必然是考虑的范围内。那么存量项目也只有现房销售才能获得市场青睐，所以烂尾楼盘的不是没有解决之道更不是没有生存空间，开发商止损行为其实就是尽快交付。
