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从资本角度图解商业项目操作要点
要点1
融资决策
A、确定融资需求量
投资前置，销售后置，资金缺口的产生。
资金缺口的预算方法
B、寻求可能的融资途径
几种可行的前段融资模式
其他几种融资方式
商业地产的现金流模式区别于传统地产开发，大量投资前置，经营收益缓慢回笼，融资量大，融资期限长。
商业地产现金流模式
商业地产融资难，关键在于退出机制的缺乏。
各融资方式对商业地产的适用性
C、选择最佳融资方案
可行的商业地产前段融资4模式
融资决策的关键因素：灵活性、风险性、收益、控制权、时间性和其他因素。
要点2
投资决策
A、持有物业类型的选择
B、目标物业成熟度的选择
C、租售的配比
产品模型的标准-----针对连锁化商业地产开发商
项目可行性研究-----针对机会主义商业地产开发商
要点3
管理决策
A、购物中心的特征：组合、互动、协作、共赢
以商铺为“经营”对象，将商铺租金做为主要收入来源。多种行业、业态并存经营，多种业态组合互补，强调一站式综合服务。采取多样化灵活的计租及收租方式，实现租金收入不断递增的经营目标注重：品牌效应“、追求客流最大化而非单纯营业额最大化。提供多种类型、多种方式的购物中心整体宣传促销活动，打造购物中心的整体形象与品牌。租户在各自经营范围内可完全独立运作、自我经营。建有统一的会员管理体系，实现租户会员信息的有限共享规范的租户招商与质量管理体系。进行统一的租户奖惩考核管理，奖优淘劣、提升租户品质质量。提供多种收款方式，并且多种系统共存、信息共享。
B、后期商业管理的核心内容
C、营运管理的标准化
由单点模式向标准化连锁模式过渡，只有标准化的运营体系才能连锁化，才能保证管理效率。
D、管理模式的划分--------单点管理的深度
管理模式的划分-------资产与物业的双重管理
要点4
退出机制
对海外持有业务发展的研究显示，房地产的发展都经历了直接持有到间接持有的金融化阶段，并且都是从不直接持有到私募发展最终到REIT壮大。
以日本为例
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万达、华润、富力、凯德等名企盈利模式
商业地产的盈利分类
1、盈利模式
商业地产的本质始终是“商业+地产+金融”，因此商业地产的盈利模式将围绕这三方面进行分析，除此之外，企业品牌价值的提升也是企业盈利的重要因素。
三大盈利模式的优缺点和适用性
2、决定条件
盈利模式的决定条件
3、案例分析
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