来源：亿翰智库
文|范德金
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金融工具的娴熟运用已成为产业地产企业的关键能力。下文中，我们结合最新的政策环境、融资工具发展情况及企业案例，为您介绍产业地产在开发-经营-退出三阶段中的各类融资工具。
开发阶段
融资工具
1.1开发贷
产业地产由于物业定价不高，对部分民营产业地产商来说，申请开发贷可能存在困难。如果产业园区的主导产业符合国家政策支持方向，或是产业地产商自身具有品牌背书，则更容易获得银行的贷款审批。向银行申请开发贷一般需要满足432条件：一是取得四证；二是自有资金投入30%；三是开发商要具有二级开发资质。
1.2信保融资
企业将应收账款投保信用保险后，将应收款信用增级至银行可接受水平，银行可对每笔应收款配套融资。借助信用保险获得银行融资的优点：无需抵押担保；利用未来收入；可获政府补贴，成本可控。与开发贷相比，信保融资资金来源广泛，信托、险资都接受商业项目。融资规模上限是总投资土地款的70%，融资期限为2-3年，融资成本为7.5%-9.5%，增信措施有集团担保和土地抵押。
1.3供应链ABS
供应链ABS的交易结构是，产业地产企业的供应商作为原始债权人，将其应收账款转让给保理商，由保理商向其提供资金融通、买方资信评估、销售账户管理、信用风险担保、账款催收等一系列服务。供应链ABS的融资期限为3年，融资成本为5-7%。虽然供应链ABS实际融资人是供应商，但对产业地产企业也有缓释现金流紧张的效果。在ABS前，企业对供应商的账期是两个月左右；而在ABS后，账期可延长到一年。
供应链ABS依托于核心企业的主体级别，具有类信用债特点。产业地产企业在项目开发阶段，通常设立项目公司负责特定项目的开发，因此，应收账款多数为项目公司与供应商的往来款。但是鉴于项目公司的信用等级较低，核心企业往往会将其自身信用嵌入产品之中。因此，该产品的项目组织方或者最终付款方均为核心企业，本质上是典型的类信用债品种。
经营阶段
融资工具
2.1海外债
境外债券指的是境内企业及其控制的境外企业或分支机构向境外举借的、以本币或外币计价、按约定还本付息的1年期以上债务工具。港股上市的企业发行海外债更便利。发行海外债的代表企业有华夏幸福、湖北科投等。
由于房企整体发行规模增长较快且存在不规范使用资金，2018年5月在发改委出台的《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和其他债务风险的通知》中，规范房企境外发债资金投向，主要用于偿还到期债务，避免债务违约；限制投资境内外房地产项目，补充运营资金等。这一政策意味着房企海外发债不能用于拿地和项目开发用途了。
案例：华夏幸福美元债
截止2019年5月6日，华夏幸福已发行美元债合计266.6亿元，存量境内债合计509.7亿元，存量美元债/存量境内债为52.31%。
对于华夏幸福，美元债可能是雪中送炭，这一点可以从华夏幸福和万科美元债发行的对比中看出。华夏幸福美元债的票面利率明显高于境内债，而万科的美元债和境内债票面利率则相近。对于华夏幸福，国内的融资渠道还无法补充大量资金需求，因此需要通过发行美元债饮鸩止渴，同时境外发债条件较境内相对宽松，收益率较高，对投资者的吸引力更高，发行成功的概率较大；对于万科，美元债是锦上添花，多了一种融资渠道，能够选择在较低成本的市场多融资，实现融资优化。
表1：境内外债券利率及收益率：华夏幸福VS万科
2.2经营性物业贷
经营性物业抵押贷款，是指以物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入或者租金收入进行还本付息的贷款。其本质上是未来现金流的贴现贷款，融资金额取决于物业的经营期限、物业现金流的充裕程度以及未来增长潜力。
经营性物业贷是产业地产运营阶段使用比较多的一种融资工具，因为产业地产以持有型物业经营为主，在没有找到合适的退出渠道时，经营性物业贷就是园区企业回笼资金的一种非常好的方式。
表2：经营性物业抵押贷款细则
2.3园区PPP
PPP是一种政企合作模式，通过承接PPP项目，企业可以获得政府担保的低息贷款，或是对应的政策支持资金。在财政部PPP综合信息平台的行业分类中，“城镇综合开发”类PPP项目包括园区开发、城镇化建设、特色小镇、文化场馆、科技服务、绿化公园等以产业导入和产业发展服务为导向的项目。
据亿翰产城统计[1]，根据财政部政府和社会资本合作中心平台所示，截至2020年5月4日，PPP项目管理库中城镇综合开发项目616个，其中园区开发项目348个，占比超过50%，348个园区开发项目投资总额达到1.2亿元。而园区开发项目数量在2016年5月31日是249个。
PPP项目分为三种类型：纯公益、纯经营、和缺口性补贴，纯公益由政府给予固定投资回报率，而纯经营则由企业自负盈亏，缺口性补贴是大多数PPP项目的模式，在这一类型中，若园区收益率超过其收益率，则超出部分政府和项目公司平分，若园区收益率达到于其收益率的80%-100%，项目公司享受全部收益率。
表3：园区PPP的实际5种操作方式
过去部分企业存在利用PPP项目打“擦边球”的现象，通过夸大PPP投资总额，获取高于实际所需的资金，将PPP资金中的一部分用作其他项目开发，由于PPP资金相当于非常低息的融资，因此企业从中赚取了利息差。
2.4双创孵化专项债
双创专项债务融资工具主要是指由产业类企业或园区经营企业通过发行债务融资工具，直接或间接用于支持“双创”企业发展的专项直融产品。“双创债”是为支持“双创”发展而“量身定做”的新型融资产品。发行主体主要为产业类企业或园区、“双创”示范基地的经营企业等，所募集资金可用于园区基础设施建设、补充流动资金、偿还金融机构借款、通过委托贷款和股权投资等方式支持诚信优质“双创”企业等。
双创债的发展始于2015年，发改委推出“双创孵化”专项债。2017年，证监会推行交易所创新创业债券试点。2017年，首单银行间市场双创债发行。“双创债”通过委托贷款或者股权的模式对双创企业进行支持，允许股权投资。一方面政府融资平台可以在固定收益基础上享受企业成长带来溢价，另一方面也符合政府对地方融资平台的管理要求，多元化发展，盘活地方经济。
案例：全国首单"双创"专项债务融资工具发行
2017年5月，银行间首单双创专项债务融资工具——成都高新投资集团项目发行。首期发行5亿元，期限5年，发行利率5.6%。募集资金中9亿元用于偿还银行贷款和孵化园项目建设，1亿元分散用于11个创新型企业股权投资，使用行业分布于生物医药、高端装备制造、互联网软件开发、节能环保等国家战略性新兴产业，直接支持成都高新区双创企业的科技创新与建设发展。
2.5信用债
信用债有两个特点：成本较低，上市公司常会用这样的方式融资。对公司整体质量要求很高，尤其是评级要求很高，非上市公司发信用债一般难度较大，目前国内产业地产商中，能发信用债的公司比较少。
信用债包括企业债、公司债、短期融资券、中期票据及定向工具。近半年房企发行信用债的利率排序如下，短期融资＜中期票据＜定向工具＜公司债。
图1：房企信用债融资工具利率对比
企业债：发行企业债的要求较为严格，2016年《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》的文件中，严格限制房企发行企业债券融资，用于商业性房地产项目，因为发行企业债用途限制较多，发行规模一直不高。
公司债：2016年10月，交易所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》要求将房企分三类监管，房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，17 年房企公司债发行规模大幅回落。
中期票据：2015年，交易商协会拟有序推进国资委下属16家以房地产为主业的央企集团或其下属房地产企业注册中期票据，银行间债务融资工具发行规模激增。
非公开定向债务融资工具：在银行间债券市场非公开定向发行。银行作为主承销商，协助具有法人资格的非金融企业，向银行间市场特定机构投资人范围内流通转让的债务融资工具。期限以1-3年为主，对于高信用评级的企业可以达到5年或以上。
案例：2019年11月，张江高科2019年第一期公司债成功完成簿记发行工作。在簿记当天，债券投资人对该公司债的报价较为热情，最终以超额覆盖发行额五倍的量结束报价，成交价格也定格在了3.6%，相比同期贷款基准利率下浮26.5%。
2.6永续债
永续债最大特点在于其同时具有“债性”和“股性”，并在财务报表中反映为权益，而不是负债，因而赋予了其在持续为发行人输血的同时降低净负债率，增加了股东权益的同时又有效避免了摊薄股东的股本等优势。然而永续债实则是一把“双刃剑”，虽然发行人享有赎回选择权或续期选择权，但是利率跳升机制叠加本身利率相对较高，会大量的吞噬发行人的利润。
永续债的发行期限一般是3+N年或是5+N年，3年或者5年后一般附有利率跳升300个BPS的条款，一般情况下，永续债发行人会在第一个到期日或之前赎回部分或全部永续债。如2019年6月，华夏控股以永续债权的方式向华夏幸福提供18亿元的资金支持，永续债权资金投入第1-3年利率为6%，第4-5年利率为10%，满5年之日起利率将保持12%不变。
2.7售后回租式融资租赁
融资租赁本质上是一种分期付款的购买行为，售后租回其实就是一种融资方式。
2014年3月，华夏幸福大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以拥有的大厂潮白河工业园区地下管网为标的，以售后租回的方式，向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，年租息率为7%，为期2年。交易过程是，华夏幸福把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司，再由融资租赁公司把管线回租给华夏幸福，华夏幸福每年所付的租金就是3亿元乘以7%。
[1]根据财政部政府和社会资本合作中心平台上“项目管理库”的“城镇综合开发项目”类别统计，统计时，将2项“城镇综合开发”子类归类为“城镇化建设”
退出阶段
融资工具
3.1资产证券化
目前，国内可行的主流资产证券化工具有三种，分别是：租金收益权ABS、CMBS及类REITs。其中，ABS、CMBS属于固化收益类产品，而权益型类REITs多数为股权。
这三类产品都是以物业为目标资产。目前市场上，类REITs的标的资产以商贸物流和长租公寓为主；CMBS则以酒店、写字楼、商贸综合体为主；ABS的应用则较为宽泛，涵盖各类地产。自2016年北科建集团在国内发行首单园区类型ABS以来，ABS已成为目前产业地产项目运用最多的金融产品。
目前，我国园区正在探索资产证券化，这反映了企业有降杠杆、盘活存量的诉求。截至2020年一季度，待发行存量资产ABS规模中，产业园和物流资产的比重分别为8%和1%。从2019年各业态对应优先级产品平均票息来看，物流仓储的票息最低，产业园最高。
2020年4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》。同日，证监会也同步就《公开募集基础设施证券投资基金指引》公开征求意见。标志着中国内地将开启标准REITs时代，公募REITs元年到来。从对试点项目的要求来看，区域城投、市场化的物流地产商、部分具备条件的产业地产商，均将在本次政策中获益。公募基础设施REITs使得相应产业资产从“投-融-管-退”的整体思路上构建了可持续的闭环。转变了传统的“住宅覆盖持有板块投资”的算账模式，这也使得产城、产业园相关资产独立性更强，必将从中长期深刻影响产业地产资产证券化的发展。
3.1.1CMBS
CMBS实质上是对经营性物业贷的打包后证券化。是以单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入为主要偿债本息来源。
产品特点：操作简单，运作周期长。CMBS一般融资额为物业评估价值的50%-70%左右。融资方不会丧失不动产的所有权。类似银行抵押贷款，税负较轻。
准入要求：虽然CMBS项目有底层物业的抵押，但是主体信用仍然是不可或缺的因素，一般情况下，主体信用评级需达到AA或AA+及以上。
案例：“方正证券-星河WORLD项目一期租金”CMBS
2018年，“方正证券-星河WORLD项目一期租金”CMBS发行。产品期限12年，规模8.421亿元，票面利率为6.9%.原始权益人为星河实业深圳有限公司。专项计划设置双SPV结构，基础资产为信托受益权，底层信托贷款以目标物业——位于深圳市龙岗区的产业项目“星河World一期创新园”租金收入作为主要还款来源。
星河控股发行此单创新金融产品的诉求，首先意在为自身初涉的产业地产业务打响名头，满足融资需求倒是其次。因为产品的发行利率为6.9%，与星河可以使用的其他融资渠道对比，融资成本不算低。产品的局限性在于，产品的成功发行同样需要依赖强增信主体——星河实业集团。同时，融资期限为8年，与成熟REITs产品比起来较短。
3.1.2类REITs
目前，我国尚无成熟REITs产品，而仅有类REITs产品。类REITs是在现行监管和税收制度下对REITs的一种尝试。类REITs和成熟REITs的差别包括：募集方式不同，我国基本为私募。税收方面，我国类REITs无税收优惠，税负较高。分层方式方面，我国优先级呈现债券特征。
基本模式：SPV持有项目公司股权，项目公司持有物业的模式，在操作过程中完成了资产剥离、股权收购，结构清晰。底层资产是私募基金的分红权，还款来源是物业租金等收益。
产品特点：在操作过程中完成了资产剥离、股权收购，结构清晰，风控更完善。最高融资额可以做到物业评估价值的100%左右。一般有回购条款年，具有明股实债的性质。可以实现资产出表，但会面临一定的税务负担。
准入要求：虽然类REITS 已从交易结构上实现了破产隔离，但为了提高类REITs 信用资质，产品通常会引入强资质主体增信。
案例：华泰佳越-顺丰产业园一期类REITs：首单类永续储架产品
2018年12月，“华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划”设立，是国内首单类永续物流地产储架类REITs。首期发行规模18.46亿元，项目储架规模50亿元，票面利率为5.5%。由深圳市丰泰电商产业园资产管理有限公司作为原始权益人，华泰证券担任计划管理人，招商银行担任托管机构，首期发行规模18.46亿元，并将于深交所挂牌转让。底层资产为顺丰旗下上海青浦产业园和无锡电商产业园。2018年，通过发行该产品，顺丰实现资产增值投资收益约8.08亿元。
产品的突破点在于，专项计划延展运作安排下，产品的发行期限类永续，这一点做到和成熟REITs类似。产品的局限性在于，产品的发行依赖强主体增信。
3.2 PPP资产证券化
2017年3月，国家发改委向证监会提供了首批9单PPP资产证券化项目的推荐函。3月8日，上交所和深交所正式受理了其中4单项目，3月10日即全部获得无异议函。华夏幸福成为首批四单PPP资产支持证券之一，也是唯一一单园区PPP项目资产证券化产品。该项目产品发行规模7.06亿元，总期限为6年。华夏幸福在之后陆续推出新的PPP资产证券化产品。
从受理到通过仅用2天时间，反映了证监会系统对PPP项目资产证券化的高度重视。但目前来看，我国PPP项目的资产证券化仍然处于起步阶段，还有更多项目期待融资方式的创新。根据资产证券化分析网的统计数据来看，截止2019年11月，PPP有关的资产证券化产品合计只有26个，主要涉及市政工程、交通运输、城镇综合开发领域。
值得关注的是，在新的公募基建 REITs推出后，有望拓宽PPP项目的退出渠道，在先行产品基础上做出更多的交易结构创新，增加对社会资本吸引力。
案例：华夏幸福PPP产证券化
华夏幸福PPP产证券化特点便是其创造出供热等市政设施的资产证券化，创新性拓宽了其PPP项目现有融资途径。供热、物业服务等市政设施本身尽管可以产生未来现金流量，但却并不符合法律层面关于资产的定义，其价值并不能在华夏幸福资产负债表中得以体现，是一种未来资产。通过将市政设施具有的未来现金流量证券化，让存量PPP项目的未来现金流量价值在资产负债表中能够以资产和负债的形式体现出来，借以市政证券化项目的稳定性、广泛性以及证券化本身具有的低成本、风险隔离机制，进一步扩充公司的现金流，有助于集团产业新城规模的进一步扩大同时，退出路径和模式也得到进一步提升。
表9：华夏幸福PPP资产支持证券
3.3IPO
产业地产开发企业上市融资的形式主要有直接上市和借壳上市。企业直接上市需要满足严格的条件，并由证监会批准，方可IPO。借壳上市则是选择一家已上市公司，获得该公司的控股权然后通过资产、债务重组等方式，将本公司的优良资产与业务注入该公司，利用其“上市”这个资源再进行股市增发融资。
2019年5月，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，要赋予国家级经开区更大改革自主权，优化开发建设主体和运营主体管理机制。其中提到“积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市”。政策表明了鼓励园区金融开放的态度。
中新IPO终成功
2019年11月，证监会核准中新集团的首发上市申请。为实现此次IPO，中新集团将所有的住宅业务全部剥离。中新集团在2016年已过会，却迟迟没能IPO，主要是因为其收入结构中住宅销售占比过高，2016年-2018年地产业务收入均在60%左右。对于园区企业来说，住宅销售业务长期的可持续性面临挑战，在企业申请上市过程中是很大的制约因素。
坤鼎退市，擦边球还是藏着点好
2019年1月，坤鼎退市，距离其2015年10月新三板上市未满四年。坤鼎早期借助打“擦边球”的方式实现盈利，掩盖了运营能力上的不足。在北京产业地产市场，利用仅有商住用地1/10价格的工业用地开发所谓“办公楼”，再分割出售给个人公司。但随着北京地区《关于进一步加强产业项目管理的通知》等严控政策落地，坤鼎无法再借助打“擦边球”的方式拓展业务，集团运营能力不足的隐患变得致命。
易商红木IPO之路
2019年 10月，亚太地区“物流地产二哥”易商红木在港交所发布招股书，将在全球发售6.54亿股份，是5年以来港股最大地产行业IPO。易商红木模式本质仍旧是普洛斯式的“地产加金融”。此次成功IPO，也从侧面反映了中国物流地产市场广阔的投资吸引力。
锦和商业IPO通过，首家产业地产轻资产运营商上市
2019年12月，锦和商业首发申请获证监会通过。锦和商业模式本质是“做二房东”。以做文化创业产业园为主，以租赁方式取得园区经营权，再将园区整体进行重新市场定位和设计，通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入。“二房东”模式说明锦和商业只做轻资产业务，而缺乏重资产支持，这是很难得到上市机会的，但锦和商业经过两次否决，终成“二房东第一股”，传递出目前政府对于产业园区发展的支持信号。这是典型的风向型事件，或许将会引发一波轻资产园区企业上市潮，细分市场或就此崛起。
3.4可转债
相比发行股票，转债对业绩摊薄的影响是不直接的。绝大多数地产企业发行可转债的目的是增加股本。只有增加股本才能够有效降低杠杆率，推动企业成长壮大。不过，转债并不是一种普遍采用的融资工具。尽管投资者对转债有兴趣，但企业发行的动力不足。如果企业具备成长性，那么直接发行股票对于降杠杆和快速扩张更合情合理；如果企业的现有股东不倾向于摊薄股权，那么发行公司债就是更加合理的选择——可转债是一种兼具债性和股性的融资工具，所以，对上市公司来说，转债不是首选融资手段。
案例：亿达中国可转债
2016年，亿达中国与首开股份宣布合作，就房地产开发、商务园区开发运营及物业升级改造开展合作，根据协议，亿达中国向首开股份发行不超过20亿元的可换股债券，如果考虑首开股份持有的20亿元可转债全部转化为股票，首开股份将成为亿达中国的第二大股东。
3.5夹层融资
夹层融资，也被称为明股暗债，表面上看起来是股权转让，但实际约定未来回购，并以差价作为利息或支付约定利息，由于介与股债之间，故称为“夹层”。
全程
融资工具
4.1基金
4.1.1国内私募基金
产业地产基金具备“物业”与“产业”双重属性，“物业”的产业地产帮助企业解决重资产沉淀问题，完成快速规模化；以鼎晖为代表的“物业”与“产业”基金叠加具备巨大协同效应；而国内产业地产基金主要集中于“物业向”的物流地产投资，其主要原因在于国内“产业向”的投资退出体系尚不健全，投资变现困难所致。
成功案例：鼎晖投资收购恒生科技园
鼎晖投资2013年成立产业地产投资部。在产业地产板块，鼎晖主要从事现代物流仓储设施，工业产业园区，数据中心，世界500强企业的制造中心，研发中心及其特殊产业地产的投资。最出名的要数2009年鼎晖投资杭州恒生科技园，2017年将恒生科技园出售给启迪协信并成功退出。
2009年，鼎晖与杭州恒生科技园有限公司共同出资组建杭州恒生百川科技有限公司，专门负责恒生科技园的开发运营，后者占杭州恒生百川科技有限公司25%股权。随后，恒生科技园发展进入快车道。2017年，启迪协信收购恒生科技园全部股份，鼎晖退出，获取了不错的投资回报率。
问题基金：万通、金诚、奥信
而在成功的鼎晖之外，国内产业地产私募基金史上也出现了不少问题基金。主要是由两点导致：国内真正愿意投产业的基金很少，物流地产往往是园区基金的底层资产；并且最需要稳健投资的国内产业地产基金自身的模式存在不成熟、不稳健的问题。
如2013年开始投资物流地产的万通，其一期工业基金属PE型，先募集再投资项目，这与稳健的欧美工业地产基金有着较大差异。并且后期10%的融资成本对于物流地产来说必然是不可承受之重，1年的短周期也使得万通工业地产面临现金流枯竭的猝死结局。吸引资金高利息、短周期投资，这些本质是基金管理规范的问题，这也是国内产业地产基金最大的弱点。其他名声不佳的公募基金还有奥信和金诚，奥信被指控非法集资，金诚通过PPP小镇概念募资最后陷兑付危机。
4.1.2海外基金
投资中国产业地产的海外基金，最典型的有以养老基金为的物流地产商普洛斯、和主要投资商务园及写字楼的星桥腾飞。海外资本进入中国市场，一方面是为了赚取基金收益的背后，另一方面是为了赚取汇率差，人民币属于升值资产，海外基金投资中国物业，是用美元买进了人民币期权，实现了套期保值的功能。
4.2险资
保险资金规模大、久期长、追求稳健收益、投资方式灵活、资本属性相对较强的特点与产业地产具有天然的匹配性。目前，部分险资已经开始大举投资产业地产，典型如中国人寿注资电子城，平安不动产投资华夏幸福。
中国人寿大力加仓产业地产
在产业地产领域，中国人寿投资案例包括：2017年，设立专项并购投资基金，投资了瑞安房地产持有的位于上海杨浦区的创智天地；2017年，共同发起私募基金收购菜鸟物流定制开发的国内核心仓储物流资产包，收购完成后由菜鸟物流承租和运营；2018年，国寿在广州签约两支百亿基金“广州城投发展基金”和“国寿广州价值创新园区产业投资基金”。2019年，与北京电子城、华平东久共同设立有限合伙企业, 合伙企业将与国寿置业设立平台公司,拟募集总规模不超过43.02亿元的基金。基金将收购电子城集团下属公司的资产，交易完成后电子城实际获得资产退出现金30亿元。
平安不动产入股华夏幸福
继2018年平安入股华夏幸福后，2019年2月平安人寿继续增持5.69%的华夏幸福股份。华夏幸福意在深化同平安合作基础之上，借助平安资金支持以及新CEO吴向东丰富的商业经验继续加大力度开拓新业务领域，包括商业地产及中高端住宅业务，目前已取得武汉武昌滨江CBD两宗商业地块。拓展新业务，是出于平安不动产风险规避的考虑。华夏和平安不动产的内在逻辑是：随着城镇化进入都市圈、城市群阶段，产业得以自然疏散的同时，与当地政府的议价空间会极具缩窄，因此希望通过增加重资产的持有，放缓异地扩张的步伐，以享受城镇化带来的房地产资产升值的长期收益。
由于华夏幸福早已掌握了多种融资工具，亿翰产城认为，平安不动产两次高调注资华夏幸福，给华夏幸福之后获取各类融资提供的背书效应可能更胜过资金自持作用。
4.3国家级大基金
国家级大基金投资的不只是产业园，投资范围上包括片区向及物业向，片区向基金的效果更好，典型如张江科学城由于受到政府大力补贴，租金价格较原价可以有很大优惠，保证了企业入驻成本较低。
亿翰观点
1. 宏观来看美国金融为什么发达？原因为：美国国内有美元和石油的闭环；一定要发资产以维持美元霸权地位。同样地，中国为了解决国际收支平衡，在人民币国际化的进程中，将积极推出以人民币计价的石油期货，对外发行中国国债，这是产业地产未来拓宽融资来源的机会。
2. 仅仅以租金为导向的思路是难以为继的，根本上还是要叠加产业，这也是政府为什么鼓励开发区IPO，目前政府鼓励的产城资本化方向按优先顺序排列如下：首先是政府想要扶持的资产、其次是优质资产、最后是劣质资产。因此，开发商想要资产证券化，一定要做成国家政策支持的资产，同时也要让园区内的企业活得更好。
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