傻子才去干这种事！假设再投1000万把烂尾楼建好，结果就是房产价值10个亿，然后负债15个亿。
烂尾楼现状
所谓烂尾楼就是手续齐全，项目开工后停工一年以上的房地产项目，造成烂尾楼的原因绝大多数都是房地产开发企业资金链断裂。
2021年，我国24个重点城市烂尾楼项目总建筑面积为2468万平方米，该数值达到了当年商品房总成交面积数值的10%，烂尾楼项目商品房总套数为2063471套，该数值达到了当年商品房总成交套数数值的9%。
郑州、长沙、昆明、福州等城市商品房项目停工、延期交付的问题较为严重，烂尾楼项目总面积数值均超过了当年商品房总成交面积数值的20%。
以郑州为例，2021年烂尾楼项目总面积为271万平方米，当年商品房总成交面积为948万平方米，烂尾楼项目总面积数值达到了当年商品房总成交面积数值的29%。
2021年烂尾楼项目商品房总套数为25249套，当年总成交套数为89103套，烂尾楼项目商品房总套数数值达到了当年商品房成交总套数数值的28%。
目前的情况是原来的开发商因为资金链断裂已经无力将烂尾楼完工，也不可能有新的企业愿意接盘这种赔本的买卖，烂尾楼项目的数量只会越来越多，停工时间会越拖越长。
提到烂尾楼就避不开商品房预售制度，也就是期房。
在我国房地产市场发展初期，城镇住房供应不足，市场需求旺盛。而与市场同时起步的房地产开发企业由于缺少资本的积累，自有资金严重不足，很多企业的自有资金比例甚至都不到项目总投资的10%。并且当时的融资渠道比较单一，向银行贷款成了绝大多数房地产开发企业的唯一选择。
房企要发展，但资金又严重不足，而且房地产市场需求旺盛，商品房预售制度就是在这样的背景下应运而生。
1983年，深圳率先试点商品房预售制度。1994年，商品房预售制度在全国全面实行。商品房预售制度使得企业在单个房地产项目上不需要垫付太多资金，回款周期也大为缩短，只使用少量的资金就可以进行滚动开发，实现资金的高效率周转。
其实国外很早就出现了商品房预售制度，购房者需要首先支付房屋总价10%~20%的定金，这笔钱在楼房建成前由第三方托管，开发商无法动用。
我们内地的商品房预售制度是借鉴的香港的，俗称“买楼花”，两者的区别在于香港的购房者在交纳定金后可以将房屋自由转让，内地的购房者在商品房未交房以及没取得房产证之前是不允许转让的。也就是说，从购房者订购期房之日起就与该楼盘捆绑在了一起，楼盘烂尾的风险由购房者独自承担。
在房价上涨的时候，房企和购房者实现了共赢。
只要房价继续上涨，购房者的买入意愿就会很强烈。房企通过销售期房，在投入少量资金开工后迅速收回数倍资金，并用其撬动更多的楼盘。2021年，期房销售面积占全国商品房销售面积的比重高达87%。
得益于房地产预售制度，房地产企业只需要很少的自有资金，就可以通过“高负债，高杠杆，高周转，低成本”的方式实现大规模扩张，迅速从一个亿元级别的小舢板转变为万亿元级别的航母。
对于购房者而言，只要房价继续上涨或者维持稳定，那么楼盘烂尾的风险并不高，并且期房还有很大的优势。
1、期房的价格会比较低
因为需要购房者提前支付购房款以及承担楼房烂尾的风险，开发商会通过一定的折扣进行补偿，借此吸引购房者，增加他们购买期房的意愿。
2、期房有很大的增值潜力
在房价持续快速增长的时期，普遍出现了期房交房时的房屋价格与订购时相比大幅增长的情况，房价暴涨几倍的情况也并不少见。对于购房者而言，房产增值所带来的巨大财富自己可能工作一辈子都无法赚到，所以购买期房是一笔非常划算的买卖。
3、期房的选择空间比较大
大部分商品房都是以期房的形式销售，如果不考虑期房，那么可选择空间也会比较小。如果不选择期房，综合指标比较优异的房源可能早就被期房购买者抢购一空了。
尤其是当购房者对房屋所在位置、大小、朝向、周边设施等具体细节有较高要求的时候，就需要在比较大的范围内去做筛选。现房占商品房销售比例太低，如果不考虑期房就不大好选，很难找到自己理想中的房源。
房企的运作方式埋下了隐患
房企新开发一个楼盘所需投入的自有资金主要是拿地的钱，将地拍下后可以通过抵押来筹集项目启动资金。当楼盘盖到2楼或者完成总工程量的25%后就可以开始销售。
在资金使用上，国家以前只有总体的指导方针，各地政策的松紧度不同。大多数情况下，房企都可以通过灵活应对将销售款收入囊中。
这个时候，房企已经提前获取了该楼盘完工后的全部收入，变相实现了一轮融资。然而这笔资金并不会用于该楼盘的后续物料与人员工资的开销，工程承包商需要以垫资的方式进行整个项目的施工。
房企新开楼盘的销售收入，一部分用于结算已完工项目的工程款，一部分用于开发新的楼盘。
当房地产市场疲软、消费者购房需求不旺盛的时候，房企的新开发楼盘就卖不出去，就无法用新开楼盘的销售款去支付在建项目的工程款，房企的资金链就会变得比较紧张。
2016年底，国家提出了“房住不炒”的概念。开发商由于之前大规模扩张，以高价疯狂抢购地皮，现在必须要批量开工新楼盘、收取销售款才能支付在建项目的工程款，维持基本运营。
所以尽管市场需求与房产政策开始发生变化，房企也只能硬着头皮开工，也就出现了地产新开工面积在2017~2019年持续增长的状况。
由于房价高起，房地产市场开始降温，市场需求量急剧降低。再加上“限贷令”与“三条红线”在提高购房者门槛的同时打压房企的其它融资渠道，对房企而言绝对是致命的打击。
烂尾楼对开发商有何影响？
在房地产市场蓬勃发展的时候，房企手中的现金流非常充裕，此时开放商们就已经开始通过分红与大规模对外投资等手段将企业资产转变为个人资产。
只要房企这艘航母能够继续前行，开发商的个人财富就能在航母的护航下不断增长。需要注意的是，企业是有限责任公司，一旦企业资金链断裂，无法为在建项目的继续运行提供资金，那么开发商完全可以选择直接申请将企业破产清算。
公司破产，资不抵债，而企业掌控者只是没将公司经营好，个人不用承担任何法律责任，个人财富也丝毫不受影响。
为什么不将烂尾楼完工？
能做到“10个锅9个盖”的已经算是运作得非常好的房企了，现在的情况是“100个锅9个盖”，锅盖不够用了，房企已经无力支付在建项目的工程款。
如果由其它企业接手，将在建项目完工，确实不需要多少钱，但是隐藏在项目背后的债务问题完全无解。
假定项目价值10亿，只需要再投入1000万就可以将该项目完工，那么欠买房者的10亿以及承包商垫付的5亿工程款该由谁支付？
怎样避免买到烂尾楼？
1、看五证
五证分别是《国有土地使用证》，《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》，《建设用地规划许可证》，《商品房销售许可证》。
购买五证齐全的房子，完全可以避免购买到烂尾楼，在办理《房屋所有权证》时也会比较顺畅。有些房企为了尽快回笼资金，在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下就开始向购房者销售商品房，房屋手续不全可能会对购房者后期办理《房屋所有权证》造成不利的影响。
2、看施工进度
已完成工程量占总工程量比率越高的项目烂尾的概率越低。
平稳推进的项目烂尾的概率较低，一个项目如果干干停停，很可能在资金方面存在问题。
3、看房企实力
中小房企的风险承受力要低于大型房企，资金链也更容易断裂。
当然了，大型房企现在也不是很安全，相对安全一点。
买到烂尾楼怎么办？
1、如果房企只是因为暂时资金紧张，无法按时交房，可以按照合同约定要求房企支付违约金。
2、如果所购楼盘长期烂尾，购房者可以要求解除购房合同，并停止向银行还贷，但是绝对不要这样做。
因为这样只是及时止损，不再支付购房款的剩余部分。如果购房者解除合同，在进行清偿时将优先赔偿银行，购房者的权利就无法得到有效保护，已支付的购房款大概率要打水漂。
3、如果房企已经没有办法继续维持楼盘的施工，购房者需要尽快组织起来，团结一致起诉房企，申请强制执行或破产清算。
写在最后
造成商品房烂尾的根本原因在于烂尾的风险由购房者独自承担。
近期很多购房者以停止还贷的方式向银行施压，希望倒逼烂尾楼重启。
这种行为在法律上是得不到支持的，但是也传递出一个鲜明的信号：购房者希望改变由自己独自承担烂尾风险的现状。
