房地产业属于资金密集型行业，房地产公司在经营过程中的资金需求非常高，如果只依靠内部自有资金进行筹资肯定无法满足发展要求，通常都需要借助外部融资。
房地产业传统的外部筹资方式以银行贷款为主，还包括发行股票融资和债券融资等。由于债务的融资成本低，因此房企普遍依赖负债经营，导致行业资产负债率很高，高杠杆也意味着公司陷入财务困境的可能性增大。
由此，国家开始了一系列去杠杆工作。恒大集团是中国房地产的领先企业，并率先在房地产业发行永续债。恒大永续债的发行为企业注入了大量资金，加速其完成多元化产业的布局，也使得2016年恒大一跃成为全球销售第一房企。
可对于这样的恒大集团来说，为什么要发行永续债？
拓宽融资渠道
从行业背景可以看出，房地产业的资金注入量非常大，公司不能只依靠自由资金进行发展，需要大量凭借外部融资，可以说，
一个公司成长和发展规模取决于外部融资的规模大小。
在大量创新型融资工具被广泛运用以前，我国资本市场上的企业的融资结构都比较单一，主要以银行借款、发行一般债券和普通股为主。
从恒大来看，在使用永续债这种金融工具之前，公司的融资渠道也不复杂，
外部资金主要来源也是银行借款，2012年融资总数中的83.22%都是来自于银行借款。与之后恒大集团的快速发展对比可以看出，过度单一的融资模式明显限制了公司的发展。
这时，恒大集团也在积极寻找融资渠道的突破，永续债的出现不失为一个不错的选择。恒大2013年的融资总额为1114.08亿元，比上年增长了近2.5倍，
其中永续债融资金额达到了总数的21.9%。
除此之外，公司还发行了91.09亿元的优先票据，融资渠道相比2012年扩展了些许，表明公司正在积极寻找多样化的筹资渠道，以便快速得到足够的资金来支撑公司的发展。
与此同时，为了减少房地产经济泡沫，降低银行业的金融风险，国家对房地产业严格管控，多次调高存款准备金率，限制房地产公司的银行借款规模，恒大等众多公司难以通过该方式筹集大量资金。
加之国家对房地产业上市公司的数量同步管控，公司通过上市筹集资金的难度也在加大。此外，虽然公司还可以通过发行债券筹集资金，利用债券资金的税盾效应，但发行债券比较复杂使得发行成本也比较高，同时发债的资金数额也会受到一定的限制。
而如若公司选择通过发行永续债进行融资，同时将其作为权益工具处理，不增加企业负债的同时还能增加企业的净资产，会让企业进一步拓宽债券融资的空间。
同时，由于永续债以债券形式发行，投资者并不能行使股东权利，只享有收取固定利息的权利，因此不会使得股权稀释导致治理结构改变，也不存在由于控制权变更而使企业无法进行股权融资的问题，自然提升了企业的融资空间。
满足资金需求
总结房地产业的特点有资金需求非常大、项目的开发期限以及资金的回笼期较长，因此房地产业的融资需求普遍比其他行业要高，恒大发行永续债最关键的目的就是满足资金需要。
2013年开始，恒大改变城市布局战略，从年报中可以得知，集团整体从三四线城市转向一线和二线，增加一线和二线城市的土地贮备，总的土地贮备面积比上年增长了7.5%。同时，土地价格也有所上涨，2013年恒大购地均价达到每平方米2630元，较上年增长了128.7%。除此之外，恒大当年还不得不支付部分工程尾款。
由此可以看出，当时公司所需要的资金量是巨大的。显然，单靠银行存款这一种融资模式已经无法满足公司的需要，这是因为银行借款对公司的资质要求很高，对资金的使用也有严格的限制。
此外，
银行借款增加，公司的财务杠杆也会被拉升，对公司之后的信用评级、融资能力甚至公司运营造成影响。
而永续债在资金用途方面比较广泛，公司可以将永续债筹集的资金用于业务运营、偿还公司所欠其他债务，与股权融资募集的资金不能作为财务性投资、债券融资募集的资金不能作为非生产性支出不同，永续债资金没有这些特殊限制。
因此恒大结合自身资金用途需要，
在2013年增加了永续债这一种融资工具，事实表明，恒大用发行永续债筹集的资金用作土地贮备金的支付，减轻了公司的资金压力。
优化资本结构
从行业角度出发，房地产业因为自身特性，整体的资产负债率水平相当高，2013年房地产业的资产负债率平均水平为76%，之后一直在向上增长，2019年高达80.4%。基于行业去杠杆化的背景，房地产公司改善资本结构的需求也非常迫切。
从公司自身角度出发，恒大集团的资产负债率一直处在行业高位，可能会使企业发生到期无法偿还债务的财务风险，同时负债率太高会影响公司再融资的成本和难度。
公司永续债发行的之前几年，在行业中恒大的资产负债率遥遥领先，超过了业内平均水平和其他几家龙头企业，同时，
负债率还在一直增长，直到2012年已经达到了82.56%。
因此，无论是基于行业情况还是公司自身情况，恒大集团都亟需调整资本结构。而正是由于永续债的“股性”，可以将其划入公司的权益工具，使公司能够得到大量资金的同时不会增加负债规模，很好地满足了恒大想要大量资金又同时减小资产负债率的要求。
事实证明，2013年永续债的发行确实从报表层面改善了公司的资本结构，
当年的资产负债率下降到了77.21%。
顺应政策要求
“13武汉地铁可续期债”打开了国内永续债市场的大门，同年，恒大集团又发行了244亿元的永续债，让房地产业进入永续债市场的视野。
一开始只有为数不多的几家大型国有企业尝试了永续债，房地产业更是屈指可数。但是永续债的期限很长，可以与众多行业项目周期相适应，尤其是房地产行业，因此得到了恒大的关注并在行业中迅速兴起。
初期，永续债作为国内一种新型的融资工具，市场对其了解甚少且发展相对来说也不成熟，从上述永续债的制度规范也可以看出，与之相关的发行规范等制度较为缺乏且监管力度相对来说也比较宽松。
对于恒大来说，在政策松动且灵活变动的这个时间节点发行永续债是个绝佳的选择，这也使得恒大集团能够快速发展永续债券业务。
