学加网是华南地区最大、最专业的文旅、园区、城市更新的企业家和高管的学习和社交平台。土地一级开发政企如何合作？有哪些开发模式？作为学加网学术委员会土地问题首席顾问、清华大学特聘讲师，崔元星老师从自身多年从业经验以及专业视角进行了解读与分享。
一、原由
因为我们通常看到的房地产属于土地二级开发，其中的政企关系是简单的土地使用权买卖关系，可以通过现行的《合同法》来约束。
土地一级开发中的政企关系相当模糊且复杂，目前存在土地法规盲区，必须借助已有的工程管理、资产托管、招标法、拍卖法、政府采购法、公司法等法律法规创新成适合各地各阶段各项目实情的开发模式，以规范政企关系。
二、阶段
最初，政府是毛地出让，土地收益有限，土地开发整理由拿地的开发商自理，后来出现了土地收储制度，政府独揽土地整理，政府既当裁判又当运动员，政府债务风险，市场敏感性不足。
眼下，土地成片一级开发进入了政企合作阶段，政府主导、统一规划、市场化运作，一直在探索、磨合合适的合作模式，但也一直在磕磕碰碰中前行。
三、现状
有钱有思想的政府不用拉企业合作开发土地，没钱没思想的政府不敢拉企业合作，最可能跟企业走到一起的政府是钱不足但有一定思想的政府。有钱没思路的企业想不到跟政府合作开发土地，没钱有思路的企业想也成不了跟政府合作，最可能跟政府走到一起的企业是钱不少且有一定思路的企业。
四、动因
政企合作开发土地的动因分析：政府税收财力不足，银行融资严格限制，中央发债杯水车薪，自行发债遥遥无期。联姻社会资金虽无奈之举，也许是不错的选择。
五、模式
归纳一下，至一级开发市场化以来，出现了以下八种政企合作开发模式：
1.理论模式——开发成本返还、土地增值分利。
2.代建模式——市政工程BT，设计总承包EPC，工程管理费。
3.托管模式——土地所有权、使用权、开发权、经营权分离，直接委托或公开招聘一级开发商，委托管理、开发与运营。
4.联动模式——低价曲线拿地二级开发获利弥补一级开发投入。
由于政策的限制及时代发展，以上四种模式基本已经淘汰。尤其是联动模式，由于二级开发经营性用地出让必须公开方式，所以不能在书面材料中约定“联动开发”，以免被督察，实际操作中只能改头换面。
5.合资模式——政府国有公司与企业合资注册一级开发项目平台公司。
6.PPP模式——政府与社会资本合作模式。
7.购买服务——购买征地补偿服务、采购基础设施工程、棚户区改造购买服务。
8.收益权模式——土地开发权暨收益权公开出让。
以上四种模式目前正在同步使用。合资模式是最具法律依据和最受中央政策鼓励的，但由于国有资本退出机制较难，在实际操作中难以推行。
PPP模式由于受上位法缺失及财政预算制度的限制，还很难成为主流模式。
购买服务模式的法律依据充分，但各地操作随意性较大，对“服务”的内涵与外延可能存在理解偏差，目前也处于慎用状态。
收益权模式是土地使用权招拍挂方式的迁移应用到土地开发中，目前由于各地政府理解程度不够，有待普及推广。
作为华南地区文旅、园区、三旧改造教育领先品牌，学加网一直专注于专业领域的课题研究，崔元星老师作为学加网专家团成员，未来会持续关注土地应用领域相关课题，也会持续对话题、现象、新政等进行及时解读与分享。
