地产基金是指从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的基金组织。
在地产行业和金融行业政策和市场层面进一步承压，尤其是针对信托贷款、银行开发贷、境内外发债等出台了一系列限制性政策，地产基金出现了整体性的反弹。以前，开发商从拿地到开发到销售到物业运营等全是自己干，未来，每个环节可能都会出现更为精细化和更专业的机构，擅长的人做最擅长的事儿。并且在REITs正式落地实施后，单一开发商向“开发商+运营管理商+基金管理者”的转变将会加速。
大家好像普遍把地产基金理解成是一个融资渠道或融资工具，但是应该正确理解这个行业，它其实是资产管理行业。根据中基协数据，截至2020年三季度末，地产基金管理规模只有1.86万亿元，仅为私募基金总规模15.82万亿元的11.7%！可见，中国地产基金的潜在发展空间十分巨大。
地产基金按照组织形式可分为公司型/契约型/有限合伙型3种
其中，有限合伙型地产基金又备受追捧！
房地产项目，投资机构可以与资金方设立有限合伙企业，有限合伙企业与房企共同持有项目公司股权，由项目公司参与土地竞拍或并购，有限合伙企业作为项目公司的股东通过“股本+资本公积”、“股本+股东借款”、“纯股本”三种方式将融资款项拨付至项目公司，融资到期后通过房企或房企指定第三方回购有限合伙企业份额或平台公司股权的方式实现退出。
最近两年房地产基金也出现了“盲投”型基金，从原来的推荐项目让投资者来投资变更成为向投资者推荐管理人的项目选择能力。并且，复合型房地产基金数量越来越多。根据相关数据显示，在9只以组合投资为策略的样本基金中，《备案须知》实施后备案的有6只，占比达到66.67%。这种变化，来源于《备案须知》的规则修改；
并且近两年在证监会和中国基金业协会的不断努力下，不法基金大量清出，净化了市场，实现了优胜劣汰，防止了“劣币驱逐良币”情况的发生，房地产基金的合规运作要求大大提高。
同事也看到，因为《备案须知》对私募股权基金存续期限的硬性规定，房地产基金的存续期限延长，通过房地产基金持有大宗并进行后续精耕细作的持有型基金频现。根据相关数据显示，在8只投资商业持有类项目的样本基金中，《备案须知》实施后备案的有6只，占比达到75%。
地产基金参与拿地土地保证金、土地款融资和项目公司股权融资一站式融资
目前，地产基金为房企解决完前期的土地保证金和土地款融资后，后期可以通过项目公司股权融资继续为该地产项目提供更低成本的资金，股权融资的资金可以置换前期股东投入和融资款，从而通过“保证金融资+土地款融资+项目公司股权融资”形成房地产项目完整的股权融资解决方案。
优先股、夹层投资类地产基金模式广泛运用
明股实债、股加债、非房主体等方式完成出表已经成为房企实现压降有息负债的重要手段，在百强房企的股权融资中，可以接受真正的股权融资且让渡项目收益的数量极少，绝大多数房企还是以债权融资的目的开展股权融资。这种需求为投资机构带来了巨大的机会。优先股、夹层投资类模式成为当下多数机构的应用模式。
因为银行资金托管和合规备案基金产品都比较困难，地产基金募集难度在加大，对地产基金产品的专业操作能力以及管理人品牌信誉等都提出了更高要求，不能胜任者只能退出市场，淘汰出局。伴随一系列宏观环境变化以及房企自身调整，地产基金也在逐渐回归本源，顺应变化，从监管套利投资转为项目价值投资。
房企“反投”私募基金拓宽融资渠道 新城入股鼎信长城
近日，鼎信长城投资管理公司与新城控股签署了战略合作协议，双方将更深层次聚焦房地产投资领域，布局和深耕产业及运营。
据查，3月1日，新城控股旗下100%持有的附属公司上海新城鸿崧企业管理有限公司，凭2270万元的认缴出资额、以18%的持股比例，一跃成为鼎信长城除鼎智创富、鼎汇卓越之后的第三大股东。
对房企而言，与私募基金更密切地进行“捆绑”，有利于房企缓解“三道红线”等新规压顶下的资金压力。新城注资入股鼎信长城，无疑为其融资新规下的现金流上了又一道“保险”。
地产“反投”私募基金的做法，也在频频上演。今年1月6日，鼎信长城新增了四位股东方：祥生地产集团、三巽集团、第一摩码资产和博唐投资，前两者是地产商，后两者是以地产商关联密切的投资机构。
在融资收紧、监管从严的大环境下，“反投”私募基金不失为疏通资本管道的一种好办法。
开发商系地产基金渐渐独立发展壮大 远洋资本战略投资红星地产
2021年3月28日，远洋资本宣布与红星美凯龙控股集团有限公司签署合作协议，双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司及其下属的红星地产板块展开战略合作。本次远洋资本战略入股红星企发获得18%股权，股权转让对价为人民币10.3亿元，入股后双方将展开进一步战略合作。红星地产股权的实际成交价远低于原先市场传言的40亿元价格。
远洋资本战略投资红星地产一案，最令圈内人刮目相看的是远洋资本与远洋地产的隔离。原来我们惯性认为地产商旗下的地产基金就是一个表外融资工具，关于这个委托代理人的矛盾关系一度是地产基金里争论的焦点，没想到时至今日，对于一些有远见的地产商，竟然真的做到了相互之间的隔断，让彼此风险隔离，各自按照各自的商业逻辑独立发展。而与远洋资本类似的，还有旭辉旗下的晨曦资本、朗诗旗下的青衫资本等。相信随着轻资产公司分拆上市的蔚然成风，这样的地产基金还会有更多。
城市更新基金涌动成立 存量地产时代
城市更新基金是指通过公司制、契约制或有限合伙制基金，以股权融资/债权融资/夹层融资等多种模式，投资于拆迁安置、土地整治、复建工程、商品房建设等全周期城市更新领域的融资产品。
2021年6月2日，上海城市更新基金正式成立，总规模约800亿元，该基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。
无独有偶，近日北京也成立了一家城市更新基金，即中关村科学城城市更新与发展基金，总规模300亿元，也期望能进一步优化提升城市功能，增强产业引导和资源管控能力。纵观全国，各地的城市更新基金纷至沓来，以基金形式作为投资通道参与城市更新有利于吸引社会资本参与，放大权益类资金“四两拨千斤”效用和规模，是具有长远战略布局的融资模式。
经中基协网站查询，自2014年至今，已在中基协备案且基金名称含有城市更新字样的私募基金共57只，且基金规模体量都很大，动辄几十亿或者数百亿。随着未来城市更新项目的逐步实施，相信城市更新基金也将迎来进一步的蓬勃发展。
尽管相较于已经开展了10多年城市更新行动的深圳来说，上海、北京、重庆、天津直辖市的城市更新政策出台较晚，但基于北京在全国举足轻重的地位，本次北京、重庆和天津的城市更新政策更具有全国性的风向标意义，相信随后全国各主要城市将会跟进出台各自的城市更新政策。一夜之间，“城市更新”成为中国房地产行业下一步发展的焦点和主题词。
作为有别于增量开发的发展模式，以存量改造为主的城市更新被业内称为“房企第二赛道”，为房地产企业提供了新的业务增长点。本文拟从城市更新的含义、操作流程及核心关注点等方面对城市更新作简要介绍，以期对读者有所助益。
2021年7月3-4日在
北京 举办《
地产基金：投融管
退/城市更新/夹层投资/收并购/税务筹划/风险防控实务专题》，汇聚8位资深一线专业人士，构筑分享授课体系，通过四大专题主讲/闭门研讨会和交流晚宴等内容，呈现一场实务交流的行业盛宴！
【第一讲】新形势下地产基金夹层股权投资正当其时
一、超低利率时代的到来
二、夹层资产价值凸显
三、地产行业忍辱负重
四、夹层投资模式特征
五、信托开展夹层投资
六、信托地产夹层案例
七、互动交流
【第二讲】地产基金股权投资收益与风控：投前研判、方案设计、项目风控及模拟清算退出实务
一、地产投融资市场与基金/信托业务发展趋势
地产企业高周转模式还能继续吗？
投资、发展分离模式下的“放”与“收”
房企三道红线、信贷两道红线、供地两集中的影响分析
二、地产股权投资产品“投融管退”要点研判
对手如何选择？央企国企？民营企业？排名越靠前越好？
什么阶段进入？地产立项？竞买成功？地价款交清？
产品是否有固定收益？追求固定收益？还是追求超额回报？
自己管理？委托第三方管理？如何甄别第三方管理方案？
真的很难发行募资吗？最佳投资人如何寻觅？
三、地产股权投资精准投资的投前研究
股权PK债权的侧重点差异
区域市场投研维度
项目质量投研维度
操盘能力投研维度
现金流分析及研判
四、地产股权投资产品设计及风控
四个产品阶段：从单一型到策略投资型
三种产品模式：从优先股到同股同权
几个核心问题：地价款？收益预分配？期间投资本金回收路径处理？
风控方案关键点：IRR评审、股权/表决权/分红权设计、董监高设置、对赌设计、退出路径等
收益与风控兼顾的风险控制体系
几个最新的典型案例全流程分析
五、地产股权投资的项目管理及风险防控
项目管理之公司管控框架与节点控制
项目管理之开发管理-财务管控
项目管理之现金流管理
项目管理之项目进度管理
项目管理之成本管理
项目管理之收入管理
项目管理之税务筹划管理
六、地产的项目模拟清算退出及产品收益分配
清算时点选择
清算方式选择
清算工作内容和阶段
清算核心要点及应对
项目收益及产品资金分配
七、房地产基金股权投资的全盘总结
八、互动交流
【第三讲】房地产股权收购和资产收购的实务、税务筹划以及涉及破产重整和破产清算的涉税问题、税收优惠政策解析
一、房地产股权收购实务及税务筹划
房地产股权收购的操作模式
房地产股权收购的法律程序
房地产股权收购的风险防控
房地产股权收购的税务案例
房地产股权收购的税务筹划
房地产股权收购的特殊模式
1. 公司分立的剥离模式
2. 合作开发之协议方式
3. 合作开发之常规开发模式
4. 合作开发之土地或房地产作价入股问题
5. 合作开发之“小股东”勾地合作模式
6. 合作开发之开发商获取约定利润后退出
7. 合作开发之融资+“小股”操盘代建模式
8. 合作开发之操盘代建模式
房地产股权合作开发的新模式
1. 政府产业勾地、小股操盘
2. 企业破产重整
二、房地产资产收购实务及税务筹划
房地产资产收购的操作模式
房地产资产收购的法律程序
房地产资产收购的风险防控
房地产资产收购的特殊模式
1. 在建工程转让模式
2. 定建转让模式
3. 定建代建模式
4. 法院拍卖
房地产资产收购的税务案例
房地产资产收购的税务筹划
三、房地产企业破产重整、清算的涉税问题
企业破产重整的法律程序
破产程序启动后的涉税问题
破产清算中的税收问题
破产程序启动后的税收问题
四、基于破产的房地产相关税收优惠政策梳理
增值税优惠政策
房产税、土地使用税优惠政策
契税优惠政策
个人所得税优惠政策
土地增值税优惠政策
企业所得税优惠政策
金融机构的税收优惠政策
五、互动交流
【第四讲】私募地产股权投资基金监管政策、投资标准、交易架构、交易条款及其主要争议
一、私募地产投资基金的监管政策
二、私募地产股权投资基金的投资标准及其交易架构
三、私募地产股权投资基金的交易条款
项目基本信息条款
项目公司信息条款
资金占用费条款
交易模式条款
工商变更以及主体确认条款
过渡期安排条款
公司治理条款
公司僵局条款
公司运营条款
查询权、质询权条款
审计权条款
信息权条款
流动性管理条款
对赌条款
项目退出条款
利润分配条款
期间分配条款
品牌使用条款
陈述保证条款
违约责任条款
降价销售权条款
拖带权条款
随售权条款
强制操盘权条款
其他条款
四、私募地产股权投资基金的主要争议
争议事项一：前期垫资费用
争议事项二：盈余资金分配
争议事项三：资金单方统筹
争议事项四：流动性缺口
五、现阶段私募地产股权投资基金的备案
六、互动交流
启金智库
我们，链接金融与产业……
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、企业、法律、财税的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业财税、公司治理、金融科技等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
已在地产金融、国资金融、特资金融、IPO上市并购、PE股权投资、产业链和供应链金融、证券投资、普惠金融、资产证券化、非标转标、票据金融、跨境金融、理财和家族办公室等业务方面，积累了前沿成果并不断更新。
启金智库 还联合多家机构成立《产融公会》，旨在以金融为助力，以产业为基石，强化金融服务，深化产业发展，打造链接金融与产业的高效型社群组织。
