今年新年，山东省临沂、烟台、菏泽、德州四个省级新区到位，开启了城市发展新序章。新区建设，首先要有个好规划，要有好的引领产业和引领项目。然后，很重要的一点是，投融资工作要到位。
巧妇难为无米之炊，新区要发展，钱要打头阵。您瞧，省级新区公布的同时，就公募发行专项债券，动作可以说及时有效。地产瓣膜和您聊一聊省级新区建设投融资那些事。
一、省级新区专项债券发行情况
2021年阳历年底，公开公募发行山东省政府省级新区建设专项债券，共四期，编码2171506-2171509。2021年12月28日发行，发行规模5.5亿、12.75亿、19.8亿、5.95亿，发行期限为7年、20年、30年、7年，票面利率3.05%、3.41%、3.52%、3.05%，共44亿元。缴款起息日是2021年12月29日，本金兑付日是相应年份12月29日。
新区建设资金使用具有规模大、到位时间短、涉及门类广等特点。债券募集资金,重点支持四个省级新区的社会事业、市政、产业园区配套、交通设施等建设。
二、新区建设投融资方式
地产瓣膜相信，随着省级新区建设的推进，相关的专项债券还会时有发行。兵马未动，粮草先行。专项债券只是投融资方式的一种。
除了专项债券，省级新区建设的投融资模式还有哪些呢？列了八类。
三
、金融衍生工具
金融衍生工具也叫做衍生金融资产。相对于基础金融产品，金融衍生工具主要是以杠杆和信用交易为特征，包括一些可提前退还的债券，可退还股票以及可转换含看涨期权的债券等等。
地产瓣膜发现，浦东新区、雄安新区等建设开发中的衍生品的运用，都提供了一些开阔思路。比如深化QFLP和QDLP试点，吸引更多的境内外投资者、中介机构参与衍生品市场，更好的服务实体经济，建设资产交易平台。
四
、
市政债券
是运用比较成熟、信用等级比较高的融资工具。该模式在美日英法等西方发达国家应用较多，最早盛行于美。
市政债券和政府债券的区别在于，市政债券的发行主体是城市或下属部门，主要以地方税收作为偿债来源。资金违约风险较小，安全的等级不如政府债券。市政债券的发行时间通常比较长，流通性要低于政府债券。
五
、
贷款信托
信托公司作为项目的投融资中介接受投资者的资金信托，其中就包括贷款信托模式，还有后面讲的股权融资。贷款信托通过信托方式吸收资金，发放贷款。
偿还贷款本金和利息收入直接来源于财政资金。如果不能按期偿还本金和利息时，财政按差额进行补偿。财政资金作为项目投资一部分，直接参与贷款，可以降低投资者的投资风险。
地产瓣膜发现，在实践中，往往通过房地产资产超额抵押和贷款偿还的责任保证保险方式，来控制贷款信用的风险。
六
、股权融资
通过项目成立公司，通过扶持新区企业，吸引一些个创投和资本机构参与股权。城市建设的平台公司充分发挥市场化的优势，引进大型企业，积极吸引社会资本参与新区建设，缓解政府出资的压力。
七
、
ABS
融资
ABS就是Asset Basic Securitization。是一种以项目所属资产作为支撑的证券化融资方式。以项目所拥有的资产作为基础，以项目资产可带来的预期收益作为保障，通过在资本市场发行债券募集资金的一种融资方式。
ABS的融资模式最大的优势，是通过国际市场发行债券筹集资金。项目筹资者仅以项目资产承担有限责任，避免其他资产受到影响。地产瓣膜发现，可以降低筹资成本，大规模筹集资金，同时分散转移筹资者和投资者的风险。
八
、T
OT
方式
融资
移交-经营-移交的简称，即经营权的转让，是BOT融资方式的发展和升级。以政府特许经营的方式，将已经建成的一些个基础设施的经营权，以一定的价格在一定期限内出让给购买方，自主经营期满后，将基础设施无偿归还给转让方，然后重新进行招标。
该模式利于盘活城市基础设施存量资产，增加社会投资总量，带动边际产业发展，合理配置社会资源，提高使用效率，推动政府转变职能与观念。这是一个从增量思维向存量思维转变的新模式。
九
、组合
项目融资
将风险收益不同的几个项目，结合成一个新的项目，利用BOT方式或者其他的证券化融资方式，到国际资本市场上为新的组合项目融资，可以促进政府、社会、社会多方合作共赢。2015年青岛西海岸新区总规模200亿的一个基础设施投资基金，就是一个很好的组合融资方式案例。
地产瓣膜发现，这种融资模式适用范围广，资金使用灵活，然后，还可以吸收更多社会面的出资。
十
、
政府财政投融资
政府提供财政资金和财政性的金融担保，依据政府信用筹资，投融资主体是地方政府或具备法人资格的国有独资企业。
当前仍需进一步健全财政投融资管理体系，清晰区分财政投融资与商业银行的投融资界限，规范投资的监督约束机制，明确企业的主体地位。
以市场机制为导向，创新更多的财政投资、项目运营的新模式，协调好财政投融资和市场投融资之间的融合机制。在决策面要坚持确立以企业为主体。
十一
、
其他一些
个
融资方式
比如韩国通过设立国民投资基金的方式进行基础设施建设的融资，法国通过税收、国家拨款、银行贷款、企业投资等方式作为新区建设资金的主要来源，等等。
地产瓣膜觉得，针对当前的省级新区投融资仍需处理好以下问题：
十二
、投融资主体单一
的
问题
协调好城投公司、城建部门、财政部门的关系，定位好各自的投融资、组织建设、资金监管的职能，形成合力，避免出现配合失效、条块分割等情况发生。
十
三
、提高平台资产质量，提高运营盈利能力
要充分利用多样化的融资手段，广泛的利用外资、民营资本、证券、债券、信托等多种方式，用活金融政策。
要创新城市建设投融资平台的现代化经营管理理念，提高经营效益与投资效率。让投融资人才资源结构更加合理化，用好用对用准土地出让收入。
十四、营商环境优化更进一步
新区要有更新气象，创造一个开放、高效率的营商环境对于新区建设的资金获取，具有十分重要的意义。
十五、吸纳资金
的前提和保障是
管好用好
资金
地产瓣膜与大家都知道，除了发行政府的建设专项债券之外，还有多种的投融资方式。做好融资工作的基础是，说到底，是要建立健全一个好的机制争取更多的良性资本和资源，投入到新区建设之中。
发展要以稳健为主，真正能为当地人民谋取福利，让企业、社会、政府取得合理收益，项目与产业获得更好的经济效益和社会效益。
十六、政府企业良性互动
可以确定的是，平台经济由政府来组织决策，来负责搭建，新区发展的主体应该放手给企业，当然，这里边包括一些个国央企。双方要良性互动，荣辱与共，合理发展。
结束语
投融资工作，说一千道一万，机制更加透明，思路更加开阔，运作更加实用，让全社会都踊跃参与，让全社会都知悉资金面的优势以及发展的一些个瓶颈与压力。让更多的人、更多的组织、中介机构、资本机构等加入进来。
地产瓣膜相信，以新区总体规划为指针，全力推进建设，促进产城融合，促进企业的高速发展，促进城市更新与产业迭代，一定可以将新区建设为当地经济社会发展的新标杆。
以最大的热情、最大的努力为当地人民谋取福利，同时，积极的去探索新区建设的一些个新的发展模式、新的产业构造、新的运营方式，开启新区建设新里程，谱写新区建设新篇章，实现新区建设新作为。
