#地产金融#
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背景
作为资金密集型的房地产行业，当前一方面受“三道红线”、“住宅供地两集中”、“涉房信贷两道红线”、“房地产信托余额管控”等监管，另一方面城镇化率目前61%左右，到2030年达到75%，存量提升空间也较大，新型城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。在行业发展趋稳、监管强化、整体市场空间仍存的新时代，发展模式面临重构、房企融资和财报管理迎来变革挑战、金融机构地产项目投资模式和合规面临转型。
核心目标
围绕新时期下房地产企业及项目融资管理、报表热点问题解析、新型融资渠道、传导型融资机会、转移型融资机会、综合开发项目投融资、商业开发项目投融资、自持资产融资、地产信托运作模式、困境不动产纾困融资、“轻资产”REITs和类REITs运作的最新合规运作、风险管理、最新案例等角度详解交流。
适合人群
■ 房地产企业的董事长、总经理、财务部/融资部/战略部/投资发展部/法务部等业务主管和骨干；
■ 金融类企业：信托、银行、地产基金、券商、保险资管、AMC、产业投资基金、私人投资公司等机构，前中台业务部、后台风控部、战略部的业务主管和骨干；
■ 房地产相关的建筑施工企业、融资代建企业、物业管理公司、科技公司、基建企业、城投公司、产业公司的股东或高管；
■ 相关服务类机构：不良资产处置服务商、律师事务所、地产评估公司等业务负责人和骨干。
主讲提纲
第一部分：三道红线和两集中供地等背景下房地产企业及项目的融资管理实务和案例
一、房地产融资的不同业态、现金流形态、全景框架
不同的地产业态分类
房地产企业的现金流形态
房地产融资的全景框架
二、项目融资中不同各阶段常用融资工具的分析比较、监管现状及案例运用
土地获取阶段：拿地融资
开发建设阶段：开发贷/供应链融资
销售回款阶段：按揭/购房尾款等融资
持有运营阶段：持有资产融资
其他资产融资
三、主体融资中的体系性构建和案例
业务构建
资本市场形象管理
机构合作管理
内部融资资源的挖掘与体系搭建
四、房地产企业报表初步透视之热点问题
隐形负债
土地储备质量分析
管理层报表倾向判断
重点报表科目分析
五、标杆房企融资模型案例分析
六、答疑与交流
第二部分：新周期下房地产项目传导型和转移型融资新机会及最新典型案例
一、 新周期下房地产金融市场的变化
黄金时代到石器时代
散售VS自持——持有型资产的真实价值
上帝的归上帝，凯撒的归凯撒——金融机构混业经营时代的终结
二、 新周期下房地产项目融资的新机会
传统融资渠道的萎缩
1. 银行、信托对土地前端融资的限制加强
2. 险资对商业地产的融资口径的收缩
3. 其他金融机构/类金融机构开展地产业务的限制
新型融资渠道
1. 国企/上市公司的投资和资产配置需要
2. 实缴母基金的投放需要
3. 产业链上下游的融资机会
“债”未必不如“股”
1. 债性融资和股性融资的区别
2. 债性融资和股性融资的优劣势分析
3. 现阶段融资方式对安全性和收益性的影响
融资需求的传导和转移
三、 案例解析
传统融资渠道的新变体
1. 某信托公司权益融资工具案例
2. 某保险资金股权投资案例
传导型融资机会
1. 某投建协同基金案例
2. 某资本代建基金案例
3. 某另类融资案例
4. 关注大型机构的内生投资需求
转移型融资机会
1. 政府引导城综开发基金案例
2. 互投基金案例
自持资产融资范例
1. 某100%自持资产融资案例
四、答疑与交流
第三部分：信托视角下房地产项目投融资、参与困境不动产纾困实务和案例
一、国内信托行业地产融资现状
地产融资历史沿革
地产融资主要业务模式
地产融资未来发展趋势
二、信托地产融资的主要业务模式—非标融资
信托计划
财务性股权投资
优先股
夹层
可转债
私募基金
三、信托地产融资的非标转标—ABS/ABN
地产融资非标转标ABS
地产融资非标转标ABN
四、信托地产融资的ABS和类REITS
地产融资的ABS
地产融资的类REITS
五、信托地产融资的RIETS
境外REITS
境内RIETS
六、多产品、多模式参与困境不动产纾困
单一模式：困境项目纾困
批量模式：不动产基金纾困
七、答疑与交流
第四部分：REITs和类REITs最新实操、交易安排要点和典型案例解析
一、国内类REITs发展现状
产品实质
国内外REITs比较
国内REITs未来展望
1. 流动性
2. 政策性
二、类REITs的法律逻辑
结构设计思维导图
1. 交易目标-手段
2. 操作目标-手段
现金流常态结构
1. 项目端
2. 基金端
3. 信托端
三、重组端交易安排法律关注点
剥离资产与设立载体阶段
进行特殊重组阶段
构造资本弱化结构阶段
重组完成阶段
节约资金成本的安排
租赁层面的设计
SPV的多重选择
资产重组的不同路径
不同重组路径比较
四、专项计划端交易安排法律关注点
交易结构
现金流常态结构
1. 项目端
2. 基金端
3. 计划端
优先调息回售 目的-手段实现
夹层权维回购 目的-手段实现
处置决策设置
权益自持与优先购买
处置决策设置
多层次增信措施
五、资产选择的法律关注点
尽职调查关注点——特殊主体
1. 外商独资企业
2. 国有企业
3. 上市企业
尽职调查关注点——物业资产
1. 写字楼
2. 商场
3. 酒店
4. 综合体
5. 住房租赁
6. 仓储物流
7. 基础设施
8. 数据中心
六、典型案例
唯一银行间类REITs产品
真卖且参考股权投资基金现金流设计产品
豁免国资进场交易参考产品
整租安排参考产品
换股及永续产品
可扩募产品
七、答疑与交流
【导师专家团】
· 集结4位实战嘉宾，不同视角经验和案例分享；
· 平均地产投融资项目经验15年；
· 每位导师的累计操盘地产项目数百亿；
· 很多项目是行业内的“首单”项目或具有重大创新意义；
· 从产业到金融，从债权、股权到资产证券化多维度全链条覆盖。
【时间】2021年4月17日至18日
【地点】上海
【主办方】产融公会 & 启金智库
【联系人】启金智库-Jessie老师
