万科集团作为中国房地产行业的领头羊，
在我国有极高的知名度。
近几年由于受到疫情和国家政策影响，房地产行业遭遇寒冬。
但是万科在此次房地产行业不景气的时间段所受的影响是很有限的。
本篇文章就让我们一起来了解一下万科的轻资产模式，能否带给我们一些启示。
一、万科“轻资产”模式的内外环境
1、外部环境
2008年爆发全球金融危机，导致房地产行业开始出现增长无力的现象，
但是政府的“四万亿”经济刺激计划又促进了房地产行业的快速发展，房价不断攀升。
房地产行业投资额占GDP总量逐年上升。但是由于炒房投资的出现，导致房子出现只炒不住的现象，政府不断出台限购等政策，房地产行业又进入一个新阶段，
房地产行业投资额占GDP总量增长率逐渐走低。万科受外部影响发展受限，于是寻找其他模式进行运营模式转型，维持企业的可持续性发展。
2、内部环境
土地价格激增。因为政府不断出台对土地市场的控制政策，土地使用权和所有权相分离，
土地资源变少，获得土地资源的费用上升，对企业的资金周转带来压力。
经营风险大。房地产行业是典型的资金聚集型行业，需要大量的资金支撑企业的发展，但是企业筹资方式过于单一，
导致企业筹资压力只增不减。
企业也需要大量库存，资金占用量过大，这导致企业的闲置资金更少，更不利于企业的长期发展。
万科为了应对外部环境和内部环境的变化，保障企业健康长远的发展，摸索转型轻资产运营模式。
一方面不仅缓解了企业对资金需求压力，同时能够有效减少公司的经营风险。
二、万科轻资产运营模式下财务战略
融资活动是公司正常经营的基础条件，融资战略的好坏直接影响企业实施其它战略可利用资金情况。轻资产运营模式下的企业一般资产负债率都比较低，
企业可以拥有大量的现金储备，以此来降低企业运营和财务风险。
企业筹集资金的方法主要分为三类：内源性资金渠道、债务资金、外部投资。但是因为房地产产业具有资金密集型特征，
公司自身内源性融资难以满足其实际发展需要，所以仍需外部融资解决。
因此，处于转型中的万科通过以下两种筹资战略来解决资金不足的问题。
拓宽融资渠道单一的融资方式无法满足对资金需求量巨大的房地产行业，因此要拓宽企业的融资渠道。基于轻资产运营模式，万科为了实施规模化经营，把之前的B股调整后再次上市，
这促进了万科拓宽融资渠道增加了融资方式的选择。
2013年3月，万科成功在境外发行债券，最终得到超额认购，年票利率达到2.625%。发行债券和人民币比例为1:0.993，年化收益率达到2.755%。
万科把本轮融资资金全部投放于项目拓张。2013年，万科利用国际子公司成立20亿美元等值币种的中期票据计划，
该计划是万科第二次发行国际美元债券，极大了填充了万科项目经营对于资金的续期。传统的银行信用融资方式同样需要维持，万科和多家金融组织签署合作协议，万科作为一家资金密集型企业，其对银行借款存在着高依赖性。因为万科具有较高的信用等级，
因而，相比于其他公司来说，万科获得银行信贷相对更为容易且成本较低。
万科利用发现其他融资工具获得融资资金，具体来说，地产基金+互联网众筹的平台融资，万科的优良信用和品牌影响力也吸引着公募房地产信托基金。REITs属于项目融资，但实质上市债务融资，但是REITs作为资产证券化的表现
，能够通过发行债券的方式获得融资。
REITs融资不仅融资成本低，就投资者角度而言，进入门槛并不高，不同类型的投资者均能够参与进来，
如此可以为募集资金构建了大平台，而且投资形式较为灵活，可以根据项目对资金需求量合适筹资。万科凭借其品牌和信用优势，
合理运用多种融资方式，因此在融资方面，万科的确占了远超同行的优势，也为其发展奠定了良好的基础。
因为房地产产业属于资金密集型产业，传统筹资方式已经无法满足企业对较大的资金需求。虽然内源性资金是企业筹资首选渠道，但是由于企业对巨额资金需求，内源性资金已经不能满足，
所以，外部融资渠道对于公司融资需求是非常直接的补充。
不过，公司选择融资方式时，必须要兼顾到公司内部不同类型资源的条件，根据公司对应的发生命周期来选择相匹配的融资方式。基于生命周期理论框架内，处于初级阶段的公司通常存在更高的经营风险，因而，
公司制定融资策略是，要选择内源融资和股权融资相结合的融资方式。
当公司处于成长期，其经营风险水平得到了一定的改善，公司能够扩大负债融资比重标准，然而，因为近年来政府对房地产产业金融监管趋严，因而房地产公司仅依靠银行贷款无法获得充足额度资金，
如此便能够通过企业债券、可转换债券等方式进行融资。
企业处于稳定期时，由于实力增强，规模变大，此时可以尝试股权融资，尤其是海外股权融资。
不仅可以扩大企业知名度还可以保障企业的资金需求。
万科处于生命周期的成熟期，发展相对稳定，实力不断增强，规模缓缓扩大，在进行了国内投资后，
万科将眼光放至国际，在国外进行股权投资，收益也不错。
不仅满足了企业对资金的需求，也扩大了企业在国内外的影响力。投资战略是公司财务战略体系中最为关键的构成，
公司投资最终投资的选择无论是内部投资亦或是外部投资，都要为公司的发展战略服务。
万科传统的住宅业务进入瓶颈期后，需要拓展新的业务新的投资方向来获得更多的市场占有额，降低投资风险，平衡业务布局。在投资过程中不仅要注重轻资产投资也要注重与产业链的结合
，同时要兼顾到投资战略中差异化战略和目标集中战略所能够产生的影响，增强企业自身的核心竞争力。
投资战略除了可以优化万科的资产结构外，采取轻资产经营方式的万科同样会进行战略发展布局的优化和调整，从而最终实现战略定位升级的目标。
万科将企业现阶段可触及产业链进行整合并延伸投资范围，保证自身能够持续稳定的发展。
部分重点项目处于顺行状态，截止至2017年年初，万科业务对珠三角、长三角等经济发展地区的65个核心城市的渗透，
截止2016年末，万科已经成功入驻旧金山、新加坡、西雅图、伦敦和纽约这5个海外城市。加快了国际化的步伐。
2019年7月，万科荣登《财富》世界500强第254位。根据2020年万科年报，实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%。采用轻资产运营模式的企业都极其注重“轻资产”这项关键资源，根据价值链理论和资源基础论，
当价值链中增加高附加值环节投资比例，可以使公司利用核心竞争优势资源。
因为各类公司所对应的关键资源存在差异，因而，企业必须要能够正确识别关键资源，同时根据整体资源现状，
以全局角度科学配置资源，发挥出关键资源的最大竞争优势。
万科采用的轻资产运营模式也注重“轻资产”的投资，比如新产品、新技术的研发或者是品牌的维护等资源。在经历了房地产的黄金发展期后，房地产企业数量急剧上升，导致市场竞争加剧，
再加上产业集中度高度集中，品牌竞争逐渐发展为产业竞争的主旋律。
所以，房地产企业们加大力度对新产品、新技术的研发，
以此来拉开差异来满足客户的需求。
三、万科轻资产模式下的运营战略
轻资产模式下的营运战略主要是控制成本费用加快资产周转速度。房地产在重资产运营模式下，
房地产企业一般成本费用和期间费用相对较高，企业的存货数量也大，资金周转期长。
管理费用消耗高，增加了经营活动的成本。轻资产模式下的运营特点就是企业将产品加工部分等附加值低的价值链环节进行业务外包，
可以节约一部分的生产成本和管理费用。
万科通过利用资源优势控制成本，通过合理的营运战略降低成本费用；专注于核心业务，将非核心业务外包出去，减少企业的资金占用，
为企业提供更多的备用金；同时存进销售和回款促进企业的资金周转。万科联合中城投资、中天集团建立了以建筑材料设备采购商城为主题的综合性服务平台，
致力于解决地产供应链“交易不透明”“资金成本压力大”“产品质量不稳定”等问题。
这个平台可以有效提高采购效率，且节约采购成本。其次是万科的采购管理制度。有领先的采购平台，
也要有相应的管理制度才能进一步提高万科的采购效率。
完善采购的管理机制，整合外部资源和内部需求，扩大采购规模和采购范围，发挥采购平台的优势，
结合万科集团内的需求集中采购，可以加大采购量，与供应商议价也相对容易。
还有万科定时对外发布供应商名录。这个制度不仅对供应商具有很大的吸引力，吸引更多的供应商，
还可以将采购商品成本相对降低，万科根据商品需求或者服务将供应商进行评级。
在进行商品采购时，根据指标评级选择供应商，既保证商品质量，
也可选择相对较低成本的供应商达到节约采购成本的目的。
最后是万科的购地战略，万科将“拿地为王”战略转变为不当地王，寻求合作伙伴共同拿地，
利用合作、代建、股权收购等方式用较低价格获得土地资源。
在选择土地资源时，选取稍微地区偏远一些的土地，可以降低购买土地的成本，获得较高的收益。
万科在购买土地时采用各种灵活的战略手段，在节约成本方面相对理想。
“品牌效益”也是采用轻资产运用模式的万科的重点和核心资产，万科根据客户的需求，打造优质的品牌形象。新世纪之初，万科喊出了“建筑无限生活”的口号，
并在随后的几年时间里大力促进地产、服务、技术以及公民等层面公司形象的打造。
2010年，绿色环保成为企业业务开展的着力点，预示万科业务结构将开始转型。2016年提出“为业主资产保值增值”经营理念。根据《2020中国房地产企业品牌价值测评研究报告》记录的数据可知，万科品牌价值超过了1210亿元，是房地产产业第二名。因为万科的品牌和管理在业界受到了广泛的认可，并以此为基础，
制定了“小股操盘”的战略发展目标，将公司品牌效益面向市场进行输出，获得更高的资金投资回报率。
总结
万科转型轻资产运营模式是成功的。万科在转型轻资产运营模式后，有意识的对企业的资产结构进行调整
，对企业的业务模块调整，达到了对其利润结构调整的目的。
轻资产运营模式下，企业筹集资金方式增多，比如低利率与高信誉的债务融资、海外筹资等，不再只依赖传统的银行借贷。万科在维持企业的核心业务同时，积极拓展新业务，
企业营业收入多元化，一定程度上加快了企业的资金流动性。
其次，万科转型轻资产运营模式后，制定合理的财务战略，积极应对企业内外环境的变化，有助于维持企业在行业中的优势竞争地位，保证企业的可持续性发展。
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