首先这篇稿子是围绕着一张表展开——融资成本表。
中国楼市有句常见的话“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”笔者从业四五年也不知道这句话从啥时候开始传出来的。其实这句话说的也不是很准确。准确的说只是说对了一半。人和政策。其实当房产附上金融的属性之后，金融市场的流动性和政策性越来越主要。从这点上来说不光是涉及到资本市场，还涉及到政策的指导。
尤其是对当下的楼市环境来看，行业利润被不断压低，相应的融资成本的变动，对净利率的影响就变得越来越大。因此行业的融资敏感度，变得越来越高。总的来说就是企业的利润在不断压缩，运营成本，尤其是借钱成本就成了核心问题。
房企自身也不一定愿意借钱，毕竟谁都不愿意寅吃卯粮，尤其是成本高的热钱，情愿不拿地也不要借热钱。大家都知道太多的热钱，无论对财务杠杆，还是对项目利润，都起不到正向作用。只能够在一定程度上缓解资金和营收的压力。
根据贝壳研究院统计显示，今年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，较2020年同比下降21%。
从资金面上来看，房地产行业已经从曾经的信用宽松逐渐变化到的信用紧张的环境了，各大银行也在收紧贷款融资的政策。特别是几家业内知名的房企出现危机，更加让场外的投资者保持谨慎的态度在观望。总的来说表现在以下几个方面：
1、银行，银行信贷收紧。
2、企业发债，今年以来，很多民营企业都很难发债，并出现ABS项目终止的情况。这样在融资成本端就体现不出。3、非标融资，过去民营企业融资的主要渠道，在经过这四五年的监管以后，信托的融资额度的进一步压缩，导致信托也会考虑企业经营的优劣状况。
以上几个原因就会导致业内优质企业在融资方面有个相对较好的融资环境。毕竟，不管是从银行还是企业发展或者是非标融资，在有限的资金面前都会着重关注优质企业。而这种现象在一定的程度上会造成两极分化，优质企业因为融资通常会越来越好，而经营业绩不佳的企业就会造成想给资本打工都不可得尴尬现象。甚或会出现资金链随时断裂的危险境地。
根据Wind数据显示，截至今年8月12日，已有38只涉房债券违约，数量超过2020年全年；涉及债券发行规模达到587.2亿元，总规模也远超2020全年。
那么，在这种情况下，谁能够借到钱，谁能够以最小的成本借到钱，便是企业最核心的任务。
随着中报告一段轮，笔者也从网上查了近35家上市房企的融资成本状况，现在汇总下。
从这张表可以看出，这35家上市公司的融资成本表中可以看出房企融资成本有着不少变化。
1、基本上平均融资成本被压在6%以下。在行业内部，抛开央企国企不谈，民营地产企业中有些房企的融资成本的确相当低，如龙湖、旭辉等。
2、融资成本在4%以下的房企增至3家，4-5%的有10家，数量最多。
但是对于房企融资成本的问题，业内高管也有自己的想法，上市公司融资成本的综合报表，不是一个体现房企融资能力水平的最好证明，毕竟比较片面，很多企业的数据是经过调整的，譬如成本费用比较高的非标融资基本上就在融资成本报表以外的，所以你根据融资成本报表是很难看到一家企业的融资水平。
3、从这张融资成本表中我们不难发现，中海地产、保利地产、华润置地名列前三甲。
我们来简单的介绍下这三家公司：
中海地产：中海企业发展集团有限公司隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市，2007年入选恒生指数成份股。
保利地产：保利发展控股集团股份有限公司，前身为1992年成立的保利地产，是中国保利集团控股的上市公司。
华润置地：华润置地有限公司于1994年改组成立，是《财富》“世界500强”华润有限公司旗下负责城市建设与运营的战略业务单元，是中国领先的城市投资开发运营商。
不难发现名列前三甲的都是清一色的央企，而且还是实力雄厚的大型央企。
而这三家企业也是今年中报统计中，融资成本在4%以下三家房企。其中，中海成功卫冕融资成本最低的称号，平均融资成本仅为3.6%，比去年末的时候又低了0.2个百分点。保利和华润也不遑多让，分别以3.62%、3.88%的融资成本紧随其后。
还是来说上面的那张融资成本表。从垫底的中国恒大到位列第一的中海地产，房企之间，仅借钱这一样就能错开五六个点，而房企的净利润多数也就七八个点左右，两相对比下来，这种差距实在让人望尘莫及。
在统计的35家房企中，央企或者拥有国企性质的房企有13家，民企性质的房企共计22家。对比我们不难发现。国企的融资成本要比民营企业低两个百分点。
而且，在这张表中我们可以看到13家国企平均融资成本为4.5%，而22家民企平均融资成本为6.5%，正好相差两个百分点。
在融资成本的报表里，前十名也只有一家龙湖纯正的民营企业。龙湖凭借4.21%的融资成本排在第五名。有人会看到万科，会问，万科不是民营的嘛？如果看下万科的股权结构我们就能发现万科是深圳地铁集团拥有控股权的一家上市企业。而深证地铁集团的控股股东是深圳国资委。所以万科只能算是一家拥有国资背景的上市房企。不能简单的算是民营企业。所以说，按照投资主体划分，万科不属于国有企业，也不属于民营企业，而是具有国资背景的股份制企业、混合所有制企业。
其实在资本市场上，龙湖重视财务纪律也是相当出名的，有几个佐证：
一是龙湖的借贷币种结构中，人民币借贷总额占比超7成，以此对冲外部金融环境风险。
二是龙湖的期限结构合理，平均贷款年限在6年以上，短期债偿能力优秀。
7家民企融资成本低于行业平均水平。
我们还来看看这张表。从这张表中我们不难发现，拥有七家房企的融资成本是低于行业平均水平的。确实，我们也应该明白不知一家龙湖，也有很多房企的融资成本是低于行业平均值的。包括了滨江集团、美的置业融资成本在5%以下，旭辉、碧桂园、龙光、世茂融资成本普遍在5.7%平均线以下。
虽然几个月前，房企刚公布了去年的融资成本数据，但对比之下，半年时间里，部分房企融资成本还是有着不小变化。
就拿万科来说，在2020年报中，万科的融资成本还在6%以上，此次中报中万科已经将融资成本降至4.27%，降幅超30%。
当然，除了万科，保利地产也表现得非常突出，保利也将融资成本由4.77%降至3.62%，降幅24.11%。
当然，有降就有张，这不，富力地产的融资成本就暴涨11%从去年的6.9%涨到今年的7.67%。
结语：
不管是什么行业，不管是人还是企业，出来混总是要还的，借来的钱，终究还是要还回去的。根据贝壳研究院年初统计的数据显示，今年房企到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关。
面对多变的市场环境，面对从严监管的政策环境，作为房企，在融资的时候始终都要考虑融资的目的。是用于资金链的困境还是项目的前期垫资。是短期的还是长期的。总之一句话，借钱要想好用钱的目的是什么。
一个个融资成本看上去只是纸面上的数字，但这背后，可能事关一家房企的兴衰存亡，乃至行业格局的变化。不得不谨慎。#房地产#
注：本文内容只做参考，详细信息请关注相关权威新闻报道。
本文内容部分来源于地产人言。
作者：姜子尘综合整理
编辑：小凯
校对：欧阳楠宫
