作者/星空下的大白兔
编辑/菠菜的星空
排版/星空下的牛牛
最近，各行各业的日子都不好，房地产行业最甚。
曾经辉煌的恒大因债务过高被
清盘，融创、金科和世茂等房地产公司
债务展期。祸不单行，各信用评级公司纷纷下调房地产行业评级，裁判也早就规定了三条限制债务过高的红线。可见目前债务问题是房地产行业普遍存在的棘手问题。虽然碧桂园资金雄厚，但今年也有大量债务到期。这使得踩着
黄线的碧桂园融资受限。
日子都这么难过了，碧桂园还要并购，还要斥巨资造机器人，这不得不让人担忧它的偿债能力。市场也敏锐地观察到了这一点，因此近期股价持续降低。
01
三四线业务发展缓慢，房价下行压力大
咱们再来看看碧桂园这一年来，房子卖得怎么样。
2021年，公司营业收入增长，但销售毛利率和净利率都较去年下降4个百分点左右。因此，总资产净利率随之持续下跌。
经营业绩/=6.20%）左右。即便今年销售的房产对应的
土地价格比去年低，单位面积的建造成本减少，但销量下滑也将导致毛利率下降。
卖不出去房子才是核心问题。
销售月度分析
再看看2021年平均单价8401.08元，预测2022年平均单价7879.95元……价格下降5.24%，这不得不让人怀疑碧桂园在
低价促销。碧桂园大量业务处于三四线城市，没有发达的
经济基础推动房价上涨，又没有
高额收入支持高消费。原来还有
棚改货币化支持三四线房子销量，现在也没了这项购房优惠。经济不景气时，三四线城市是首先勒紧裤腰带过日子的人。碧桂园低价促销也合情合理，否则房子的
周转率就没那么快了。
这里，我再解释一下房子
周转率。房企干得好不好，就要看房子卖的快不快，也就是周转率高不高。毕竟，房地产行业是重资产，资金都是有时间成本的。因此，每个项目的项目经理都有考核，只有卖房卖得快，资金回笼地快才有钱赚。作为头部房企，碧桂园有个业内知名的345模式。其中，3代表3个月开票，4代表4个月资金回正，5代表5个月资金再利用。因此碧桂园
动工和
销售速度都很快，项目经理有时间压力，超预期时间将面临降低奖金和被辞退的风险。
02
债务偿还很难依靠经营性和融资性现金流
国际两大评级公司
穆迪和
惠誉均下调了碧桂园的
信用评级，致使碧桂园债券受到很大影响。评级低，说明你信用低，你发债的
成本就高，而且买家也会认为
风险高。近一个月，碧桂园多只远期债券价格持续下滑。6月15日，碧桂园公告声称将赎回6.834亿美元的美元债。如此大手笔到底是为了彰显实力还是稳定市场尚且不得而知。
碧桂园要约回购优先票据
碧桂园看似资金雄厚，但债务压力也较大，目前碧桂园处于
监管黄线，根据规定负债增速
不得超过10%，即2022年负债增速不得超过1648亿元。而其自有货币资金仅1813亿元，但其2022年到期的债务规模有5859.5亿元，这些负债基本上都需要用
货币资金偿还。
货币资金情况和债务期限结构
根据往年现金流量来看，公司主要资金来源是
经营活动，因此公司2022年
债务偿还还要靠
销售。2021年碧桂园经营性现金净流入为108.55亿元，2022年上半年碧桂园销售房产收入和平均售价都较去年下降。在其他方面不变的情况下，今年
经营性现金净流量预期达不到去年的108.55亿元，这一数字又远小于小于一年内到期负债金额5859.5亿元。
现金流
03
卖掉博智林机器人公司也许是个偿债途径
众所周知，碧桂园打算在2018年起5年内投资800亿建造机器人，但截至目前尚未见到显著成效。市场上也不乏博智林机器人的
负面消息，比如
人员不稳定。
2019年初博智林总裁沈岗离职；
前西门子终身制高管周小天于2019年5月入职博智林，仅四个月便离职；
再之后张志远接任后也离职了；
除高管外其他人员离职率也比较高。
博智林机器人公司不仅人员结构不稳定，其
业务也尚且不成熟。博智林机器人的用途一是代替或者说辅助建筑工人盖房子；用途二是机器人餐厅。疫情期间，碧桂园三明治机器人送到疫区协助居民抗疫，看起来这倒有了点技术含量。但是下图中类似餐厅服务员的机器人我在2019年时就在我们学校的图书馆见过了。现在很多银行也有这种迎宾机器人，比如渤海银行，所以它
并非碧桂园独有的；用途三是放在家中做保姆机器人，但这都是比较有钱的人家才使用的，而碧桂园的业务遍及三四线及以下小县城，目前这种保姆机器人尚不能在三四线活跃起来，而碧桂园又欠缺一二线城市业务，
不能发挥业务协同效应。
建筑机器人
分红情况
碧桂园发放股利倒是也算大方，每年的股利支付率都高达20%以上，自上市以来股息率平均大概为5%。如果不考虑货币时间价值，预计20年可以回本，
股票还算可以。
现在碧桂园的问题就在于经营
持续稳定上面，这需要碧桂园将
建造机器人、并购其他公司和管理负债这三点协调好了。迫不得已时还要
暂时搁置或
放弃其中一两点，以免哪样都做不好。
注：本文不构成任何投资建议。股市有风险，入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。
