来源： 凤凰网房产深圳站
“内卷”，成了深圳房企近两月的关键词。成果如何？我们先来看一组数据。
深圳2022年上半年，入市了39个新房住宅项目，售罄仅3个，整体去化明显是偏低的，去化不足5成的项目超过了一半，更惨烈的甚至不足2成，可以看出，就算全国楼市不断释放“宽松”信号，高呼的触底反弹也并未出现，购房者依然信心不足、观望心态强烈。
六月以来，深圳各大房企试图通过各类促销提高去化。95折、98折已经是入门级别，一些房企越玩越“花”，网传罗湖半山樾府减免1.2成首付、龙岗碧湖春天首付30万、坪山燕山和鸣首付30万、某楼盘内部价每平直降2万…
其实在目前这种楼市偏冷的环境下，开发商绞尽脑汁促销无可厚非，但不少开发商打着促销的名义实际是想逃避资金监管，甚至不惜涉及违法操作，这就需要购房者擦亮双眼了。
首付40万起，开发商垫资100万是否安全？
据业内人士爆料，坂田缙华府今日抛出首付40万起的大促销活动，项目去年12月获批预售，推出512套住宅房源，均价6.2万/㎡，据悉，开盘当天去化并不理想。
针对以上消息，凤凰网房产第一时间咨询了项目相关人员，他表示，信城缙华府项目首付40万起消息属实。
他透露道，以项目最小户型82平为例，按照备案价首付3成情况下，购房者需要支付首付款约140万，而现在推出的活动后购房者只需要支付40万首付，其他100万由开发商先行“垫资”，后续购房者需要以分期的形式将这100万再还上，目前分期还款说法是分两年，四期还清。
看似减轻了购房者的首付压力，但我们认为其中存在诸多资金风险。首先，从项目上发出的促销海报信息来看，“第三方固定借100万”的字样，这个第三方是否是正规？或者是开发商的自导自演？
律师：首付分期违反法律规定，属于违法行为
就此现象凤凰网房产咨询了北京金诉律师事务所创始人戴金花律师，她表示，此类促销方式涉及资金监管漏洞，并强调首付分期是明令禁止的违法行为。
首先，购房者资金一部分与银行挂钩，并不是开发商决定的。如果涉及第三方小额贷款机构的融资、垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款的行为，属于违规行为。
其次，首付款一般情况下都要受到房地产主管部门的监管，而对于垫资部分的购房款，存在房地产主管部门无法监管的情况。一旦开发商在开发建设楼盘过程中存在资金问题导致无法完工，那么楼盘可能存在烂尾的风险。
戴律师强调，2017年9月30日，住房城乡建设部人民银行 银监会联合发布了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，其中明确规定房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款。
值得提醒的是，根据戴律师的分享：根据法律规定，个人在P2P平台贷款，最高只能借到100万。这个规定是否与信城声称“第三方最多垫付100万”有关？希望购房者谨慎考虑。
我们关注到，这不是信城第一次玩这么野。就在上个月底，信城就在其龙岗项目上操作了一波首付直降，同样涉及到垫付资金的风险。到底是什么样的产品，需要开发商如此费尽心思，甚至不惜多次在法律边缘试探？
带着疑问，凤凰网房产深圳站对项目进行了实地探盘。
片区面貌待更新，噪声污染严重
缙华府位于位于坂田布龙路与龙颈坳路交会处西北侧，通过走访发现，项目所在坂田区域交通优势是存在的，出行较为方便。但项目紧邻布龙路、南坪快速及高速立交桥等车流密集的主干道，未来极大可能会遇到噪声、灰尘的污染，居住体验将大打折扣。
其次，从目前片区内环境来看，主要还是以老旧住宅、工厂为主，居住环境不佳，只能寄希望于后期旧改焕新，但是以目前进度来看，真正实现区域焕新还需要很久时间。
可以看出，在深圳楼市持续低迷的大环境下，打新热不复存在，各地楼盘交付问题频发，品质楼盘似乎也越来越少了。从深圳官宣的3季度待入市新房来看，下半年还会迎来一波集中供应，特别是对于刚需购房者来说，将迎来更多选择。凤凰网房产提醒：除了价格优势外，相信楼盘品质、房企口碑也是购房者需要综合考虑的。
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