门店预计4个月装修完，通过种种方式将工期缩短了1个月，只花了90天便完工。
结果门店在开业前，供应链产品却出现了尺寸、质量、运输、安装等多个问题......
经历了层层“升级打怪”后，门店才如期开张了。
投资人说 I 第95期
投资人 I 平川
品牌所属集团 I 首旅如家酒店集团
以下内容来自投资人自述：
投资背景
十年前，我做的是餐饮行业。那时发现酒店行业整体发展得不错，而且身边也有朋友在开酒店，他们的生意都挺好。于是，我萌发了开酒店的想法。
2020年年底，我签下了酒店项目的物业合同，客房共有256间。因为酒店客房体量较大，我们将一部分物业做酒店，其它则做了与酒店配套相关的餐饮和健身项目，最终这家酒店房间数量控制在了80多间。
我最初是考虑加盟如家商旅，但后来发现周边的酒店大都是中高端酒店， 如果我的酒店定价是300元，如家商旅可能卖不到这个价，而如家精选比它档次更高，溢价空间更大；再加上单房投资成本只需再多花1万元。所以最终我选择加盟了如家精选3.0。
优势
1、如家精选3.0装修效果好，客人的评价是舒适、温馨，容易被更多的消费者接受。
2、相对来说，如家精选3.0比如家快捷、如家金标商旅酒店档次高，溢价空间大，更具有市场竞争力。
投测满意度：3分
酒店总投资额
I
预估817万
VS 实际617万
单房投资
I 预估9
.5万
VS 实际7.1万
投资回报周期
I 投测预估4年
VS 经营预估6-7年
门店单房投资额品牌预估是9.5万，但我们实际投资在7.1万。所以整体投资额也从前期品牌预估的800多万，降到了600多万。之所以可以少这么多，主要是
开发商按我们的要求做的
楼体结构建设。
也就是我们的物业开发商在建造楼体时，房间结构就按照我们提供的酒店平面图来进行施工，做好了酒店卫生间的干湿分离、水电隐蔽工程等，这样操作既能够节约时间成本，也能节约投资成本。
投资回报周期，品牌开发人员预估是4年，和我们自己预估的时间差不多，但现在受疫情影响，投资回报周期会延缓到6-7年。
筹开满意度:3.5分
筹建周期
I 90天
施工团队
I 自己寻找
加盟如家精选3.0时，交了12万元的审图费，没有交品牌设计费，自己画的图纸。
如家精选给的装修时间是4个月，但我们只用90天就完成了。
高效的原因在于项目装修的前期工作，大都被物业开发商做完了。
在验收环节中会有三次验收，第一次是隐蔽验收，是在工程基础项目做完之后，包括强弱电、上下水、防水工程、消防管道、地暖等。
第二次是竣工验收，在工程竣工后，需要核实门店是否具备开业的条件。
最后一次是运营部的验收，主要检查客房用品是否符合公司标准，餐厅、厨房、人员培训等是否符合公司要求。
尽管酒店的装修阶段正处于疫情期，但当时工程质检部的工作人员也会在1—2周内上门一次，来的频次也比较高。
他们主要来检查指导门店用的材料是否是如家指定的，以及在工艺方面，门店是否按照如家精选3.0的标准来操作，比如，地暖的分流。
地暖分流我们当时是将分水器集中安装，也就是几个客房共用一个分水器，但品牌的质检工作人员建议每个客房安装一个分水器。我们按此改进后，在冬季供暖时，发现这种改进效果也蛮好，客人体验度比较高。
所以，品牌专业人员的指导建议也很重要。
经营满意度：4.5分
单房运营成本
I 108元
RevPAR
I 170元
店长满意度
I 满意
门店爬坡期很短。第一个月入住率80%，RevPAR170元左右；第二个月的RevPAR上涨到200元左右；第三个月因为疫情原因，入住率下降到60-70%。
做酒店就是一分钱一分钱的省，省在细节上，不然浪费太大，因为积少成多。
所以酒店平时很注重开源节流，比如：
1、节约电费。门店自己装了变压器，用电为0.86元/度,比附近其它酒店1.1元/度的市政用电便宜很多；
2、节约水、天然气的费用。酒店的水、天然气是按所在小区的标准，低于市政标准，所以相对也会节约一些成本。
3、对一次性用品严格管控。比如，在牙膏、牙刷等一次性用品的使用上，对于客人没拆封的一次性产品会再利用，避免浪费。
4、控制餐饮成本。我们通过对早餐的数量、品种的控制，对口感的不断提升，保障客人“吃好早餐”，也会尽量将早餐成本控制在1个月2万元左右。
比如，酒店早餐是自助餐形式，在上午10点半结束之前，餐厅经理会定时巡查，根据餐厅客人的情况，及时和厨房沟通，避免在早餐结束之前厨房仍在大量地做菜、上菜，这样就会造成浪费。
5、为了节约人力成本，门店选用了“双店长”制。好在店长管理的两家店距离比较近，相隔只有4公里。
门店经营一年内，没有更换过店长。这位店长也是我指定的，他在团队建设、人员培训、签协议客户、销售等方面都做得挺好。总体来讲，我对店长的能力还是满意并认可的。
会员满意度：4分
集团会员占比
I
40%
会员复购率
I 高
集团会员占比还是可以的，门店会员占比可以达到40%，协议占比15%-20%，OTA占比10%；散客占比8%。
会员复购率70%，还是比较高的。
只是，现在如家的活动折扣太大，价格太低了，以至于业主利润更少了。
另外，个人觉得品牌的CRS费用收费标准，无论几线城市都是一样的，也就是单间收费18-19元，觉得这种收费标准不太合理，尤其对下沉市场不公平。本来下沉市场的房间卖价就很低，但是给到品牌的费用和一线城市一样，建议可以根据城市级别设定不同的标准。
供应链满意度：3分
集采价格
I 满意
产品质量
I 一般
供应链大部分的产品质量还可以，但门店刚开业阶段产品出现了很多问题，比如床垫、马桶、门、家具、五金都出现了问题，好在品牌的工作人员解决及时。
一是产品尺寸有误，以及沟通不及时。比如，安装家具时，墙面旁边有个柱子，品牌工作人员在测量的时候，他认为这个柱子后续会封死，也没有和我们沟通。结果，柱子并没有封死，导致家具安装不上，需要重新调整。
二是设计布局不合理，比如，因为品牌方的工作人员没提前做好设计规划，导致设计布局不合理，最终马桶、门都安装不上，需要重新调整。
三是运输过程中，
有些家具损坏了，这样的产品肯定会影响到客人的体验度，但为了如期开业，产品只能安装上去，后续再做更换。
四是五金的质量太差。五金件主要是指笼头、地漏、合页、门漆等。比如，房间里的地漏容易堵，只能后来再安装一个滤网，这样就不堵了。
据了解，后来把供应链做了整改，整体价格降了不少，供货速度、产品质量也有所提升，说明首旅如家酒店集团比较重视业主的反馈和建议，对于这一点，我还是比较欣慰。
建议
投资人对品牌方的建议：
1、在“工程款”这一块，希望能够区别对待，灵活处理。
如家精选3.0的工程指导费是5万元、工程筹备费1万元，共计6万元。这6万元本来是提供4个月的工期服务，但我们的项目在90天内就完成了，而品牌方并没有因此返回一个月的费用，所以对这种在筹建期高效完工，并且保质保量的加盟店来说，希望能够区别对待，灵活处理，比如，将平均节省下来的1.5万元，算进管理费或加盟的其它费用里。
2、在门店营销上，加大营销力度，帮助门店提升收益。
在门店开业后，品牌方没有主动对门店的营销做建议或指导。
疫情期间，在门店营销上，希望能更多地站在投资人角度，加大营销力度，帮助门店提升收益。
关于未来
现在疫情仍然在全国各地多地爆发，目前打算先经营好自己的这几家酒店，等到疫情完全结束后，再考虑投资新酒店。
仍然会关注物业信息，不排除遇到地段好、价格适中的物业先进行收购。
