正常情况下，门店可在4—4.5个月内装修完毕，但因为这次的物业比较特殊，整体的施工规划及操作相对更复杂。
我们在确定好施工队时，物业的消防政策发生变更，消防验收划给了“住建”部，所以在验收进度上稍微有所耽误，并且多花了7、8万。
投资人说
I 第98期
项目名称
I
格美酒店
投资人 I 张军
品牌所属集团 I 格林酒店集团
以下内容来自投资人自述：
投资背景
物业位于合肥高新区，是政府招商引资的项目。2019年，我来选址时，这里还是一片空地，园区刚刚在筹建。
当时，据工作人员介绍，合肥高新区未来将有企业2万多家，而且大部分是高科技企业，例如，量子科技、科大讯飞等知名企业。未来区域内具有较大想象空间。
我对周边市场进行了考察，发现附近没有一家中高端品牌的商务酒店。因此，
虽然当时格美是新品牌，各方面还不够成熟，但依然选择了格美，主要原因在于：
1、物业是政府招商引资的项目，给出了三年的免租期，能一定程度缓解投资回报周期内的资金压力;
2、物业所处商圈适合做中高端商务品牌，而格美的消费主体是80、90后，符合商圈客群的定位;
3、从商圈流量，以及周边的竞品酒店来看，预估门店在加盟前期就能保障到稳定的客流;
4、之前投资过格林酒店集团的其它品牌，合作得还比较愉快。
基于以上，我们最终选择了新品牌格美酒店。
优势
1、格美酒店有商务中心、开放式餐厅、咖啡吧、健身房、阅读区等，配套设施比较齐全，能满足商旅人员的多元化需求。
2、酒店设计加入了欧美文化元素，整体视觉效果时尚，有格调，符合80、90的商旅人员的审美标准。
投测满意度：3分
酒店总投资额
I 预估840万+
VS
实际1000万
单房投资额
I 预估9万+
VS 实际11万+
投资回报周期
I 投测预估3年
VS 经营预估5年
物业总面积4000多平米，90个房间，酒店总投资额约1000万，单房投资约11万多。
品牌开发人员提前出具了项目测算报告，包括排房量、单房改造投资额、投资回报周期、投资回报率等数据。
开发人员预估单房造价在10万元以下，投资回报周期是3年。
门店实际单房造价是11万多，
因为这次的物业比较特殊，很多东西要拆除、新建，例如需要开天井等，而且公区面积比较大。
当时，我自己预估的投资回报周期是在4年左右，受疫情影响，实际经营要延缓1-2年。
筹开满意度：3.5分
筹建周期
I 6个月
施工团队
I 自己寻找
这次的施工团队和我们合作的时间较长，有酒店装修经验，可以保障项目的质量。
按照正常来讲，门店可以在4—4.5个月内装修完毕，但
因为这次的物业比较特殊，整体的施工规划及操作会相对更复杂。再加上为了保障
项目品质，我们不想做得太快。
因为是政府的物业，筹建期整体比较顺利，只是我们在确定好施工队时，物业的消防政策才出来，消防验收划给了“住建”部，所以在消防验收进度上稍微有所耽误，并且费用提高了7、8万。
因此，这里要提醒一下各位新投资人，对于新项目，一定要提前和住建部门取得联系，因为房屋的性质，包括房屋的规划，如果住建部门不通过的话，后期拿消防证会比较麻烦。
开了8家店，积累到现在，我认为在筹建期有几点比较关键，也是客人比较关注的，主要是：
1、隔音必须要好。客房属于私密空间，隔音好，才能保障到客人的睡眠质量;
2、
房间要合理布局。一定要根据物业的条件合理设计。例如，房间里最好有窗户，如果是暗房的话，新风系统要保证质量;
3、重视早餐体验。早餐直接关乎客人的整体居住体验感，酒店最好有独立的餐厅，设计要简洁。
品牌方需要定期指导门店的物资采购和装修标准，大约上门了三次。整体服务尚可。
经营满意度：3.5分
单房运营成本
I 110元
RevPAR
I 260元
店长满意度
I 满意
门店于2020年12月开业，2021年的RevPAR是260元，试营业的格美酒店出租率达90%左右。
单房运营成本110元，包括员工工资 、水电费 、渠道费 、税费等费用。
即使遭遇疫情，但从经营数据来看，门店业绩还不错，主要原因在
于：
1、差异化优势：酒店所处的商圈以商务客为主，且门店周边没有同档次的竞品，因此受大环境冲击较小。
2、给员工赋能：店长的综合能力算不上非常优秀，但起码能跟着目前的市场形势一起往前走。我们的放权还是比较大的，平时，店长有充分的决策权。
3、优化管理体系：我们有自己的酒管公司，搭建了自己的培训体系，所以门店大部分的管理人员都是自己培养的，包括这家的店长也是。
平时，
我们的酒管公司除了对自己的品牌做培训之外，还会创造其它的学习机会，例如，全季、维也纳等品牌有专项培训时，我们的员工可以一起参加。虽然各个品牌的标准、培训体系都不一样，但有机会一起多学习，也是“集众家之长，取自我之道”吧。
并且，我们给店长制定了全年的任务，以及季度考核指标。他们不仅要努力完成全年目标规划，还有就是每个季度的述职。
4、深化服务体系：在服务体验方面，中高端酒店需要投入新的服务，比如，送饮料、眼罩、车罩，以及免费洗衣、洗车等。只要是客人提出的需求，我们愿意尽量去满足。毕竟人性化的服务，对于酒店经营来讲很重要，也是提升会员复购率的方法之一。
在卫生方面，总部会定期检查。门店成立了质检部门，由部分中层代理，这样员工也能增加了一份收入。对客人来说，则是多了一份安全保障。
门店的协议会员，主要是店长在做。品牌方在门店开业至今，没有为门店业绩的提升做营销类的工作，但推出了几篇门店宣传文章。
对于管理费的减免，需要线上提交，集团审核后才能通过。因为门店生意还可以，所以门店目前没有享受到品牌方在疫情期间推出的扶持政策。
会员满意度：3分
集团会员占比
I
30-40%
会员复购率
I 高
集团会员占比30—40%，协议会员30—40%，OTA控制在20%。
门店以商旅客为主，几乎没有散客，会员复购率高。
供应链满意度：3分
集采价格
I 实惠
产品质量
I 好
在产品供应链上，整体来说，加盟商有一定的自主权，集团也会匹配加盟商的需求做价格优化。
相对来说，其它酒店集团的供应链经过了市场的检验，他们会更加成熟，尤其智能化方面，所以“格林”的供应链还有提升的空间。
建议
投资人对品牌方的建议：
1、
供应链方面,希望集团能扩大产品的丰富性，让投资人能有更多的选择。
2、
智能化方面,中高端酒店成为酒店行业发展的大趋势，各大品牌都在推进酒店智能化进程，希望集团在产品智能化方面加快脚步，实现真正意义上的运营升级。
3、
门店管理方面,希望集团能够多向其它酒店集团学习、借鉴，并重视加盟商的合理化建议，形成反馈机制。
关于未来
暂时会把精力放在目前8家门店的整顿及经营上。会持续关注其它酒店集团的核心品牌。
