01、前言
买房两成首付，很多人对这个的理解，都有些错误。
大家认为的两成首付吸引的购房群体，而实际上，想要吸引的购房群体，并不是一个群体。
大家想象中的首付降到2成，去买房的是炒房客或者是这个城市的本地土著，而实际上首付降到2成，真正要吸引的人是那些农村人。
这波楼市去库存目标群体很明显，全国库存量比较高的城市，基本上都是些三四五六线城市，这些地方别说首付2成了就算是首付1成，炒房客也不会去的，而这些小城市里面，有很多农村年轻人。
这些农村人，本来就没有什么钱，买不起房也不结不了婚，现在看到新房首付从3成变成了2成，他们就有机会买房了。
就拿重庆来说，重庆能做两成首付的区域，都是一些超级远郊区，房价一平在6000到9000之间，取个中间数，一平7500元，一套100平的房子是75万，2成首付是15万。
15万就能在重庆郊区买一套3室的房子，对那些农村男人来说，吸引很大；至于那60万的房贷，那些农村人会靠卖体力来偿还，60万的房贷分30年还完，一年是4万左右，一个月是3000多，这些农村人做苦力，还是能还得起的。
现在国内M2增速都那么高了，但是那些打工人却还觉得那么难，哪怕是那些背着房贷的人，也过得那么难。
本质上，现在M2增速高了，但是钱却没有普遍流出来。也可以理解为，靠近M2的那些人太多了，M2增速虽然高，但还没有流到外面，就已经被最靠近的人给吃完了。
也就是放水K型复苏，头部的那一丢丢人，就把大部分水给吃了，下面的大部分人，想吃都没得吃。
这个时候那些背着房贷的人，这些人以前相信房贷就是船，只要有水，船就会升高，结果这下他们发现他们房贷的确是船，可惜这个船漏水。水来了，又流出去了，船还在往下沉。
现在想要复苏起来，关键是要改变这个K型复苏，想办法把水流到那些有消费欲望，还是没钱的人手上。
02、杭州楼市为什么这么“冷”？
如今的杭州楼市这么冷，也是正常的。
去年杭州房价涨得太多，而且涨幅太快，再加上杭州楼市本身是不缺房子的。
如果说深圳楼市还能靠炒作一下供应量比较少，而杭州楼市则是供应量都很大。
过去几年杭州楼市的新房供应量都是全国较多的，
这也意味着，杭州楼市后期会有大量的新房流入市场，杭州楼市供需关系会被逆转。
今年上半年杭州楼市的待售二手房数量变化，可以看到杭州房东在今年年初的时候，还是下架一批二手房，想要把杭州楼市的小阳春给搞起来，结果后面看到杭州楼市那么冷，小阳春没搞起来，杭州楼市就彻底凉凉了。
在今年上半年里面，杭州的待售二手房数量从72000多套，增加到了96000多套，半年时间增加了24000多套，这说明杭州的二手房的确是非常难卖。
现在杭州楼市像是一些之前卖到400多万的老破小，现在很多都只要300多万就行了。
可想而知，杭州楼市的待售二手房越来越多，冲击较大的就是这些老房子了。
另一方面，现在国内楼市调控说是放松了，但实际上看看，到底是放松了哪些城市。
各地的限购，在2019年到2021年期间，已经是被用人才的名义，放开的差不多了。首付降到2成，重庆2021年下半年就已经降到2成了；房贷利率下降，可以翻看一下2021年上半年的时候，苏州的房贷利率是多少，现在只是回到了1年前而已，棚改拆迁，今年全国棚改拆迁的指标只有120万套。
我们可以把现在说是放松调控的政策，一条条的拿出来看，你会发现，当下的放松调控，其实就是靠嘴巴吹，并不是实质性的放松。
2015年全国除了一线城市以外，所有的城市限购全部放开，降息5次、降准5次，首付降到2成，而且房贷利率是在没有加点之后还打折，等于折上折。
就这，还配合了600万套棚改拆迁房。
那大家对比下现在，现在的放松的力度，算什么？
有的时候那些房产专家，他们一边跟刚需说，你现在赶紧买房，不买房，房价就涨了，你一年都白干；一边又跟那些被套牢的人说，你现在赶紧卖房，现在不卖，往后就卖不出去了，你这么一看，不就等于是让刚需，成了接盘侠吗？
其实很多东西，都是在大家不知不觉当中，就已经发生了变化，大家对未来的预期，真的已经改变了。
举一个很简单的例子，大家一对比，就能发现出来。
以前房涨涨对房价的思想，是全国房价，上下都会大涨，房价一直涨，买哪都能赚钱。
后来房涨涨对房价的思想是，只有一二线城市的房价才能上涨，三四五六线城市房价都不会涨了，还会跌。
现在对房价的思想是，只有一二线城市的核心地段，或者是一线城市的核心地段，房价才能上涨，其他地方的房价都会下跌，小城市的房价会跌成白菜价。
大家仔细对比一下这几年那些房涨涨对房价的看法，你就能发现，他们自己也许都不知道，在不知不觉当中，他们的思想已经变了被现实给教育了。
至于说一线城市的房价真的不会跌吗？这个只有天知道了，反正日本人90年代的时候，也坚信他们的东京房价不会跌。
很多改变，就是在大家不知不觉的时候，就已经变了。大家对房价的预期，越来越低了。
现在脑子里面还觉得房价一年能翻倍的人，应该已经很少了。
现在对于国内的楼市来说，能维持住房价不大跌，保持现状就已经是一件非常了不起的事情了。
我们可以看到那些房产专家，一会鼓吹苏州房价大涨了，一会鼓吹郑州房价反弹了，一会又跳到上海、北京去，但实际上这些地方，房价涨幅是多少呢？
哪种类型的房子房价上涨了呢？都没有具体的例子。尤其是涨幅这一块，到底涨了多少，能跑赢投资房产的成本吗？
03、住房消费，买房是消费行为
现在说一线和新一线核心和优质学区房房价还能永远涨的人，和以前说房价永远涨的人，实际上是同一批人。
很多人说，现在国内三四五六线城市不缺房，一二线城市是缺房子的，但实际上一二线城市也不缺房子。
如果说一二线城市真缺房子的话，那一二线城市的人应该是有人睡大街在对，可实际上到现在，谁看到一二线城市有人睡在大街上。
如果说一二线城市缺房子的话，那么深圳那么缺房子，怎么还有那么多新房卖不动呢？
现在人们不缺房子了，缺的是买房的钱。
或者说，缺的是能够给人们买房帮助的工作岗位，没有那些高薪的工作岗位，一二线城市的人想买房也买不动的。
当下楼市大的问题，是普通和中产购房者接不动盘了，这个问题是我认为比较重要的事情。
因为不管房价怎么上涨，不管各地首付降到几成，最终房子贷款买下来，房贷你总归是要还的，你房价越高首付越低，你的月供就会越多。
那么当下外面这个行情，杠杆加得越大，每个月所需要的资金流就越大，普通人怎么维持的住呢？
你说炒房客可以利用各种贷款，拆东墙补西墙，但这种毕竟是少数；真正的购房主力，还是看那些半自住、半投资的人，这些人现在对未来的收入不报有期望，在这种情况下，你让他们去高杠杆买房，他们也不敢的。
2015年那波全国房价上涨，也不是一开始，房价就上涨了。2015年的时候，国内就已经启动了棚改去库存，当年棚改拆迁房的指标，就达到了600多万套，而就这么多的投入量。
在当年，都没能把房价冲起来，而是等到了2016年，又是600多万套的棚改拆迁房，才把楼市给拉动起来了。
换个角度，很多人不明白为什么房地产税一出，房子的价值就要重新估计。
是因为房地产税是一个全新的支出，是房子每年都需要缴纳的费用，而且房地产税的核心点，就是房价越高，需要缴纳的税费就是越多。
过去全款买房，一年到头就交个物业费，取暖费，而以后，还要再多一个房地产税，多了这么一个损耗，房子的属性就会发生变化，投资性会被大大的缩减，而消费的属性就会越高。
现在买房的人那么少，不是他们买不起房，而是他们觉得买房没意义了。因为过去大家买房那么积极，是因为房价一直涨，所以大家才不断的买房，而当这个房价不涨或者横盘的时候，买房的人就会非常少了。
典型的就像深圳，深圳人口那么多，但是成交量，却那么惨淡。深圳难道没有刚需吗？只是因为深圳房价，看不到上涨的预期了而已。
如果房价不能一直上涨，那么房子就会成为一个和汽车一样的消费品。也就是大家现在听到了一种论调，
住房消费，买房是消费行为。
房价上涨是要有收入上涨作为支撑的，2015年之后的这波房价上涨，我们可以看成是2个阶段，2015年到2018年，棚改去库存，工资没涨，但是架不住直接发钱；并且2015年之前，全国房价跌了4年了，很多人都攒下来钱了，这也是一个支撑点，所以2015年这波房价上涨，是全国普涨。
之后2019年到2021年这波上涨，全国就是分化上涨，这波房价上涨，我们可以看作是资本无序扩张的框或。
这几年里面，房地产行业、教培行业、金额行业、互联网等，大量的高收入群体出现，这些群体的收入是增加的了，但是这次是只有少量的职业，工资增加了，大部分行业的工资都没有增加，所以房价表现出来的就是一个分化，不再是普涨了。
那么进入到了2022年，这个时候，高薪行业都出现了问题，现在仅剩能支撑房价的，就是那些2017年之前一直在观望或者是穷，没钱买房的人，还有哪些越来越有钱的人，他们是有购买力的。
比如：在西安买房开民宿的那个，他家能在2016年，听到他说要开民宿，就是扔给了他300万到500万之间的钱，然后他用这些钱买了大量的小户型的房子，都是西安位置比较好的地方；
2018年底收到风声，开始卖房，房价最少的，翻了2倍，他16年买入价，平均才6000元，2018年底往出卖的时候，低的都是1.2万以上，他没加杠杆，一下子赚了好几百万。
还有2020年去买股的，他们买的还不是大茅，买的是五粮，也赚了大一笔，还有少量买币的，也赚了。2021年他们就没再玩了，他们的车从原来的X5，变成了大G或者M5之类的。
04、总结
现在那些经济比较发达城市，正式工作降薪，并不单单只是土地卖不动了，更多是宏观上的一个大调整，让国内的贫富差距能缩得更小一点。
因为像杭州、深圳等城市，这些城市的土拍金额比之前只多不少，而这些城市又恰恰是降幅比较大的地方。
如果说因为土拍的话，那么放在这些城市上就不合理，毕竟这些城市人家土拍收入又没有减少。
所以这次降薪，更多的还是为了共同富裕，缩减贫富差距，再就是虽然发达城市的土拍收入没有减少什么，但是那些小城市的土拍收入减少得太厉害了。
如果不缩减一下发达城市的收入，那么结局两者的差距会非常大。想想都是正式工作，干的活都差不多，有可能中西部的条件还更艰苦一些，凭什么那边拿那么高而这边拿那么少，很容易就搞的大家不和谐。
再者，国内人口出生率下降的这么快，很关键的一个点，就是不应该把房价炒得那么高。
既然不停地利用舆论，来给大家灌输一个没有房，就不结婚的理念，那么就应该知道，房子这东西不是所有人都能买得起的。
没有房的底层，在这种有房才能结婚的精神导引下，根本就没有结婚的能力。
这不是底层年轻人想不想结婚的问题，而是有没有能力结婚的问题。
就像你去问一个太监，问他想不想生孩子，有意义吗？太监他说想生，和他说不想生，有什么本质区别呢？
房子本身就是一个民生项目，硬是变成了一个投资品，那么自然就会有现在反噬。
穷人是房子都没有，结不了婚，新中产是拼了老命买了房，终于结婚了，但是房贷压力压的他们根本生不出几个孩子。
只有老中产和富人，才能生孩子，但是这些人的比例太少，年龄也上去了，心有余而力不足，他们已经很努力的生了，但是没办法年龄上来了。
