一、
“小股操盘”
“小股操盘”的基本认识
“小股操盘”是万科集团轻资产转型的重要途径，其让资产变轻的方式就是出让股权，令前期的资金占用减少。对于“小股操盘”，其本质属于合作开发，“小股”指的是比一般的合作开发项目股权占比小很多，在项目开发中只参股不控股，“操盘”是指在不控股的情况下，凭借品牌和管理运营的优势，掌控整个开发项目的流程运作。“小股操盘”模式并非万科首创，而是在与铁狮门的合作过程中学习借鉴到的经验。
铁狮门是国际顶尖的房地产开发公司，强大的资金募集能力和管理能力更是另其成为“地产界的投行”，铁狮门最擅长的就是“小股操盘”模式，能以5%的投资换取40%的项目收益。2013年，万科与铁狮门合作开发美国旧金山Lumina项目，万科股权占比70%，但整个项目的运作方是铁狮门，万科在此项目中也充分学习了“小股操盘”的方式，并在2014年之后借此尝试向轻资产转型。
“小股操盘”的项目中，像“小股操盘”合作开发的模式实际上是合作双方的资源优势互补。合作方的股权占比大，提供多数的资金，万科集团借此降低了项目开发的资金占用率，而合作方在融资时可以借助万科提供更多元专业化的融资渠道，吸纳更多资金，材料采购时利用万科的平台也可以降低采购成本。在项目开发和销售阶段，合作方不干涉整个项目具体的管理过程，万科凭借成熟的项目运作经验保证项目的顺利进行，并且强大的品牌号召力加快楼盘的销售进程。
收益分配情况
万科集团在“小股操盘”项目中的收入分配分为三部分，第一部分是根据股权占比获得的股权收益，第二部分是根据项目销售金额获取的管理服务费用，一般是合作双方约定的比例，第三部分是当项目销售利润率超过预期时，会再次向万科分配超额利润收益。
典型项目介绍
昆明云上城项目是万科集团最早的“小股操盘”项目，也是一次成功的尝试。由于项目一期销售情况较差，原投资方信托基金到期，出现巨大的财务危机，而后万科集团介入投资0.23亿占股23%，利用集团先进的技术能力对原房产进行精装，将房价提升至10000元以上，并迅速清盘。第二期项目建设在万科的管理运作之下，成功缩短了两个月的工期，降低了开发成本，房价升至12000元每平米。
万科也利用自身的融资渠道，为原投资方带来了新融资，解决了财务困境。根据万科的销售报告数据，最终凭借服务费、股权收益和融资费用共获得了2.27亿收益，相较于0.23亿的投资，投资回报率达到了987%，证实了“小股操盘”的轻资产模式确实有小投资撬动高回报的能力。万科集团通过输出品牌和管理等轻资产资源参与项目，实现了从传统开发商向提供管理和服务的轻资产运营的转型。通过手工收集2014-2019年万科年报披露的项目开发数据，可以看出近几年的“小股操盘”开发项目呈现明显的上升趋势，万科的轻资产战略转型也在“小股操盘”的推动下稳步向前。
二、
“互联网+房地产”
随着大数据时代的到来，“互联网+传统行业”已经成为了一种经济社会的新形态，万科2013-2016年年报中频频提到要顺应时代特征，学习互联网思维，万科管理团队在2013年和2014年走访了很多互联网公司，寻找互联网时代的销售渠道和管理服务模式的突破与创新，助力企业向轻资产战略转型。项目设计与研发方面，互联网大数据可以提供精准的客户喜好定位，消除信息不对称。
在住宅地产上，万科不仅建筑楼盘本身，比如良渚文化村的建设，配套了交通设施、教育医疗卫生等服务，建设万科专属文化社区；在商业地产领域，万科与2014年合作的V-in管理系统在金隅万科广场上线试用，针对到客户个人做出路线规划、菜单推荐等服务。营销方面，其一，2014年万科与淘宝进行战略合作，约定在淘宝全年的消费金额可对等减免购房费用，起到了良好的品牌宣传和促销作用；
其二，万科集团构建了社区O2O平台，其研发的“住这儿APP”为业主提供了更便利的社区交流和物业服务平台，将住户体验拓展到极致；其三，万科在微信端的“分享家”平台，让每个人都可注册成为线上经纪人，卖房成功后可获得佣金，该平台注册人数超20万人，推动了万科楼盘项目的销售进程。物业服务一直是万科的主营业务，万科物业多次被评为“中国物业百强企业”，在与互联网的结合上，“睿服务”平台从2015年至今已迭代到3.0版本，方便业主寻求服务及查看物业服务费信息等。
万科集团对“互联网+房地产”的探索，是对企业定位的转变，由“住宅开发商”转为“城市配套服务商”，开展多线服务业务并重，降低住宅地产收入的比重。万科和互联网的结合，多种平台的结合形成了完整的社区服务圈，打造了业主间的好口碑，升华了品牌形象，完善了对业主的服务，同时借助和互联网公司的合作创建了新的销售渠道。而品牌实力、管理服务都是“小股操盘”所必备的条件，所以“互联网+房地产”推动了轻资产转型的步伐。
三、
“事业合伙人”
轻资产运营过程中，要与其他企业进行合作，此时更需要员工与企业利益共享、责任共担，提高员工的责任心，才能真正做到对项目认真监督负责，同时，万科集团拥有上万名优秀员工，丰富的人力资源也是轻资产转型的优势，但如何做到员工真正为企业利益着想，是万科轻资产转型应该思考的问题。
2014年企业年报中提出，万科集团推出了事业合伙人计划和项目跟投制度，让员工的身份转变，从公司员工变为投资者，这也是企业管理制度上的重大革新，以期推动企业转型。项目跟投制度要求2014年4月1日后的所有新增项目，万科管理团队和项目负责人必须跟随企业共同投资，除高管团队和项目负责人外，其他员工可自愿选择是否投资。截止到2017年2月底，万科累计共有308个项目实现了跟投制度，员工自愿参与投资体现出了对项目的自信，参与投资之后，员工在降低成本、加速周转、管理服务和促进销售等方面展现了极大的热情和创造力，跟投制度的项目无论在项目工期、开盘和销售以及现金回流的速度都比普通的项目快。
事业合伙人持股计划是基于万科长期实行的经济利润奖金制度，管理团队自愿将经济利润奖金累积的奖金委托给财务顾问公司，引入融资杠杆购买公司的股票，第一批合伙人包括8名董监高在内的1320名企业员工，截至2015年1月，事业合伙人持股比例达到总股本的4.48%。事业合伙人制度向股东表明了，万科管理团队在股价变动上与股东是利益共享、风险共担的，由于引入了杠杆，其风险变动更甚于股东。事业合伙人制度实行之后，企业员工、管理团队和股东的利益趋于一致，员工为提高自身利益会保证项目的保质保量进行，调动了工作积极性和主动性，提高了工作效率，有助于企业向轻资产战略转型。
四、
“房地产金融”
轻资产模式下，万科力求减少企业的投资资金，除了在“小股操盘”中寻求合作方，也需要万科资金具备强大的融资能力。我国的金融市场发展尚未完善，企业融资渠道狭窄，房地产企业的融资多数还是银行等金融机构贷款，万科若进行轻资产战略转型，在融资和资金管理上也需要做出创新，无论在项目开始之初融资，还是在项目建设过程中引入其他资本，万科都应当具备整合资金资源的能力，因此万科在“房地产金融”方面的努力也是向轻资产转型的有力保障。
万科在2015年企业年报中，首次提到了房地产金融领域的房地产信托投资基金，美国的金融市场趋于成熟，其REITs领域也开发的相对完善，年收益率高达12%，而我国的房地产金融领域尚未开发，REITs具有很大的发展空间。2015年6月26日，万科联手鹏海基金推出了鹏华前海万科REITs，在深圳证券交易所发行后吸收了大量的社会投资资金，为万科的房地产项目提供了充足的现金流保证，这是国内首只公募REITs，证明万科在转型方面走在了行业前列。
2016年，万科收购了印力集团，2017年“中金-印力CMBS”在深圳证券交易所挂牌，以商业地产为抵押，以未来的物业收入偿还本息，这是万科在房地产金融领域的又一次尝试。万科集团在房地产与金融结合上做出了突破，设立的基金投资于本企业地产项目，加速了项目运转，提高了资金运用效率，在房地产项目股权收入外，同时还能收取基金的投资收益，为企业战略转型提供了保障。
